Szánthó Péter • 2025. június 3. 05:23
2025-re a lakásvásárlás még azok számára is nehezebbé vált, akik jogosultak valamilyen állami támogatásra. A Magyar Nemzeti Bank szerint romlik az ingatlanvásárlás elérhetősége miközben a lakásárak újra gyorsuló ütemben emelkednek - főleg a fővárost érinti a probléma, de az országos piacon sem jó a helyzet ilyen szempontból. Egy átlagos városi lakás megvásárlásához ma már akár 10–13 évnyi nettó jövedelemre is szükség lehet - ebben a tekintetben nem Budapesten, hanem Debrecenben a legrosszabb a helyzet. Eközben az albérletpiacon is erősödik a nyomás: a növekvő kereslet és az emelkedő bérleti díjak miatt sokan tartósan kiszorulnak a saját ingatlan megszerzésének lehetőségéből.
2025-ben kiemelt figyelmet kapott Magyarországon a lakhatási problémák enyhítése, amit a kormány több új intézkedéssel és támogatási formával is igyekezett orvosolni. A már elérhető CSOK Plusz és kedvezményes hitelkonstrukciók mellé egy 21 pontos akcióterv is társult, amelynek célja a megfizethetőbb lakhatás biztosítása, különösen a fiatalok számára. Sőt, év végén Nagy Márton gazdasági miniszter egy sajtóeseményen hangsúlyozta: a lakhatás elérhetőségének javítása már rövid távon is komoly beavatkozásokat igényel.
Elindult a „munkáshitel” nevű új konstrukció, amely 4 millió forintnyi kedvezményes kölcsönt biztosít fiataloknak, és akár önerőként is felhasználható lakásvásárláshoz. Ezen kívül lehetővé vált a nyugdíjmegtakarítások lakáscélú felhasználása. Emellett a 35 év alatti első lakásvásárlóknak elérhető az 5 százalékos kamatplafon, amelyet energiahatékonysági feltételekhez kötnek. A lakás-cafeteria bevezetése is segíti a lakáskiadás vagy hiteltörlesztés terheinek enyhítését: a munkáltatók havi 150 ezer forintig adhatnak támogatást dolgozóiknak.
Bár az állampapírokra fizetett kamat közvetlenül nem lakhatási támogatás, a lakossági jövedelmek ilyen formában történő növekedése is újabb lehetőségeket teremthet a lakásvásárlás vagy -felújítás terén - arról ugyanakkor már korábban írtunk, hogy nem sokan törték fel a nyugdíjmegtakarításukat lakáscélra.
Sokaknak csak álom a saját lakás
Összességében 2025-ben olyan eszközcsomag lépett életbe, amely elviekben segíthette volna, hogy a magyar lakosság könnyebben juthasson saját lakáshoz.
Ám mindennek ellenére a fővárosban 2024 végén romlani kezdett a lakásvásárlás elérhetősége az MNB értékelése szerint.
A friss lakáspiaci jelentésben kifejtették, hogy az új lakások esetében a hitel segítségével történő lakásvásárlás elérhetősége 2024 első hónapjaiban még – a lakáshitelkamatok csökkenése révén – enyhén javult, majd az év további részében összességében stagnált.
Hosszú távú összehasonlításban a kisebb lakást vásárló gyermek nélküliek és a támogatásokra jogosult családok esetében is kedvezőtlen az új lakások elérhetősége. A használt lakások esetében 2024 végén és 2025 januárjában a gyorsuló lakásár-dinamika hatására romlani kezdett az elérhetőség, elsősorban a kiemelkedő keresleti bővüléssel érintett fővárosban.
A további gyermeket nem vállaló, így az otthonteremtési támogatások nagy részére nem jogosult családok számára az új lakások és a drágább területeken (például a fővárosban) elhelyezkedő használt lakások hitel segítségével történő megvásárlása is többnyire túlzott jövedelmi kifeszítettséggel járna.
Magyarul: egy kétgyerekes családnak gyakorlatilag lehetetlen lakást vásárolni, ha nem akarnak több gyereket.
Az elérhetőség romlása idővel gátja lehet a jövedelmek növekedési ütemét meghaladó lakásár-dinamika fennmaradásának - húzta alá a jegybanki jelentés.
Az alábbi ábra a fentebb tárgyalt, a lakásvásárlás elérhetőségét jelző HAI-mutatót (Housing Affordability Index) szemlélteti. Ez azt fejezi ki, hogy egy két átlagkeresetű háztartás hányszorosa jövedelemmel rendelkezik ahhoz képest, amennyi egy átlagos lakás hitelből történő megvásárlásához szükséges lenne.
Ha az index értéke meghaladja az 1-et, az azt jelenti, hogy a család anyagilag képes lehet a lakásvásárlásra különösebb megterhelés nélkül. Amennyiben viszont 1 alatti az érték, a lakásvásárlás túlzott pénzügyi kockázattal járna.
Fontos megjegyezni, hogy a jegybank számításai gyermektelenek esetében 45, kétgyermekes családoknál pedig 65 négyzetméteres lakással kalkulálnak. Az új gyermeket vállalók esetében az elérhetőséget a támogatások figyelembevételével számítják, de a CSOK Plusz hitelelengedését nem tartalmazza a mutató.
Súlyos, mennyit kell dolgozni egy lakásért
Az is szemléletes, hogy miképpen viszonyulnak a lakásárak a jövedelmekhez. A lakásár/jövedelem mutató azt mutatja meg, hogy mekkora anyagi terhet jelent egy átlagos méretű (75 négyzetméteres), medián árú lakás megvásárlása az adott területen élők számára. A mutató a negyedik negyedévi lakásárakat viszonyítja a szintén negyedik negyedévre vonatkozó, megyei szintű átlagos nettó jövedelmekhez.
Minél magasabb ez az arány, annál nehezebben elérhető egy átlagos lakás az adott térség átlagjövedelméből, így a mutató jól tükrözi a lakásvásárlás jövedelmi korlátait.
A legfrissebb adatok szerint Debrecenben immár többet kell dolgozni egy átlagos lakás megvásárlásához, mint Budapesten. A legfrissebb adatok szerint a cívisvárosban 12,88 évnyi átlagos nettó jövedelem szükséges egy 75 négyzetméteres, medián árú lakás megvásárlásához, míg a fővárosban ez az arány 11,3 év. De majdnem 10,5 évnyi jövedelem kell egy szegedi lakás megvásárlásához is.
JÓL JÖNNE 3,3 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 3 300 000 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót havi 70 324 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 10,61%), de nem sokkal marad el ettől az UniCredit Bank 71 484 forintos törlesztőt (THM 11,39%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
Összességében elmondható, hogy Budapest kivételével minden vizsgált nagyvárosban emelkedett az az idő, amit egy átlagos lakás megvásárlásához le kell dolgozni. Ebből a szempontból egyébként még mindig Miskolcon a legjobb a helyzet, ahol 6,8 évnyi átlagjövedelem kell egy átlagos ingatlan megszerzéséhez. Ugyanakkor volt idő, amikor mindehhez kevesebb mint 5 év kellett.
Albérlet? Egy vagyon!
Az elmúlt években tapasztalt folyamatos lakásár-emelkedés és a lakásvásárlás elérhetőségének romlása sokak számára egyre inkább elérhetetlenné teszi az ingatlanvásárlást, különösen a nagyvárosokban és az egyetemi központokban. Egyre többen kényszerülnek arra, hogy a saját tulajdon helyett inkább az albérletet válasszák.
A kereslet bővülése nyomást gyakorol a piacra is. Ahogy többen szorulnak ki a vásárlók közül, úgy nő a verseny a kiadó lakásokért – különösen a jól megközelíthető, frekventált helyeken található, jó állapotú ingatlanok esetében. Ez a fokozódó kereslet hozzájárul a bérleti díjak további emelkedéséhez, amit a lakáskiadók is kihasználnak. Az MNB statisztikája alapján az ország minden régiójában érzékelhető az albérletárak növekedése, ami összhangban van ezzel a trenddel.
Ez a folyamat egyfajta ördögi kört indíthat be: minél többen kényszerülnek az albérletbe, annál magasabbak lesznek a bérleti díjak, ami még nehezebbé teszi a lakásvásárláshoz szükséges önerő összegyűjtését, így még hosszabb távon maradnak bérlőként az egyes háztartások. Ezzel párhuzamosan a lakhatási költségek a jövedelmek egyre nagyobb részét emésztik fel, különösen azokban a térségekben, ahol a munkaerőpiaci lehetőségek miatt egyébként is erős a beáramlás.
A grafikon az átlagos havi bérleti díjak alakulását mutatja Magyarország régióiban 2022 második félévétől 2024 második félévéig. A vizsgált időszak alatt minden térségben emelkedtek a bérleti díjak, de az áremelkedés mértéke jelentősen eltért az egyes régiók között. A legdrágább továbbra is Budapest, ahol a bérleti díjak 207 ezer forintról 257 ezer forintra nőttek két év alatt – ez több mint 24 százalékos drágulást jelent.
A fővárost Közép-Dunántúl követi, ahol a bérleti díjak 159 ezerről 186 ezer forintra emelkedtek. Jelentősebb növekedés figyelhető meg Nyugat-Dunántúlon (142 ezerről 179 ezer forintra), valamint Észak-Alföldön is, ahol a 2022-es 144 ezerről 2024 második félévére 210 ezer forintra ugrottak a bérleti árak – ez utóbbi a legnagyobb mértékű drágulás a vidéki régiók közül.
A legolcsóbb régiók közé tartozik továbbra is Dél-Alföld (123 ezerről 152 ezer forintra) és Észak-Magyarország (112 ezerről 153 ezer forintra), ahol bár szintén nőtt a bérleti díj, az árak még mindig jóval elmaradnak a főváros vagy a dunántúli régiók szintjétől. Az árnövekedés üteme azonban itt is gyorsult, ami arra utal, hogy a kereslet az olcsóbb térségek felé is egyre erősebben terelődik.
Budapesten 2025 márciusában a bérleti díjak 6,7 százalékkal haladták meg az egy évvel korábbi szintet. Ez érezhető lassulás a 2024 negyedik negyedévében mért 9,6 százalékos éves növekedéshez képest. Országos átlagban is hasonló tendencia figyelhető meg: a bérleti díjak éves szintű növekedése 9,3 százalékról 7,6 százalékra csökkent, negyedéves összevetésben pedig minimális, 0,1 százalékos árcsökkenés volt tapasztalható.
A jelentés szerint 2025 első negyedévében tovább bővült a szabad bérleti kínálat, miközben a bérleti díjak emelkedésének üteme mérséklődött. Március végén országosan 16 200 kiadó lakás szerepelt a hirdetések között. Ez enyhe növekedést jelent a szabad albérletkínálatban az előző negyedévhez képest, míg éves szinten 32 százalékkal több lakás volt elérhető a bérlők számára.
Komoly árrobbanás Budapesten
Mint beszámoltunk róla: a budapesti albérletpiacon az elmúlt hónapokban jelentős bérleti díj-emelkedés volt megfigyelhető. Az 50–60 négyzetméteres lakások átlagos havi díja 250 ezer forint körül alakult, míg a kisebb, 40 négyzetméteres lakásokért is 180 ezer forintot kértek. Dél-Pesten az egyszobás panellakásoknál a havi bérleti díj 150–160 ezer forinttól indult, a nagyobb, 60 négyzetméternél is nagyobb lakásokat pedig akár 250 ezer forintért kínálták. A 200 ezer forint alatti lakások iránt ugyanakkor sokkal élénkebb kereslet mutatkozott.
A főváros környéki területeken, például Csepelen vagy Szigetszentmiklóson is hasonló árakat tapasztalhattak a bérlők. Egy 76 négyzetméteres szigetszentmiklósi lakást 280 ezer forintért is kivesznek, az 50 négyzetméter körüli lakásokért pedig 160–180 ezer forintot kérnek a tulajdonosok. A kereslet továbbra is erős, a kínálat viszont szűkös, ezért a frissen megjelenő lakásokra gyorsan lecsapnak a bérlők.
A belvárosban az Airbnb-szabályozás hatására bővülhet a hosszú távra kiadott lakások száma, ami fékezheti a bérleti díjak emelkedését. Jelenleg a belső kerületekben 180–400 ezer forint között mozognak az albérletárak, míg a IV. és XV. kerületekben az átlagos havi bérleti díj 180–200 ezer forint körül alakul, a kiinduló ár pedig 150 ezer forint. Ezek alatt az összegek alatt gyakorlatilag nem lehet önálló lakáshoz jutni.
A Velencei-tónál már 120 ezer forintért is lehetett albérletet találni, de a kétszobás lakásokért itt is 160–180 ezer forintot kérnek. Szakértők szerint a bérleti díjak növekedése az eladó ingatlanok piacát is befolyásolja. Kérdés, hogy a piac elbír-e egy további 10–20 százalékos drágulást, és hogy a bérlők tudják-e majd finanszírozni a magasabb díjakat. A túlárazott lakásokra ugyanis gyakran nincs kereslet, így azok akár hónapokig is üresen állnak, ami komoly bevételkiesést jelent a tulajdonosok számára.