Mélyrepülésben a lakáspiac: bajban a lengyelek!

A lengyel lakásárak változása %-ban 2001-2007 között (Forrás: Global Property Guide)

A piaci szegmensek közül a lakásárak 4,7 %-kal csökkentek, a családi házak szerény 1 %-körüli értéknövekedést tudtak csak produkálni.

A jelenlegi mutatók éles ellentétben állnak az elmúlt évek adataival, amikor évi 28-33 % közötti áremelkedéssel zárt a piac. A befektetési tanácsadók szerint megtörtént az ingatlanpiac beárazódása és eljött az az idő, amikor kockázatosabbá váltak a befektetések.

A szakértők közül többen is úgy látják, hogy az árak stabilizálódásának hátterében a jegybanki alapkamat emelkedése, az növekvő infláció és a gazdasági teljesítmény visszaesése állhat. A jelzáloghitelek kamata emelkedett, ez pedig egyaránt csökkentette a beruházások megtérülését és a lakossági hitelfelvételi kedvét.

Kereslet: további egymillió új lakásra lenne szükség!

Új építésű lakások négyzetméterára a fővárosban, 2000-2007 között, ezer PLN (1 PLN=69 HUF)

A rendszerváltást követően jelentősen csökkent a lakásépítések száma és több éven át tartott a piac hanyatlása.

A 80-as évek végén, de még a kilencvenes évek elején is mintegy 130 ezer lakás épült évente, de az évtized közepére 75 ezerre süllyedt az évente átadott lakóingatlanok száma.

Az elégtelen lakásszámhoz ráadásul gyenge minőség és sok esetben alacsony komfortfokozat párosult. A statisztikai hivatal egy öt évvel ezelőtti jelentésében arról számolt be, hogy a meglévő lakásállomány kétharmada 1970 előtt épült és mindössze 12 % épült a rendszerváltás után.

Az évek óta tartó gazdasági fejlődés nagyszámú lakásépítést generált, ennek ellenére a szakértők szerint még mindig legalább egymillió új lakásra lenne szükség, különösen a komfort nélküli lakások felszámolásával. A magánszektor reáljövedelme körülbelül 7,5 %-kal emelkedett az elmúlt évben, a munkanélküliségi ráta pedig 19,6 %-ról, 9,6 %-ra csökkent négy év alatt.

Dinamikusan nő a lakáshitel-állomány: 110 %-ot is fel lehet venni!

A lengyel jelzálogpiac óriási fejlődésen ment keresztül az elmúlt évtizedben, de más európai országokhoz képest a lakosság eladósodottsága relatíve még mindig alacsonynak számít. A kihelyezett jelzáloghitel-állomány nyolc év alatt a tizenkétszeresére nőtt (2007 év végén 116,8 milliárd zlotyi - 8060 milliárd forint volt).

A lakáshitel igénybevétele nem túl bonyolult Lengyelországban, a legtöbb hitelintézet a lakás vételárának 80 %-át finanszírozza, de vannak olyan bankok, melyek megfelelő feltételek teljesülése esetén 110 %-ot is engedélyeznek. A felmérések szerint az átlagos lengyel hitelfelvevő 31 éves, 80 %-uk gyermektelen, a leginkább keresett lakásméret pedig 46 és 60 négyzetméter között van.

A lengyelek a svájci frank és az euró mellett dollár alapon is eladósodhatnak. A zlotyi-hitelek aránya a devizahitelek terjedésével előbb 36 %-ra csökkent, majd a hazai fizetőeszköz erősödésének és az emelések után is csak 6 %-os jegybanki alapkamatnak köszönhetően 45 %-ra emelkedett. Az új lakásra felvehető zlotyi-hitelek átlagos kamata jelenleg 7,1 %, mely kamatszint 10 bázisponttal kedvezőbb, mint amit euró alapon lehet elérni.

A közszféra tartja életben az albérletpiacot

A rendszerváltást követően Lengyelországban is végbement az állami tulajdonú ingatlanok magánszemélyeknek történő értékesítése és rövid időn belül az ingatlanok 75 %-a magánkézbe került (Magyarországon ez az arány 92 %). Az állami, önkormányzati tulajdonban maradt ingatlanok jelentős része a közszférában dolgozók lakhatási problémáinak orvoslására szolgál.

A nagyvárosok kivételével a magánszférában alig mérhető a bérleti piacon mozgás. Az egy négyzetméterre eső havi fővárosi bérleti díjak 14,30 euróról 17,06 euróra (3400 forintról 4100 forintra) emelkedtek az elmúlt három évben, a többi nagyvárosban körülbelül 20 %-kal kevesebbért lehet lakást bérelni.

Az elmúlt három évben a gyorsan emelkedő lakásárak miatt sokan nem engedhették meg maguknak a vásárlást és albérletbe kényszerültek, a szakértők szerint a lakásbérleti díjak hosszú ideig stabilan tartani fogják magukat.

Szigorították az építési szabályokat

A lakásépítések száma a rendszerváltást követően 1995-ben volt a mélyponton, amikor mindössze 62 ezer lakást adtak át. Ezt követően fokozatosan emelkedett az építési kedv, de a 2003-as 162 ezres adat a szabályozás szigorításának köszönhető és nem teljesen fedi a valóságot.

2003-ban bevezették azt a rendelkezést, hogy bírsággal sújtható az, aki a hatósági bejelentés és a használatbavételi engedély nélkül veszi birtokba az újonnan épített ingatlant, ezért sok 2002-ben épült lakás is a 2003-as statisztikát erősíti.

Az elmúlt öt évben kevesebb lakást építettek, de a számuk továbbra is mindig meghaladta a százezret. Lengyelország a külföldiek körében is rendkívül népszerű befektetési célponttá vált, ezért az átadott ingatlanok többsége társasházi lakás.

Az országban megkezdődtek az előkészületek a 2012-es labdarúgó Európa-bajnokságra. Egymás után valósulnak meg az infrastrukturális fejlesztések, a tervek szerint idén mintegy 600 kilométer autópályát adnak át az országban és több repülőtér is épül a következő években. Elemzők szerint ez lehet a mentőöv és a hatalmas beruházások újabb lökést adnak majd a lengyel gazdaságnak és a lakásáraknak egyaránt.