Újbuda - rozsdából a zöldbe

A kerületet az elmúlt másfél évtized során jelentősen érintette a városból való kiköltözési folyamat. Az évente nagyszámú elvándorlás (elsősorban a szomszédos Törökbálintra és Budaörsre), valamint a fővárosi szinten idősnek számító korszerkezet miatti magas természetes fogyás következtében a népesség másfél évtized alatt közel 22%-kal csökkent. Ebből azonban - a népességszám jelenlegi stabilizálódásának köszönhetően - az elmúlt öt évre csak alig 3% jut.

Újbuda átlag feletti presztízsét jól mutatja a diplomások arányának fővárosinál jóval magasabb mutatója (33,7% 2001-ben). Ennek gyors, 5,7 százalékpontos javulása az elmúlt évtized során ugyancsak azt mutatja, hogy a XI. kerület népszerű költözési célpont a magas végzettségű és átlagon felüli keresettel rendelkező - a kerületen belül költözők mellett elsősorban a többi budai kerületből, valamint a VII. és XIII. kerületből kikerülő - új lakók számára.

A több mint hetvenezres kerületi lakásállomány az elmúlt tíz évben közel 5%-kal bővült. A nagy panellakótelepek és kiterjedt családi házas övezetek miatt az 1945 előtt épült lakások aránya (kb. 26%) jóval a budapesti átlag alatt marad. A laksűrűségi mutató (1,92 lakó/lakás) közel átlagosnak mondható.

A kiterjedt ipari övezetek lakáscélú hasznosítása csak az elmúlt 3-4 évben indult meg a kerületben, ám annál gyorsabb felfutásúnak mutatkozott. Újbudán az összes megépült lakás mintegy háromnegyedét vállalkozók építik, ami a fővárosi átlagnál magasabb részarány. A kerületben a budapesti átlagnál nagyobb lakások épülnek. A három- és több szobás lakások aránya közel kétharmados, az új lakások 77 m2-es átlagmérete pedig nagyobb, mint a fővárosi mutató.

A tömeges lakásépítés 2002-2003 környékén indult be a Szerémi és Fehérvári út közötti részen, majd fokozatosan húzódott a Tétényi, Bartók Béla és Karolina út térségébe (Nádorliget, Kornélia Rezidencia, Kondorosi Lakónegyed, Tölgyes Lakópark, Mandarin Kert, Karolina Udvar - hogy csak a legnagyobbakat említsük). Az elmúlt néhány évben közel kétezer lakás épült meg ezen a területen, s az Otthon Centrum felmérése szerint jelenleg is mintegy ezer áll értékesítés alatt. A telítődés jelei azonban már megmutatkoznak a barnazónában. Az árak évek óta alig emelkednek, s beindult a piaci önszabályozás is, ami csökkenő számú lakásépítést vetít előre a következő időszakban.

A XI. kerületben jelenleg is több, az egész városra kiható fejlesztés zajlik. Ezek közül a lakáspiacot közvetlenül érintő beruházás a 4-es metró megépítése. Bár közelmúltbeli példát nem lehet említeni ezzel kapcsolatban, az azonban biztos, hogy a metróval érintett, annak vonzáskörzetében lévő területen fellendülés várható az ingatlanpiacon. A XIII. kerület lehet egy megbízható minta erre, ahol a kilencvenes évek közepétől előbb a kiskereskedelmi és irodaingatlan-fejlesztések indultak be, majd a térség a nagy volumenű lakásépítések mintaterületévé vált. Mára ez a fejlődés, a lakóterületek megújítása távolodik a főúttól, s a magasabb kategóriájú, gyakran Duna közeli ingatlanok építése vált látványossá.

Egy másik nagy horderejű fejlesztés a Lágymányosi hídtól délre, a Lágymányosi-öbölben zajlik, ahol két ütemben, százmilliárdos beruházással sport- és szabadidős létesítmények, irodaházak, szálloda, vendéglátóhelyek épülnek, s szó van lakások megépítéséről is. Emellett a terület szóba került, mint az összevont minisztériumi negyed esetleges helyszíne. A közelmúltig elhanyagolt környezet funkcióváltása ugyancsak vonzerőt jelenthet majd lakóhelyválasztáskor, csakúgy, mint a Skála áruház jelenlegi helyén 2008-ra tervezett modern bevásárlóközpont megépítése.

A Studio Metropolitana 2006. júniusában, ezerfős reprezentatív mintán végzett kutatása szerint azonban a fővárosiak számára a lakóhely megválasztásakor a tömegközlekedésnél és a lakossági ellátásnál is fontosabb szempont a csendes, nyugodt, zöldövezeti környezet. Lakástípust tekintve a családi ház mellett a kis lakásszámú kertes társasház kapott jelentősebb számú szavazatot a felmérésben. Ugyanezen tanulmány egy másik eredménye pedig azt mutatja, hogy a XI. kerületet csak a II. kerület előzi meg, mint a leginkább vágyott lakóhelyi célpont Budapesten.

Az emberek igényeivel nagyban összecseng az újbudai önkormányzat azon deklarált célja, hogy a tömeges lakásépítés helyett a nívós, emberi léptékű lakóingatlan fejlesztéseket preferálja. Jelenleg a kerület zöldövezeti részei - a tradicionálisan magas presztízsű Sasad és Gellérthegy, a XXII. kerülethez csatlakozó Rózsavölgy-Péterhegy, valamint a csak a közelmúltban felfedezett Hosszúrét-Madárhegy - összességében csak kis arányát adják a lakásforgalomnak. 4-8 lakásos beruházásokon kívül csak két nagyobbat, a 300 lakásos Kőérberek-Tóvárost a XXII. kerület határában, és az 55 lakásos gellérthegyi Somlói úti projektet említhetjük. Mivel a városközponthoz legközelebbi Gellérthegyen már nincs összefüggő nagy beépíthető terület, nem csoda, hogy az ingatlanfejlesztők által a jelenleg legnagyobb potenciált rejtő sasadi és madárhegyi területek felfedezése zajlik.

Sasadon, a több mint egy évtizedig üresen álló egykori Kinizsi laktanya 12,7 ha-s - a környéken unikumnak számító, összefüggően beépíthető - telkének tavalyi megvásárlását követően a Biggeorge's-NV idén augusztus közepén mutatta be Sasad Liget projektjét. A 2007. végén-2008. elején átadni tervezett első ütemmel a beruházó szakít az uniformizált építési hagyományokkal: az egyedülállóan körültekintő építészeti tervezésnek köszönhetően a 214 lakásból 170 különböző kialakítású; s a 3-4 szintes társasházak között nem lesz két egyforma épület. A házak szabálytalan elrendezésénél a változatosság, az intimitás és a lehető legkedvezőbb tájolás biztosítása voltak szempontok. A magas, 65%-os zöldterületi arány egy élő kertvárosi lakóövezetbe ékelődve, a 4-es metró majdani végállomásának néhány perces közelsége, a budaörsi hipermarketek és szakáruházak szomszédsága, valamint a közösségi és sportlétesítmények telken belüli kialakítása (fitness, wellness, úszómedence, squash) mind egybecseng a lakáskeresők preferenciáival. Nem csoda, ha a terület értékeit felismerve a verseny is hamar megindult. A XIII. kerületi beruházásai után a GTC Madárhegyen, Budaörs határában szintén a napokban indította Sasad Resort projektjének marketingjét. A gazdagréti lakótelep hosszúréti szomszédságában pedig a Futureal jelent meg még az év elején a többiekétől eltérő, telek-parcellázásos koncepcióval.