34 °C Budapest

Újbuda - rozsdából a zöldbe

Pénzcentrum
2006. szeptember 12. 09:20

A 136 ezer lakosú XI. kerület a főváros legnépesebb, változatos képű városrésze. Területén nagy panellakótelepek minden generációja (országos szinten az egyik legrégebbi: Kelenföld, illetve az egyik legújabb: Gazdagrét), kiterjedt, magas presztízsű családi házas és villa-övezetek (Sasad, Péterhegy, Gellérthegy), sűrűn beépített városközponti lakónegyedek (Lágymányos), illetve a Duna mentén, nagy területen egykori (részben ma is használt) ipari területek egyaránt megtalálhatók.


A kerületet az elmúlt másfél évtized során jelentősen érintette a városból való kiköltözési folyamat. Az évente nagyszámú elvándorlás (elsősorban a szomszédos Törökbálintra és Budaörsre), valamint a fővárosi szinten idősnek számító korszerkezet miatti magas természetes fogyás következtében a népesség másfél évtized alatt közel 22%-kal csökkent. Ebből azonban - a népességszám jelenlegi stabilizálódásának köszönhetően - az elmúlt öt évre csak alig 3% jut.

Újbuda átlag feletti presztízsét jól mutatja a diplomások arányának fővárosinál jóval magasabb mutatója (33,7% 2001-ben). Ennek gyors, 5,7 százalékpontos javulása az elmúlt évtized során ugyancsak azt mutatja, hogy a XI. kerület népszerű költözési célpont a magas végzettségű és átlagon felüli keresettel rendelkező - a kerületen belül költözők mellett elsősorban a többi budai kerületből, valamint a VII. és XIII. kerületből kikerülő - új lakók számára.

A több mint hetvenezres kerületi lakásállomány az elmúlt tíz évben közel 5%-kal bővült. A nagy panellakótelepek és kiterjedt családi házas övezetek miatt az 1945 előtt épült lakások aránya (kb. 26%) jóval a budapesti átlag alatt marad. A laksűrűségi mutató (1,92 lakó/lakás) közel átlagosnak mondható.

A kiterjedt ipari övezetek lakáscélú hasznosítása csak az elmúlt 3-4 évben indult meg a kerületben, ám annál gyorsabb felfutásúnak mutatkozott. Újbudán az összes megépült lakás mintegy háromnegyedét vállalkozók építik, ami a fővárosi átlagnál magasabb részarány. A kerületben a budapesti átlagnál nagyobb lakások épülnek. A három- és több szobás lakások aránya közel kétharmados, az új lakások 77 m2-es átlagmérete pedig nagyobb, mint a fővárosi mutató.

A tömeges lakásépítés 2002-2003 környékén indult be a Szerémi és Fehérvári út közötti részen, majd fokozatosan húzódott a Tétényi, Bartók Béla és Karolina út térségébe (Nádorliget, Kornélia Rezidencia, Kondorosi Lakónegyed, Tölgyes Lakópark, Mandarin Kert, Karolina Udvar - hogy csak a legnagyobbakat említsük). Az elmúlt néhány évben közel kétezer lakás épült meg ezen a területen, s az Otthon Centrum felmérése szerint jelenleg is mintegy ezer áll értékesítés alatt. A telítődés jelei azonban már megmutatkoznak a barnazónában. Az árak évek óta alig emelkednek, s beindult a piaci önszabályozás is, ami csökkenő számú lakásépítést vetít előre a következő időszakban.

A XI. kerületben jelenleg is több, az egész városra kiható fejlesztés zajlik. Ezek közül a lakáspiacot közvetlenül érintő beruházás a 4-es metró megépítése. Bár közelmúltbeli példát nem lehet említeni ezzel kapcsolatban, az azonban biztos, hogy a metróval érintett, annak vonzáskörzetében lévő területen fellendülés várható az ingatlanpiacon. A XIII. kerület lehet egy megbízható minta erre, ahol a kilencvenes évek közepétől előbb a kiskereskedelmi és irodaingatlan-fejlesztések indultak be, majd a térség a nagy volumenű lakásépítések mintaterületévé vált. Mára ez a fejlődés, a lakóterületek megújítása távolodik a főúttól, s a magasabb kategóriájú, gyakran Duna közeli ingatlanok építése vált látványossá.

Egy másik nagy horderejű fejlesztés a Lágymányosi hídtól délre, a Lágymányosi-öbölben zajlik, ahol két ütemben, százmilliárdos beruházással sport- és szabadidős létesítmények, irodaházak, szálloda, vendéglátóhelyek épülnek, s szó van lakások megépítéséről is. Emellett a terület szóba került, mint az összevont minisztériumi negyed esetleges helyszíne. A közelmúltig elhanyagolt környezet funkcióváltása ugyancsak vonzerőt jelenthet majd lakóhelyválasztáskor, csakúgy, mint a Skála áruház jelenlegi helyén 2008-ra tervezett modern bevásárlóközpont megépítése.

LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!

A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 15 millió forintot, 20 éves futamidőre, már 6 százalékos THM-el, és havi 106 085 forintos törlesztővel fel lehet venni a Raiffeisen Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a CIB Banknál 6,42% a THM; a K&H Banknál 6,43%; az Erste  Banknál 6,67%,  a MagNet Banknál pedig 6,8%; míg az UniCredit Banknál 6,9%-os THM-mel kalkulálhatunk. Érdemes még megnézni a Sopron Bank, a Takarékbank, és természetesen a többi magyar hitelintézet konstrukcióját is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)

A Studio Metropolitana 2006. júniusában, ezerfős reprezentatív mintán végzett kutatása szerint azonban a fővárosiak számára a lakóhely megválasztásakor a tömegközlekedésnél és a lakossági ellátásnál is fontosabb szempont a csendes, nyugodt, zöldövezeti környezet. Lakástípust tekintve a családi ház mellett a kis lakásszámú kertes társasház kapott jelentősebb számú szavazatot a felmérésben. Ugyanezen tanulmány egy másik eredménye pedig azt mutatja, hogy a XI. kerületet csak a II. kerület előzi meg, mint a leginkább vágyott lakóhelyi célpont Budapesten.


Az emberek igényeivel nagyban összecseng az újbudai önkormányzat azon deklarált célja, hogy a tömeges lakásépítés helyett a nívós, emberi léptékű lakóingatlan fejlesztéseket preferálja. Jelenleg a kerület zöldövezeti részei - a tradicionálisan magas presztízsű Sasad és Gellérthegy, a XXII. kerülethez csatlakozó Rózsavölgy-Péterhegy, valamint a csak a közelmúltban felfedezett Hosszúrét-Madárhegy - összességében csak kis arányát adják a lakásforgalomnak. 4-8 lakásos beruházásokon kívül csak két nagyobbat, a 300 lakásos Kőérberek-Tóvárost a XXII. kerület határában, és az 55 lakásos gellérthegyi Somlói úti projektet említhetjük. Mivel a városközponthoz legközelebbi Gellérthegyen már nincs összefüggő nagy beépíthető terület, nem csoda, hogy az ingatlanfejlesztők által a jelenleg legnagyobb potenciált rejtő sasadi és madárhegyi területek felfedezése zajlik.

Sasadon, a több mint egy évtizedig üresen álló egykori Kinizsi laktanya 12,7 ha-s - a környéken unikumnak számító, összefüggően beépíthető - telkének tavalyi megvásárlását követően a Biggeorge's-NV idén augusztus közepén mutatta be Sasad Liget projektjét. A 2007. végén-2008. elején átadni tervezett első ütemmel a beruházó szakít az uniformizált építési hagyományokkal: az egyedülállóan körültekintő építészeti tervezésnek köszönhetően a 214 lakásból 170 különböző kialakítású; s a 3-4 szintes társasházak között nem lesz két egyforma épület. A házak szabálytalan elrendezésénél a változatosság, az intimitás és a lehető legkedvezőbb tájolás biztosítása voltak szempontok. A magas, 65%-os zöldterületi arány egy élő kertvárosi lakóövezetbe ékelődve, a 4-es metró majdani végállomásának néhány perces közelsége, a budaörsi hipermarketek és szakáruházak szomszédsága, valamint a közösségi és sportlétesítmények telken belüli kialakítása (fitness, wellness, úszómedence, squash) mind egybecseng a lakáskeresők preferenciáival. Nem csoda, ha a terület értékeit felismerve a verseny is hamar megindult. A XIII. kerületi beruházásai után a GTC Madárhegyen, Budaörs határában szintén a napokban indította Sasad Resort projektjének marketingjét. A gazdagréti lakótelep hosszúréti szomszédságában pedig a Futureal jelent meg még az év elején a többiekétől eltérő, telek-parcellázásos koncepcióval.

Hatalmas pénzek röpködnek a magyar Kickstarteren: mutatjuk a legnagyobb dobásokat

Az alig egy hónapja indult első hazai közösségi piactéren már meg is vannak az első sikeres projektek.

Csúnyán elintézheti a magyarok megtakarításait a válság: így még kijátszhatod az inflációt

A pénzügyi szakértők most elmondták, milyen tippekkel spórolhatunk.

Ez lehet a 2022-es nyár új slágeritala Magyarországon? Hihetetlen, mennyien kattantak rá

A magyar piacon is megjelennek az enyhén alkoholos, gyümölcsös italok, egy felmérésből pedig kiderült, hogy a fiatalok különösen nyitottak ezekre az alkoholos frissítőkre.

Láthatáron a nyugdíjösszeomlás: rengeteg magyarnak lehet kemény nélkülözés az időskor

Sokan gondolják, hogy teljesen tudatosan szervezik a pénzügyeiket, és nem értik, hogy hova folyik a pénzük a hónap végére.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2022. június 28. kedd
Levente, Irén
26. hét
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
Külföldi piacra lépés 2022
Ingyenes online konferencia hazai kkv-nak!
EZT OLVASTAD MÁR?
Pénzcentrum  |  2022. június 28. 11:04
Pénzcentrum  |  2022. június 28. 10:52