Érik a fordulat az ingatlanpiacon: újra megfizethetőek lehetnek a magyar lakásárak?

Az MNB májusi lakáspiaci jelentésében[1] közölt – jobbára még előzetes – adatok szerint 2022-23 fordulóját a megtorpanás utáni kivárás jellemezte. A múlt év végére megállt a lakásárak átlagának akkor már kilencedik éve tartó növekedése, a harmadik negyedévben 1,6%, a negyedikben már 3,6% volt a csökkenés. A megtorpanást mutatja a kereslet zuhanása is: az eddigi adatok szerint, 2022-ben összesen mintegy 142 ezer adásvételt köthettek, ami 19 százalékos visszaesést jelent az előző évhez képest. Ez jellemezte az új év kezdetét is: 2023 első negyedében 43 százalékkal kevesebb tranzakciót regisztráltak, mint egy esztendővel korábban. A jelentés kiemeli, hogy a január-márciusi adásvételek száma ennél alacsonyabb utoljára 2013-ban, a lakáspiaci ciklusforduló idején volt.

Az összkép mellett egyes részleteket is bemutat a jelentés. Így közölnek adatot arra vonatkozóan is, hogy a tavaly év végi átlagos árcsökkenés mögött miként differenciálhatta az ármozgást például a rezsifélelem. Az MNB szakembereinek becslése szerint az átlag alatti gázfogyasztású lakások ára ebben a negyedévben is nőtt 1,2 százalékkal, míg a kedvezményes kategórián túl fogyasztóké 1,3 százalékkal csökkent. Az átlagolás e mellett azt is elfedte, hogy a múlt év végi árcsökkenés erős területi eltérésekkel zajlott: míg a fővárosban 1,1%, a vidéki városokban 2,9%, addig a községekben 6,6% volt a mérséklődés.

E különbségekbe belejátszott az alkuk egy esztendeje ismét növekvő szerepe is. Az árak "menet közbeni korrekciója" tovább erősödött az idei első negyedévben. A jellemző alkumérték október-decemberről január-márciusra a fővárosban 3,2-ről 3,5 százalékra, míg vidéken 5,2-ről 5,5 százalékra nőtt.  E mellett a vevők is többet engedtek: a hirdetés ideje alatt Budapesten 2,9 helyett már 4 százalékkal, vidéken pedig 3,5 helyett 4,4 százalékkal csökkentették az ár-igényeiket.

Vannak azonban olyan részletek is, amelyek kifejezetten meglepőek. Ilyennek látszik, hogy a kereslet csökkenése ellenére 2023 első negyedévében csupán 2,3 hónap volt a tipikus értékesítési idő, szemben az egy évvel korábbi 2,7 hónappal. Ráadásul – e mutató szerint – minden kategóriában gyorsabbá vált a lakások eladása: a családi házaknál 3,2 hónap helyett 2,9, a nagyobb társasházi lakásoknál 2,2 helyett 1,5, a kisebbeknél 2,9 helyett 2,5, míg a paneleknél 1,6 helyett 1,5 hónap kellett a megfelelő vevő megtalálásához. Váratlan lehet az is, hogy 2023 első negyedévének tranzakciói átlagosan 3,8 százalékos árnövekedést jeleznek, miközben Budapesten folytatódott a csökkenés (-1%).

E furcsaságok kapcsán Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője két dologra is felhívja a figyelmet. Egyrészt a jelentés alapjául szolgáló piaci adatok igen szűk körűek. Másrészt az átlagok azt is elfedhetik, ha az adott piaci helyzetben átmenetileg megváltozott a kínálat, így a forgalom összetétele is. Példaként említi, hogy az eladási idők rövidülése mögött állhat az is, hogy egy általános rossz hangulatban a nehezebbnek látszó tranzakciókat talán el sem indítják. Azaz, inkább csak azok kezdenek el hirdetni, akiknek nagyon sürgős az eladás, vagy olyan lakásuk van, amiről tudják, hogy a körülményektől függetlenül is kapós lesz.

Valkó Dávid azt tartja a jelentés legfontosabb megállapításának, hogy az elmúlt év második felében gyorsan csökkent a lakások túlértékeltsége, s összeomlás nélkül, jellemzően csak lassan mérséklődő nominális árak mellett közelítettünk az egyensúlyi állapothoz. A lakások túl-, illetve alulértékeltsége azt mutatja, hogy a piacon kialakuló árak hogyan követik a különféle makrokörnyezeti fundamentumok által becsült árszintet. Ebből a szempontból az elmúlt húsz évben 2014 őszén volt a legjobb üzlet lakásba fektetni, ugyanis akkor az átlagos árak bő 18 százalékkal voltak alacsonyabbak a reálisnál. Ezt az alulértékeltséget aztán folyamatosan csökkentette a lakáspiaci fellendülés, míg 2019-2020 fordulója körül az árak már az egyensúlyi állapotot is maguk mögött hagyták.

Egy nagyon gyors felértékelődési szakasz kezdődött: egy esztendő múlva, 2021 elején már a reálisnál 9,6 százalékkal magasabb árakon forogtak a lakások. A túlértékeltség 2022 elején a 19,4 százalékot is elérte, majd a második negyedévben 26,6 százalékkal ért a csúcsra. Ez csökkent az év végére 9,1 százalékra. (A fővárosi ingatlanok túlértékeltsége ez alatt 10,1-ről 2,8 százalékra mérséklődött.) Valkó Dávid szerint, ha ez a folyamat folytatódik, akkor a bérinfláció segítségével, bár alacsony forgalom mellett, de viszonylag stabil árakkal is gyorsan eltűnhet a túlértékeltség a lakáspiacról. Sőt, megjelenhet az az alulértékeltség, ami akár már a jövő évtől megmozdíthatja a keresletet