Beütött a fordulat a magyar lakáspiacon: de nagyot koppanhat, aki árzuhanással számol

2022-re azt jósolták tavaly év elején, hogy az van a levegőben, hogy bár a támogatásokat kivezetik, de az extra juttatások pörgetik a piacot, és ez meg is történt – mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője a vállalat sajtóeseményén. Ugyanakkor már régebb óta lógott a levegőben a piaci fordulat, reálértéken az árszintek stagnálása jöhet. Az infláció és az elszálló rezsidíjak után viszont a második félév erőteljes lefékeződést hozott.

Jelenleg egy ciklusfordulót láthatunk a piacon

– húzta alá. A lejtmenetek ugyanakkor kevésbé mélyek, kevésbé nagyobb kilengést okoznak, mint a felívelés, és rövidebb ideig tartanak.

A tavalyi évet gazdasági nehézségek határozták meg, a jövőbe vetett bizalom és a rosszabbodó hitelfelvételi lehetőségek hatással vannak a piacra. 1-2 negyedév késéssel ez átszivárog a piaci árakba is. A KSH már 2022 első negyedévében csökkenést mért a tranzakciók számában. Ugyanakkor nő a befektetési céllal vásárlók aránya: ez Budapesten most meghaladhatja az 50 százalékot, vidéken a vevők harmada vásárolhat ilyen céllal. Ez a folyamat az inflációs környezetben nem meglepő - tette hozzá.

2022 harmadik negyedévében folytatódott az éves alapú reál-áremelkedés, de negyedéves alapon negatívba fordult a reál-áremelkedés. A nominális drágulás negyedév-negyedév alapon egész Európában lassult a negyedévben. A pesti agglomerációban már elindult az árak csökkenése is – mondta Valkó Dávid. Az Ingatlanpont saját adatai szerint 2021 tele óta folyamatosan nő az átlagos alkuszint, 2022 őszén 6,6 százalékos volt a különbség átlagosan a meghirdetési ár és a végső eladási ár között.

Leginkább a házak és a nagyvárosi ingatlanok esetében volt tere az alkunak. Az átadott újépítésű lakások száma és a kiadott építési engedélyek száma is nőtt tavaly, de Budapesten 10 százalékkal csökkent az átadott ingatlanok száma az első három negyedévben.

Megyei szinten 30 százalék feletti drágulás volt Baranya, Komárom-Esztergom és Csongárd-Csanád megyében, a megyeszékhelyek között Veszprém, Eger, Pécs vitte a prímet az első három negyedév alapján 2021 hasonló időszakához képest. Valkó Dávid úgy látta, tetőznek az árak, Budapesten 812 ezer forint az átlag négyzetméterár. Megyeszékhelyek közül Veszprém lett a legdrágább 628 ezres négyzetméterárral, Debrecenben 605 ezer, Győrben pedig 580 ezer volt az átlagos négyzetméterár. Budapesten 1,1 milliós négyzetméterár volt a V. kerületben a II. kerületben is millió feletti értéket mértek.

Mialatt 2021-ben 41 darab 50 lakásosnál nagyobb projekt értékesítését kezdték meg, tavaly 31 nagyberuházás értékesítése indult el – sorolta Valkó Dávid, aki szerint tavaly 6300 új társasházi lakást adtak át Budapesten. Az átadott, de eladatlan lakáskészlet 640 darab volt januárban, ami növekedést jelent a korábbi adatokhoz képest, és növekvő tendenciát mutat. 2024-es átadással már másfél milliós lesz az újlakás négyzetméterár Budapesten az OTP Ingatlanpont számításai szerint.

2023-ban visszaesés lesz a lakáspiacon, ugyanakkor megvan az esélye, hogy 2024 már az újraindulás éve legyen. A tél vége lehet a vízválasztó, amikor egyre több kényszerben lévő eladó csökkentheti a kínálati árat. Nem várható olyan mélységű és hosszúságú válság, mint volt 2008 és 2013 között – hangsúlyozta.

A támogatások nagy része marad, ami gátja, hogy nagyon bezuhanjon a lakáspiac, és vannak elhalasztott vásárlások is. A javuló makrogazdasági mutatók is arra utalnak, hogy nem lesz hosszú a visszaesés – tette hozzá.

Valkó Dávid szerint 2022 egészében lehet 10-15 százalékos visszaesés a tranzakciószámokban, idén további nagyobb mértékű, 20-30 százalékos csökkenés is várható, de így is 100 ezer felett maradhat az érték. A szakember megismételte: ez az év lehet a piaci mélypont. Tavaly még reálár-növekedést láthattunk, a legkisebb növekedés a községekben és a pesti agglomerációban volt tapasztalható. A megélhetési költségek növekedése, a rezsiemelés ismét Budapestre és a kisebb lakásokba terelheti a forgalmat. Kifejtette, 2023-ban az árak stagnálását, esetleg minimális csökkenést várnak.

Lakást vennél? Nézz körül a Pénzcentrum hitelkalkulátorában!

Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezetője és az OTP Pénzügyi Pont Zrt. vezérigazgatója kifejtette, 2022-ben átlagosan 104 nap volt az átlagos értékesítési idő az állományukban, ami csökkent 2021-hez képest. Emellett az Ingatlanpont jutalékbevétele 4 százalékkal nőtt 2021-hez képest.

A cég tranzakciószáma 2022-ben 5 százalékkal csökkent 2021-hez képest, ugyanakkor 2021 kiugróan jó év volt, így ez nem akkora csökkenés, mint amit a piac várt – tette hozzá a szakember. 2023 vonatkozásában arról beszélt, 32 százalékos csökkenés volt januárban a tranzakciók számában az egy évvel korábbihoz képest, és az alku is megjelenik. Erre az évre nem terveztek 40-50 százalékos csökkenést, optimistán tekintenek 2023-ra, a piacon egyre nagyobb lesz az integrált ingatlantanácsadói szolgáltatás szerepe az ügyféloldalon.

A most tapasztalt ingatlanpiaci fordulat a vártnál mérsékeltebb, lassabb, és nem minden szegmensre jellemző, ezt hálózatunk tavalyi eredményei és tapasztalataink is alátámasztják

- fejtette ki. Közvetítői oldalról elmondható, hogy a hasonló piaci helyzetek általában a nagy hálózatoknak kedveznek – magyarázta Hartlieb Balázs. A megbízók most általában 1-1,5 hónap után hajlanak az árcsökkentésre, ha nem sikerült eladni az ingatlant.

Annak, aki az idei év folyamán ingatlan vásárlásban gondolkozik, nem feltétlenül érdemes kivárnia. Különösen igaz ez az újépítésű lakások vagy energetikai korszerűsítésen átesett ingatlanok esetében, ahol a kínálat nem bővül olyan mértékben, mint a kereslet

- tette hozzá.

Kormos Zoltán, az OTP Pénzügyi Pont Zrt. értékesítési igazgatója arról beszélt, szerinte nominálisan nem fognak esni 2023-ban az ingatlanárak Magyarországon, szemben „a beharangozott világvégével”. A lakáshitelpiac összeomlására sincs esély a szakember szerint. Tavaly nyáron nominális hitelfelvételi rekord született, 154 milliárd forintos lakáshitel kihelyezéssel. 2022-ben nagyjából 1200 milliárd forintnyi lakáshitel felvétel történt, ami 100 milliárddal kevesebb, mint 2021-ben volt. Hozzátette, a ciklus tetejét 2021-ben érhettük el, a tavalyi év már leforduló volt.

2022 elején még 4-5 százalékos kamattal lehetett hosszú periódusú lakéshitelhez jutni, ami év végére 8-9 százalékra emelkedett. Ezek a magas szintek még mindig negatív reálkamatok, amire eddig nagyon nem volt példa Magyarországon. Tavaly ősszel-télen az volt a vízió, hogy „itt világvége jön, de most úgy tűnik, hogy ez a világvége elmarad”. Ma már úgy látják, hogy az idei évben Magyarország elkerülheti a recessziót, optimistán tekintenek 2023-ra. A hitelpiacot támasztja, hogy a CSOK-is megmaradt a rendszerben – fogalmazott.