Brutálisan bezuhant a magyar lakáspiac: megjósolhatatlan, mit hozhat még az év vége

Az idei első negyedévben sem állt meg a tavaly megindult keresletcsökkenés, a Központi Statisztika Hivatal (KSH) legfrissebb jelentése  szerint a lakáseladások száma 31 százalékkal volt csekélyebb az egy évvel korábbinál - írja közleményében az OTP Ingatlanpont. E visszaesés hasonló arányban érintette az új és a használt otthonok piacát is. Ugyanakkor a kialakult árak az előző negyedévi csökkenés után ismét növekedésnek indultak. Az átlagos, 2,5 százalékos drágulás nagyobb részét az újépítések adták (6%), de a használtak is nominális növekedést értek el (1,9%). Így éves összevetésben e két részpiacon 13,6, illetve 9 százalékos áremelkedést regisztrálhattak.

A lakásárak növekedése azonban így is – immár harmadik negyedéve – elmaradt a fogyasztói árak általános emelkedése mögött, s emiatt az ez év elejére kialakult reálárak már csak a két évvel ezelőtti szintet érték el.

A fel- illetve leértékelődés területi különbségeiről a Magyar Nemzeti Bank (MNB) lakásárindexe ad adatokat. Az első negyedévben a vidéki városok átlagos nominális drágulása (4%) meghaladta a budapestit (1,6%), de az éves árdinamikát tekintve még így is kitartott a főváros előnye (9% és 10,1%). A legnagyobb növekedést a dél-alföldi városok érték el (14,7%), és közel ugyanannyit (13,5%) drágultak a nyugat-dunántúliak is. Utóbbiak abban viszont egyedülállóak, hogy egyedül náluk növekedtek töretlenül negyedévről- negyedévre a lakásárak az elmúlt esztendőben.

A leggyengébb éves felértékelődést (3,5%) a közép-dunántúli városok érték el, amit az is magyarázhat, hogy a Balaton vonzereje, illetve a térség ipari beruházásai itt már korábban felfuttatták az árakat. (Ugyan az MNB statisztikája a közép-magyarországi városok esetében kifejezetten áresést jelez, a régióban még alacsony az adatok feldolgozottsága.)

Ma a piac határozottan más arcát mutatja a falvakban, mint a városokban. Míg az utóbbiakban ez év elején megtorpant a nominális árak csökkenése, addig a községekben már harmadik negyedéve folytatódik a lemorzsolódás. Így ott mára mintegy 5,6 százalékkal olcsóbb egy átlaglakás, mint volt egy esztendővel korábban. Lehetséges okként több tényezőt is említ Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Korábban a falusi CSOK erőteljes árfelhajtó tényező volt, ám tavaly elsősorban a családi házas területeket érte sokként a rezsiaggodalom. Azután hiába is volt enyhe a tél, az energetikailag kockázatos házakkal szembeni tartózkodás jórészt megmaradt. Az is szerepet játszhat az itt kialakult piaci helyzetben, hogy a vevők nagyobb árérzékenysége közvetlenebbül hathatott az eladókra, s így könnyebben is kényszerítette ki az árak mérséklését.

Ha az összkép ellentmondásos is, az áresés megtorpanása az első negyedévben azt is jelezheti, hogy talán túl van a piac a visszaesés mélypontján. Ugyanakkor Valkó Dávid szerint még igencsak korai lenne ezt kimondani.

„Noha a nyár nyugodtabb időszak az ingatlanforgalmazásban, azok a körülmények, amelyek együttesen meghatározhatják az újraindulást, nagyon is mozgásban vannak.” Ezek közé sorolja mindenekelőtt az infláció csökkenését, s azzal együtt azt, hogy mikorra mérséklődhetnek a hitelkamatok arra a 6-7 százalékos szintre, ami már megindíthatja a kereslet növekedését. Az állampapírhozamok jelenlegi csökkenését, s a bérleti díjak növekedését két olyan tényezőnek tartja, melyek ismét egyre vonzóbbá tehetik az ingatlanbefektetéseket. Ugyanakkor a háborúnak nem látszik a vége, ami jóval bizonytalanabbá teszi a kalkulációkat. Ugyancsak talány egyelőre, hogy milyen új támogatásokkal lehet kalkulálni a CSOK eddigi kedvezményeinek kivezetése után.

„Azt viszont már tudhatjuk – utal a KSH egy friss jelentésére –, hogy az utóbbi évek szüntelen áremelkedésének legmegbízhatóbb motorjára, az újépítésekre most egy ideig kevésbé lehet számítani.” A beruházók ugyanis látványosan fékeztek: 2023. I. félévében csupán 7353 új lakás épült, ami 19 százalékkal kevesebb az egy évvel korábbinál. Az újabb építkezések bejelentésénél pedig lakásszámra még nagyobb, 39 százalékos volt a visszaesés. A szakértő úgy számol, hogy a szeptemberi forgalmi adatok majd jobban megmutathatják, mennyire gyűltek össze az alapok egy esetleges lassú felíveléshez.