Mi folyik a lakáspiacon: tényleg itt a sokak által remélt fordulat? Ez várhat ránk 2024-ben

A magas infláció okozta reálbércsökkenés és az alacsony fogyasztói bizalom miatt továbbra is mérsékelt kereslet jellemzi a hazai lakáspiacot – állapította meg az MNB legfrissebb jelentése1. Ez az idei III. negyedévben 11 százalékos forgalmi visszaesést jelentett a múlt év hasonló időszakához képest, ami az előző negyedévhez viszonyítva ugyanakkor 10 százalékos élénkülést jelent. A bankok ugyancsak az érdeklődés növekedését tapasztalták július és szeptember között, ám az új lakáshitelszerződések volumene még így is 41 százalékkal maradt el az előző év megfelelő időszakának eredményei mögött.

A forgalmi mélypontról való elmozdulással a III. negyedév lakáspiaci aktivitása a 2014-es szintet idézte. Ám az időszak végén, szeptemberben már a legtöbb településtípus esetében elérte a forgalom nagyságrendje a 2022 őszén tapasztaltat. Egyedül a falusi CSOK-kal érintett települések esetében látszott érdemi – az előző évihez képest 23 százalékos – visszaesés. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint ebben nagy szerepe lehet annak is, hogy a jövőre ígért új, emelt összegű támogatások hírére sokan egyelőre elhalaszthatták a vásárlásukat. Ami várhatóan azzal is jár, hogy amint az év elején valóban elérhetővé válnak ezek a támogatások, dinamikusabb árnövekedés is elindulhat a CSOK-os településeken.

A piac összképét tekintve egyelőre inkább a kínálati árak csökkenése, illetve a bővebb alkulehetőségek a jellemzőek. 2023 második negyedében az átlagár alacsonyabb volt (-0,8%) mint egy esztendővel korábban, amire kilenc éve nem volt példa. Ám e mögött jelentős eltérések is mutatkoznak, ha az egyes településtípusok részpiacait vizsgáljuk. Míg a városokban nőttek az árak, Budapesten (4,9%) és vidéken (1,1%) egyaránt, addig a községekben jelentős, 8,1 százalékos volt az átlagos leértékelődés.

A magas infláció miatt a reálárváltozás csúnyább képet mutat. E szerint a II. negyedévben az egy évvel korábbihoz képest átlagosan 18,5% volt az értékvesztés. A III. negyedéves adatok alapján ennél már valamivel kedvezőbbet, 12 százalékot becsül az MNB, míg a IV. negyedévre 2,6 százalékos reálár-csökkenést vár.

Az MNB a piacon aktuálisan kialakult lakásárakat rendszeresen összeveti a gazdaság fundamentumai alapján becsült, és azokhoz viszonyítva reálisnak tartott árszinttel. Amikor az otthonok e szerint alulértékeltnek látszanak, akkor – az egyéb lehetőségekhez képest – jó üzlet lehet lakásba fektetni, míg ha túlértékeltek, akkor fordított a helyzet.

2011-től kilenc éven át, lényegében a Covid járvány hazai megjelenéséig alulértékeltség jellemezte a lakáspiacot. Ennek csúcsát 2014. III. negyedévében regisztrálták, amikor 18,4 százalékkal voltak alacsonyabbak az árak a „reálisnál”. Számottevő túlértékeltség a járvány második évére alakult ki: 2021 végére elérte a 14 százalékot is, fél évvel később pedig már 24,6 százalékkal tetőzött. Az árak tavalyi megtorpanása, illetve a bérinfláció megfékezte a további növekedést, sőt az év végére csökkent a túlértékeltség is. Ám a 2022. IV. negyedévi 11,9 százalék még mindig magasnak mondható: a két évtizede vezetett statisztika – a Covid előtt – még sosem mutatott ekkora értéket, a korábbi csúcsot 9,2 százalékkal regisztrálták 2010. III. negyedévében. 2023 első felében aztán meg is állt a túlértékeltség enyhülése: április-júniusban 13,2 százalékon állt ez a mutató.

A fővárosi árak eltérése a „reálistól” sokkal szélsőségesebb képet mutat. E pálya lokális csúcsai: 2004: +14%, 2008: -17%, 2010: +20%, 2014: -21%, 2021: +11%, ezen a hullámvasúton érkeztek meg a fővárosi lakásárak 2023 első felére a 0,6-0,7 százalékos, lényegében egyensúlyi értékhez.

A túlértékeltség mérséklődése azt is jelenti, hogy a további nominális árcsökkenés rizikója is kisebb, ami a kedvezőbb inflációval a befektetési hajlandóságra is hatással lehet. 2023 első kilenc hónapjában a befektetési céllal vásárlók aránya vidéken egyértelműen csökkent (33% → 23%), míg a fővárosban a júniusi mélypont után már újra növekedést mutatott (47% → 31% → 36%). Az MNB jelentése azt is felidézi, hogy a bérleti díjak a lakásárak stagnálása ellenére is – 13 százalékos évi ütemben – lassulva, de tovább emelkedtek. Így az elmúlt hét év tendenciáját megtörve, 2022. második felétől újra emelkedett a lakáskiadással elérhető hozam. Az OTP Ingatlanpont elemzője mindezek alapján úgy számol, hogy ha tekintetbe vesszük a konkurens állampapírhozamok és a kamatok várható további csökkenését, akkor középtávon újra vonzó befektetési célpont lehet a lakásvásárlás.