Telex • 2026. augusztus 14. 09:30
A megtorpanás hátterében az ingatlanok jelentős túlértékeltsége, az alternatív befektetések – például a tőzsde – vonzóbbá válása, valamint a bővülő kínálat és az összetételhatás áll. Bár a hitelkamatok mérséklődése és a béremelkedés újra élénkítheti a keresletet, a jelenlegi piaci mutatók alapján egyelőre nem várható újabb drasztikus árugrás - jelentette a Telex.
Megtört a hazai lakáspiacon évek óta tartó drágulási hullám, hiszen 2026 első negyedévében – ritkán látott fordulatként – csökkentek a lakásárak. Bár a lakásárak emelkedését az elmúlt időszakban számos tényező fűtötte – a szűkös kínálat, az emelkedő építőipari költségek, a befektetési célú vásárlások, valamint az Otthon Start program –, az idei év eleje váratlan fordulatot hozott.
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2026 első negyedévében a lakásárak átlagosan 2,2 százalékkal csökkentek az előző negyedévhez képest. Az éves drágulás üteme is jelentősen, 8,6 százalékra lassult a korábbi 21,9 százalékról. Ez a visszaesés különösen annak fényében figyelemre méltó, hogy a hazai lakáspiacon hagyományosan az első negyedév szokott a legerősebb lenni a drágulás szempontjából. Idén év elején azonban a használt lakások ára 2,8, míg az új építésűeké 0,3 százalékkal mérséklődött.
A ritkaságszámba menő árcsökkenés több okra vezethető vissza. A legfontosabb tényező a piac jelentős túlértékeltsége, a jegybank jelentése szerint ugyanis a hazai lakások 2025-ben országos átlagban már 22,5 százalékkal voltak túlárazva. Ennek hatására a tranzakciók száma is drasztikusan, 18 százalékkal esett vissza idén év elején az egy évvel korábbihoz képest. Emellett a befektetők figyelme más piacok felé fordult.
Míg a tavalyi évet megelőzően az állampapírokból kiáramló tőke még az ingatlanpiacot pörgette, a részvénypiac tavalyi szárnyalása – a BUX-index 40 százalékos növekedése – sokkal vonzóbb alternatívát kínált a magas árakkal küzdő lakáspiacnál. Az ingatlanbefektetések megtérülését ráadásul a stagnáló, helyenként enyhén mérséklődő albérletárak is rontották. A kínálat eközben bővülni kezdett az új építések beindulásával, a választások előtti bizonytalanság és a beígért bérlakásépítési programok pedig kivárásra ösztönözték a vevőket.
Az átlagárak csökkenésében komoly szerepet játszik az úgynevezett összetételhatás is. Amikor a lakosságnak kevesebb elkölthető forrása van, nemcsak a kereslet esik vissza, hanem a tranzakciók a kisebb alapterületű, kevésbé korszerű és olcsóbb ingatlanok felé tolódnak el. Ez a megváltozott vásárlói magatartás már 2025 végén és 2026 elején tisztán megfigyelhető volt, és egyértelműen lefelé húzza a hazai átlagárakat. Mivel a vevői szokások átalakulása jellemzően előrejelzi az ártrendeket, ez a mutató jelenleg is azt jelzi, hogy a közeljövőben nem érdemes hirtelen, nagyarányú áremelkedésre számítani.
Bárkinek járhat ingyen 8-11 millió forint, ha nyugdíjba megy: egyszerű igényelni!
A magyarok körében évről-évre nagyobb népszerűségnek örvendenek a nyugdíjmegtakarítási lehetőségek, ezen belül is különösen a nyugdíjbiztosítás. Mivel évtizedekre előre tekintve az állami nyugdíj értékére, de még biztosítottságra sincsen garancia, úgy tűnik ez időskori megélhetésük biztosításának egy tudatos módja. De mennyi pénzhez is juthatunk egy nyugdíjbiztosítással 65 éves korunkban és hogyan védhetjük ki egy ilyen megtakarítással pénzünk elértéktelenedését? Minderre választ kaphatsz ebben a cikkben, illetve a Pénzcentrum nyugdíj megtakarítás kalkulátorában is. (x)
A piac jövőbeli alakulását jelenleg ellentétes erők befolyásolják. Makrogazdasági oldalról a dinamikus béremelkedés és a jegybanki kamatcsökkentések nyomán olcsóbbá váló lakáshitelek elméletileg élénkíthetik a keresletet. Ezt a hatást felerősítheti, ha a vevők az Otthon Start program esetleges kivezetésétől tartva előrehozzák a vásárlásaikat, vagy ha a geopolitikai bizonytalanságok miatt a tőke ismét az ingatlanok felé áramlik.
Másfelől viszont a kiadott építési engedélyek növekvő száma és az esetlegesen elinduló állami bérlakásprogramok folyamatosan bővítik a kínálatot, ami stabilizáló, fékező hatással van az árakra. Bár az éves szintű árcsökkenés hosszú távon ritka Magyarországon, a befektetők számára a jövőben a legfőbb kérdés már nem pusztán az áremelkedés mértéke lesz, hanem az, hogy az ingatlanok hozama és kockázata miként tud versenyezni a többi befektetési formával.