Miért nem esnek az árak a több sebből vérző lakáspiacon? - OC elemzés

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2009. első félévében 13 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és 17 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt. A használatba vett lakások száma 16%-kal több, az új engedélyeké 19%-kal kevesebb, mint 2008 első felében volt.

A budapesti használatba vételi engedélyek 35% feletti növekedése kiugró az országos átlaghoz képest; az új lakások közel egyharmada a fővárosban épült. Az új engedélyek száma átlag felett ugyancsak Budapesten, illetve a megyeszékhelyeken nőtt. Megyei szinten vizsgálva viszont - Bács-Kiskun, Somogy és Szabolcs-Szatmár-Bereg kivételével - az egész országban jelentősen visszaestek.

A 2009 első negyedévében regisztrált 15%-os növekedése után a második negyedévben 18%-kal több lakás kapott használatbavételi engedélyt, mint az előző év azonos időszakában. Az új építési engedélyek számában ugyanakkor erősödő visszaesés mutatkozott: az első negyedévben 7%, a másodikban 18% a csökkenés. Ez utóbbi mutató jelzi jól a lakásépítők jövőbe vetett bizalmának hiányát.

Míg országos szinten jelentősen, 50%-ra nőtt az építtetői körön belül a vállalkozói részarány, addig Budapesten csökkent a beruházók, jelenlegi 77%-os szerepe az elmúlt egy évben. Ezek alapján meglepő, hogy a fővárosban megépült lakások átlagos alapterülete 6 m²-rel, 66 m²-re csökkent, hiszen a vállalkozói részarány és a lakásméret között statisztikailag mindezidáig egyértelmű fordított arányosság volt tapasztalható.

Újépítésű lakások piaca

Az újépítésű lakások piacát alapból súlyosan érinti a válság, s júliustól ezt a megszűnő támogatások mellett az áfa emelése és ezzel a lakásárak növekedése csak tovább fokozza. Ez utóbbi módosítás csak az új lakásokat érinti, hiszen itt állapít meg a beruházó áfával növelt nettó árat; pont az ilyen eshetőségekre felkészülve kerül már az előszerződésbe is "nettó ár + mindenkor hatályos áfa" kitétel.

Az Otthon Centrum 2009. júniusi, teljes körű budapesti felmérése szerint, idén 9000 társasházi lakás átadását tervezik a többnyire már elkezdett projektek keretében. A XI. és XIII. kerület 40%-kal részesedik ebből a mennyiségből, a X. kerülettel együtt pedig közel

50% ez a részarány. Ez a fővárosi mutató másfélezerrel több, mint a 2008-ban értékesítési céllal, vállalkozók által épített volumen. Ugyanakkor sokéves tapasztalat, hogy az év közbeni tervek kb. egyharmada, rendre átcsúszik a következő évre, s ez a válság miatt idén minden bizonnyal erősödik is.

"Továbbra is tartjuk magunkat év eleji becslésünkhöz, miszerint idén mintegy 30%-kal csökkenhet a megépülő lakásszám. A nagyobb visszaesés majd jövőre várható, amikor az idei volumenhez képest akár 60%-os csökkenés is lehet, figyelembe véve a beruházói terveket. - mondta Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.

Az Otthon Centrum év eleji felméréséhez képest júniusra jelentősen, 2900-ra nőtt az eladatlan, de már átadott állomány a fővárosban. Bizonyítható tehát a csökkenő kereslet összpiaci szinten. A legtöbb eladatlan lakás, 200 felett, mostanra a XIII., X., XI., XVIII., XIV. és VIII. kerületekben halmozódott fel. A készlet felszívódása - az ideihez képest még inkább csökkenő átadások folyományaként - viszont jövőre megindulhat.

Használt lakások piaca

A január-februárban nagyon rosszul teljesítő piac tavaszra jelentősen felélénkült, a forgalom látványosan megnőtt. Ennek részben szezonális okai lehetnek, emellett viszont jelentős hatása volt a március-április folyamán bejelentett tervezett szigorításoknak is. A még kedvező hitellehetőségek kihasználása sokakat késztetett előrehozott vásárlásokra, ám a folyamat gyakran elakadt a szigorú banki hitelminősítéseken. Mindenesetre, a vásárlási hajrá elegendő volt arra, hogy a második negyedév forgalma messze a várakozások felett alakult, sőt, voltak olyan területek, ahol bevételi rekordokat is elkönyvelhettek az ingatlanirodák.

A megszűnő támogatások miatt ugyanakkor az év második felében jelentős visszaesésre kell számítani a piac egészén. "Becslésünk szerint, így az idei évet kb. 50%-os forgalmi csökkenéssel zárja majd a lakáspiac. A visszaesés inkább a vidéket sújtja majd, ahol már az év elején tömegével minősítettek le a bankok addig alacsony kockázatúnak számító településeket és nagyobb városokat is, megnehezítve a hitelfelvételt. Bár a kényszerértékesítések mindeddig tömegesen még nem indultak el, őszre várhatóan megnő azok aránya, akik tovább már nem tudják fizetni a megnövekedett törlesztőrészleteiket, s tartalékaikat is felélték már, így lakásuk eladására kényszerülnek. "- hangsúlyozta Kühne Kata, az Otthon Centrum Franchising Kft. ügyvezető igazgatója. 

Eddig nem következett be az árak látványos csökkenése. Idén, trendszerűen, bár 5%-ot alig meghaladóan, egyedül a vidéki panellakások átlagára csökkent; Budapesten a lakótelepi árak inkább stagnálnak. A fővárosi tégla társasházak átlagára az első félévben végig emelkedett, majd júliusban - vélhetően részben a hitelszigorítások folyományaként - jelentősen visszaesett. A vidéki ártendencia is inkább emelkedő. A családi házak átlagára elég hektikusan, de pozitív irányban mozog. "Bár a kényszerű eladások, illetve általában a nehéz piaci környezet megnehezítik az árak alakulásának trendszerű elemzését, a válság elején várt jelentős árcsökkenés egyelőre cáfolható. "- tette hozzá Kühne Kata.

Mindazonáltal, az idei év első felére már nyilvánvalóvá vált a válság néhány olyan hosszabb távú, trendszerű hatása, melyet már tavaly év végén előre vetített az Otthon Centrum. Az egyik ilyen a lakásbérleti piac megélénkülése, ahol mind a kínálat, mind a kereslet nőtt. A kiadó lakások szaporodásának egyik oka, hogy az eddig üresen álló lakásokat nagyobb arányban próbálják meg bevételi forrásként hasznosítani tulajdonosaik. másik ok pedig a válság miatti elbizonytalanodás; sokan inkább kivárnak a hitelfelvétellel és lakásvásárlással, s addig, átmeneti időre lakást bérelnek. A kínálat viszont még így is meghaladja a keresletet, s a bérleti díjak így jellemzően csökkentek idén. Ennek mértéke összpiaci szinten 5-10% közé tehető, míg a drágább, lakáskiadás céljából limitált keresletű területeken (pl. Budai-hegyvidék) 15-20%-ot is elérhet a válság előtti évekhez képest.

Építési / fejlesztési telkek piaca

Bár a válság hatására beindult negatív folyamatok még közel sem zárultak le a telekpiacon, az újonnan kialakult helyzet nagy vonalakban már értékelhető. Az idei év első felében nem voltak nagy volumenű tranzakciók; a kereslet csökkenése, illetve a hitelforrások drágulása miatt a fejlesztők még akkor sem szívesen kezdenek nagy projektbe, ha a korábbi ütemeket sikerrel lezárták. Emiatt jelenleg állnak a nagy volumenű, Budapesten pl. 20 ezer m² szintterület feletti fejlesztések, viszont tapasztalható kereslet a kisebb méretű projektek megvalósítására alkalmas telkek iránt.

"Jellemző, hogy annak ellenére, hogy az árak jelentős csökkenése már 2009 legelejére lezajlott, az így kialakult árszínvonal sem találkozik a keresleti elvárásokkal nagy telkek esetében. Így, az értékesítési kényszerben nem lévő eladók passzív kivárást tanúsítanak, míg az alacsonyabb árakat elfogadó tulajdonosok esetében a tranzakciót gyakran meghiúsítja, hogy az adott telket piaci értékénél magasabb jelzálog terheli."- mondta el Valkó Dávid. Az Otthon Centrum várakozása szerint idén várhatóan - semmiképpen nem tömegesen, de - érezhető számban kerülnek fejlesztési telkek a finanszírozó bankokhoz, akik ezeket majd, bizonyos türelmi idő után, a kialakuló piaci áron fognak értékesíteni."

Még most, a válság kellős közepén is, fejlesztési szempontból keresett terület Bel-Buda, ahol a telekkínálat bővülésére nagyon limitált lehetőségek vannak. Ennek megfelelően, az árak ezen a területen átlag alatt, kb. 20-25% körül mérséklődtek egy év alatt. A kereslet jelentősen csökkent ugyanakkor a pesti belváros területén, valamint a tömegpiacot jelentő átmeneti zónában, ilyen például a XIII. kerület. A külsőbb kertvárosi részek mérsékeltebben veszítettek népszerűségükből.