7 °C Budapest

Miért nem esnek az árak a több sebből vérző lakáspiacon? - OC elemzés

2009. szeptember 9. 11:32

A válság hatására a kormányzati intézkedések egyik fókuszpontjába került lakáspiac számos olyan változáson megy át, amelyek közül több már korábban megjósolható volt, míg mások csak késleltetve mutatják meg hatásukat. Megjelentek a készpénzes vevők, eltűntek a külföldi vásárlók, megnőtt az alku szerepe és visszaesett a fejlesztői aktivitás. A leginkább köztudatban lévő várakozás, az árak csökkenése azonban még nem érzékelhető a piac egészén - derül ki az Otthon Centrum legújabb lakóingatlan elemzéséből.

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2009. első félévében 13 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és 17 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt. A használatba vett lakások száma 16%-kal több, az új engedélyeké 19%-kal kevesebb, mint 2008 első felében volt.

Építési és használatba vételi engedélyek száma félévente (Forrás: KSH)

A budapesti használatba vételi engedélyek 35% feletti növekedése kiugró az országos átlaghoz képest; az új lakások közel egyharmada a fővárosban épült. Az új engedélyek száma átlag felett ugyancsak Budapesten, illetve a megyeszékhelyeken nőtt. Megyei szinten vizsgálva viszont - Bács-Kiskun, Somogy és Szabolcs-Szatmár-Bereg kivételével - az egész országban jelentősen visszaestek.

A 2009 első negyedévében regisztrált 15%-os növekedése után a második negyedévben 18%-kal több lakás kapott használatbavételi engedélyt, mint az előző év azonos időszakában. Az új építési engedélyek számában ugyanakkor erősödő visszaesés mutatkozott: az első negyedévben 7%, a másodikban 18% a csökkenés. Ez utóbbi mutató jelzi jól a lakásépítők jövőbe vetett bizalmának hiányát.

Míg országos szinten jelentősen, 50%-ra nőtt az építtetői körön belül a vállalkozói részarány, addig Budapesten csökkent a beruházók, jelenlegi 77%-os szerepe az elmúlt egy évben. Ezek alapján meglepő, hogy a fővárosban megépült lakások átlagos alapterülete 6 m²-rel, 66 m²-re csökkent, hiszen a vállalkozói részarány és a lakásméret között statisztikailag mindezidáig egyértelmű fordított arányosság volt tapasztalható.

Újépítésű lakások piaca

Az újépítésű lakások piacát alapból súlyosan érinti a válság, s júliustól ezt a megszűnő támogatások mellett az áfa emelése és ezzel a lakásárak növekedése csak tovább fokozza. Ez utóbbi módosítás csak az új lakásokat érinti, hiszen itt állapít meg a beruházó áfával növelt nettó árat; pont az ilyen eshetőségekre felkészülve kerül már az előszerződésbe is "nettó ár + mindenkor hatályos áfa" kitétel.

Az Otthon Centrum 2009. júniusi, teljes körű budapesti felmérése szerint, idén 9000 társasházi lakás átadását tervezik a többnyire már elkezdett projektek keretében. A XI. és XIII. kerület 40%-kal részesedik ebből a mennyiségből, a X. kerülettel együtt pedig közel

2009-ben átadni tervezett társasházi lakások Budapesten (Forrás: Otthon Centrum)

50% ez a részarány. Ez a fővárosi mutató másfélezerrel több, mint a 2008-ban értékesítési céllal, vállalkozók által épített volumen. Ugyanakkor sokéves tapasztalat, hogy az év közbeni tervek kb. egyharmada, rendre átcsúszik a következő évre, s ez a válság miatt idén minden bizonnyal erősödik is.

"Továbbra is tartjuk magunkat év eleji becslésünkhöz, miszerint idén mintegy 30%-kal csökkenhet a megépülő lakásszám. A nagyobb visszaesés majd jövőre várható, amikor az idei volumenhez képest akár 60%-os csökkenés is lehet, figyelembe véve a beruházói terveket. - mondta Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.

Az Otthon Centrum év eleji felméréséhez képest júniusra jelentősen, 2900-ra nőtt az eladatlan, de már átadott állomány a fővárosban. Bizonyítható tehát a csökkenő kereslet összpiaci szinten. A legtöbb eladatlan lakás, 200 felett, mostanra a XIII., X., XI., XVIII., XIV. és VIII. kerületekben halmozódott fel. A készlet felszívódása - az ideihez képest még inkább csökkenő átadások folyományaként - viszont jövőre megindulhat.

Használt lakások piaca

Bárkinek járhat ingyen 8-11 millió forint, ha nyugdíjba megy: egyszerű igényelni!

A magyarok körében évről-évre nagyobb népszerűségnek örvendenek a nyugdíjmegtakarítási lehetőségek, ezen belül is különösen a nyugdíjbiztosítás. Mivel évtizedekre előre tekintve az állami nyugdíj értékére, de még biztosítottságra sincsen garancia, úgy tűnik ez időskori megélhetésük biztosításának egy tudatos módja. De mennyi pénzhez is juthatunk egy nyugdíjbiztosítással 65 éves korunkban és hogyan védhetjük ki egy ilyen megtakarítással pénzünk elértéktelenedését? Minderre választ kaphatsz ebben a cikkben, illetve a Pénzcentrum nyugdíj megtakarítás kalkulátorában is. (x)

A január-februárban nagyon rosszul teljesítő piac tavaszra jelentősen felélénkült, a forgalom látványosan megnőtt. Ennek részben szezonális okai lehetnek, emellett viszont jelentős hatása volt a március-április folyamán bejelentett tervezett szigorításoknak is. A még kedvező hitellehetőségek kihasználása sokakat késztetett előrehozott vásárlásokra, ám a folyamat gyakran elakadt a szigorú banki hitelminősítéseken. Mindenesetre, a vásárlási hajrá elegendő volt arra, hogy a második negyedév forgalma messze a várakozások felett alakult, sőt, voltak olyan területek, ahol bevételi rekordokat is elkönyvelhettek az ingatlanirodák.

A megszűnő támogatások miatt ugyanakkor az év második felében jelentős visszaesésre kell számítani a piac egészén. "Becslésünk szerint, így az idei évet kb. 50%-os forgalmi csökkenéssel zárja majd a lakáspiac. A visszaesés inkább a vidéket sújtja majd, ahol már az év elején tömegével minősítettek le a bankok addig alacsony kockázatúnak számító településeket és nagyobb városokat is, megnehezítve a hitelfelvételt. Bár a kényszerértékesítések mindeddig tömegesen még nem indultak el, őszre várhatóan megnő azok aránya, akik tovább már nem tudják fizetni a megnövekedett törlesztőrészleteiket, s tartalékaikat is felélték már, így lakásuk eladására kényszerülnek. "- hangsúlyozta Kühne Kata, az Otthon Centrum Franchising Kft. ügyvezető igazgatója. 

Átlagos piaci árak változása különböző kategóriákban, 2009-ben (ezer Ft/m2) Forrás: Otthon Centrum

Eddig nem következett be az árak látványos csökkenése. Idén, trendszerűen, bár 5%-ot alig meghaladóan, egyedül a vidéki panellakások átlagára csökkent; Budapesten a lakótelepi árak inkább stagnálnak. A fővárosi tégla társasházak átlagára az első félévben végig emelkedett, majd júliusban - vélhetően részben a hitelszigorítások folyományaként - jelentősen visszaesett. A vidéki ártendencia is inkább emelkedő. A családi házak átlagára elég hektikusan, de pozitív irányban mozog. "Bár a kényszerű eladások, illetve általában a nehéz piaci környezet megnehezítik az árak alakulásának trendszerű elemzését, a válság elején várt jelentős árcsökkenés egyelőre cáfolható. "- tette hozzá Kühne Kata.

Mindazonáltal, az idei év első felére már nyilvánvalóvá vált a válság néhány olyan hosszabb távú, trendszerű hatása, melyet már tavaly év végén előre vetített az Otthon Centrum. Az egyik ilyen a lakásbérleti piac megélénkülése, ahol mind a kínálat, mind a kereslet nőtt. A kiadó lakások szaporodásának egyik oka, hogy az eddig üresen álló lakásokat nagyobb arányban próbálják meg bevételi forrásként hasznosítani tulajdonosaik. másik ok pedig a válság miatti elbizonytalanodás; sokan inkább kivárnak a hitelfelvétellel és lakásvásárlással, s addig, átmeneti időre lakást bérelnek. A kínálat viszont még így is meghaladja a keresletet, s a bérleti díjak így jellemzően csökkentek idén. Ennek mértéke összpiaci szinten 5-10% közé tehető, míg a drágább, lakáskiadás céljából limitált keresletű területeken (pl. Budai-hegyvidék) 15-20%-ot is elérhet a válság előtti évekhez képest.

Építési / fejlesztési telkek piaca

Bár a válság hatására beindult negatív folyamatok még közel sem zárultak le a telekpiacon, az újonnan kialakult helyzet nagy vonalakban már értékelhető. Az idei év első felében nem voltak nagy volumenű tranzakciók; a kereslet csökkenése, illetve a hitelforrások drágulása miatt a fejlesztők még akkor sem szívesen kezdenek nagy projektbe, ha a korábbi ütemeket sikerrel lezárták. Emiatt jelenleg állnak a nagy volumenű, Budapesten pl. 20 ezer m² szintterület feletti fejlesztések, viszont tapasztalható kereslet a kisebb méretű projektek megvalósítására alkalmas telkek iránt.

"Jellemző, hogy annak ellenére, hogy az árak jelentős csökkenése már 2009 legelejére lezajlott, az így kialakult árszínvonal sem találkozik a keresleti elvárásokkal nagy telkek esetében. Így, az értékesítési kényszerben nem lévő eladók passzív kivárást tanúsítanak, míg az alacsonyabb árakat elfogadó tulajdonosok esetében a tranzakciót gyakran meghiúsítja, hogy az adott telket piaci értékénél magasabb jelzálog terheli."- mondta el Valkó Dávid. Az Otthon Centrum várakozása szerint idén várhatóan - semmiképpen nem tömegesen, de - érezhető számban kerülnek fejlesztési telkek a finanszírozó bankokhoz, akik ezeket majd, bizonyos türelmi idő után, a kialakuló piaci áron fognak értékesíteni."

Még most, a válság kellős közepén is, fejlesztési szempontból keresett terület Bel-Buda, ahol a telekkínálat bővülésére nagyon limitált lehetőségek vannak. Ennek megfelelően, az árak ezen a területen átlag alatt, kb. 20-25% körül mérséklődtek egy év alatt. A kereslet jelentősen csökkent ugyanakkor a pesti belváros területén, valamint a tömegpiacot jelentő átmeneti zónában, ilyen például a XIII. kerület. A külsőbb kertvárosi részek mérsékeltebben veszítettek népszerűségükből.

Páratlan fotó dokumentációval illusztrált napló került elő a Don-kanyarból (x)

Hadtörténeti kuriózum lehet az a 120 darab színes, jó minőségben retusált és digitalizált, publikálás előtt álló felvétel, amely 45 év lappangás után került elő.

Itt a díjnyertes fiatal vállalkozó újabb nagy dobása (X)

Az egyik legígéretesebb hazai technológiai startup által most piacra dobott okos gyűrű lehetővé teszi, hogy egyetlen érintéssel bármilyen infót megosszunk magunkról új ismerősünkkel.

Ilyen modellben még soha nem szerveztek ekkora rendezvényt (x)

Rekord gyorsasággal fogytak el a jegyek arra 400 fősre tervezett, fiataloknak szóló kapcsolatépítő és önfejlesztő rendezvényre, amelynél a szervezők a közösségi finanszírozás modelljével toboroztak.

Zsongtak és tolongtak a vevők a magyar Kickstarteren: rengetegen csaptak le erre az egyedülálló termékre

Az első hazai közösségi piactéren sikeresen célba ért egy mézes kampány, amelyben a vásárlás mellett egy hartai termelő kaptárait is örökbe lehetett fogadni.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2024. április 24. szerda
György
17. hét
Április 24.
A rendőrség napja
Április 24.
Zajvédelmi világnap
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
GEN Z Fest 2024
Gyere el akár INGYEN a Z generáció tavaszi eseményére!
Retail Day 2024
Merre tovább, magyar kiskereskedelem?
EZT OLVASTAD MÁR?
Itt a Pénzcentrum App!
Clickbait-mentes címek és egyéb extrák a Pénzcentrum mobilapplikációban!
Most nem
Letöltöm