Nagy Béla Ádám • 2026. május 15. 12:59
Miközben Budapesten már egy átlagos belvárosi lakás ára is könnyedén átlépi a 100 millió forintot, a magyar fizetések továbbra is jócskán elmaradnak a régiós versenytársaktól. Az elmúlt évek brutális ingatlanpiaci drágulása odáig jutott, hogy a magyar főváros négyzetméterára euróban számolva gyakorlatilag utolérte Pozsonyt és Varsót, több mutató alapján pedig már az egyik legnehezebben megfizethető várossá vált Közép-Európában. A piac közben látványosan átalakul: Budán egyre nagyobb teret nyernek a prémium kategóriás lakások és a 100 millió forint feletti tranzakciók, miközben az ingatlan.com friss adatai szerint már megtorpant az árrobbanás, áprilisban Budapesten havi szinten már enyhe csökkenést mértek. A szakértők szerint a következő időszak kulcskérdése az lehet, hogy a lassulás csak átmeneti fék, vagy valóban fordulóponthoz érkezett a magyar lakáspiac.
Egyre közelebb kerül Budapest a régió legdrágább fővárosaihoz az ingatlanpiacon. A belvárosi lakásárak euróban számolva gyakorlatilag utolérték Pozsonyt és Varsót, miközben a magyar fizetések továbbra is jelentősen elmaradnak a térség több országától.
A vizsgált európai városok közül messze Bécsben a legdrágábbak a belvárosi lakások, ahol az átlagos négyzetméterár már eléri a 12 850 eurót. A második helyen Prága áll 8600 euróval, vagyis az osztrák főváros árszintje még a cseh fővárost is jelentősen meghaladja.
A középmezőnyben nagyon szoros a verseny: Ljubljana, Varsó, Pozsony és Budapest gyakorlatilag egy árszinten mozog. A magyar főváros 5208 eurós négyzetméterárával szinte pontosan utolérte Pozsonyt, és már csak minimálisan marad el Varsótól.
A lista alsó részében Zágráb és Tallinn található 4500 euró körüli árszinttel, míg a legolcsóbb városok közé Szófia, Trieszt és Bukarest tartozik. Ezekben a városokban a belvárosi négyzetméterár még 3500-3800 euró között alakul. Az adatok alapján jól látszik, hogy Budapest már rég nem számít olcsó fővárosnak régiós összevetésben, különösen euróban mérve.
A budapesti 5208 eurós négyzetméterár azt jelenti, hogy egy 50 négyzetméteres belvárosi lakás ára meghaladja a 260 ezer eurót, vagyis jelenlegi árfolyamon jóval 100 millió forint felett járhat. A probléma nem önmagában az árszinttel van, hanem azzal, hogy ehhez milyen jövedelmek társulnak.
A Numbeo 2026-os adatai alapján Budapesten az átlagos nettó havi fizetés körülbelül 535-545 ezer forint, vagyis nagyjából 1450-1500 euró. Ez alapján egyetlen belvárosi négyzetméter ára Budapesten nagyjából 3,5 havi nettó átlagfizetésnek felel meg. Ez a régiós összevetésben már kifejezetten magas érték. Varsóban például valamivel drágább a belvárosi lakás, mint Budapesten, viszont a nettó bérek jóval magasabbak. A prágai átlagkereset szintén jelentősen meghaladja a budapestit.
A táblázatból látszik, hogy Budapest megfizethetőségi szempontból már nem számít olcsó városnak a régióban.
Tallinnban vagy Varsóban a fizetések jobban követték az ingatlanpiaci drágulást, emiatt ott kevesebb havi nettó keresetből kijön egy négyzetméter. Budapesten ez az arány rosszabb. Bécs különösen érdekes példa. Első ránézésre extrém drága a 12 850 eurós belvárosi négyzetméterárral, viszont az osztrák nettó fizetések közel kétszer akkorák, mint a magyarok.
A vásárlóerő közötti különbséget jól mutatja, hogy Numbeo adatok alapján az osztrák nettó átlagfizetés több mint 90 százalékkal magasabb a budapestinél. Budapesten ráadásul a hitelfelvétel is drágább. A 20 évre fixált lakáshitelek kamata a Numbeo adatai szerint közel 7 százalék, míg Ausztriában 3,5 százalék körül mozog. Ez tovább rontja a hazai lakásvásárlók helyzetét.
A budapesti árrobbanás mögött több tényező áll:
NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!
Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)
- a befektetési célú vásárlások,
- a rövid távú lakáskiadás,
- az Otthon Start Program árfelverő hatása,
- a korlátozott belvárosi kínálat,
- az új építésű projektek drágulása,
- valamint az, hogy az elmúlt években az ingatlanárak gyorsabban nőttek, mint a reálbérek.
Az is sokat számít, hogy az árakat egyre inkább euróban figyeli a piac. Ami egyértelműen látszik az adatokból: a régióban ma már nem Budapest a legolcsóbb főváros. Sőt, több mutató alapján a magyar főváros az egyik legnehezebben megfizethető várossá vált Közép-Európában.
Megállt az árnövekedés?
Az ingatlan.com adatai szerint áprilisban érezhetően visszafogottabb tempóban emelkedtek a lakásárak Magyarországon, Budapesten pedig gyakorlatilag megtorpant a drágulás. Az ingatlan.com legfrissebb lakásárindexe alapján országosan a márciusi 2 százalékos havi növekedés 0,8 százalékra lassult áprilisban. Az éves áremelkedés üteme szintén mérséklődött, 15,8 százalékról 14,3 százalékra.
A fővárosi piacon még látványosabb volt a lassulás. Míg márciusban havi szinten 1,1 százalékos drágulást mértek, áprilisban már 0,1 százalékos csökkenést mutatott az index. Az éves budapesti lakásár-emelkedés üteme is lassabb lett, 13,7 százalékról 10,9 százalékra esett vissza, így rövidesen ismét 10 százalék alá süllyedhet.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a piaci folyamatok alapján várható volt a fordulat. Úgy véli, Budapesten az Otthon Start program 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafonja egyre erősebben fékezi az árakat, miközben vidéken még mindig nagyobb mozgástér van a további drágulásra.
Kettészakadt a piac?
A Duna House szerint országosan tovább emelkedtek a lakásárak, ugyanakkor a 2025-ben látott gyors drágulás tempója több piaci szegmensben már érezhetően lassult. Éves összevetésben továbbra is jelentős az áremelkedés: Nyugat-Magyarországon a panellakások átlagos négyzetméterára közel 30 százalékkal nőtt, Budapesten pedig a budai téglalakások ára 11, a pesti oldalon találhatóké 15 százalékkal emelkedett az elmúlt egy évben.
A piac közben egyre inkább kettészakad. Több szegmensben magas árszinten stabilizálódtak az árak, máshol viszont tovább folytatódott a drágulás. Az értékesítési idők is eltérően alakultak: a kelet-magyarországi panelek, illetve a belvárosi téglalakások továbbra is gyorsan gazdára találnak, Budán viszont lassabban pörögnek az adásvételek.
A fővárosi kereslet szerkezete is változik. A XIII. kerület továbbra is az egyik legnépszerűbb lokáció a vevők körében, Budán pedig egyre nagyobb súlyt kapnak a prémium kategóriás tranzakciók. Az adásvételek harmada már 110 millió forint feletti összeggel zárul, miközben minden negyedik ügyletnél a négyzetméterár megközelíti a 2 millió forintot. Pesten szintén emelkedtek az árak, de a tranzakciók többsége továbbra is a 40 és 90 millió forint közötti ársávban koncentrálódik.