Ide menekítik most pénzüket a profi hozamvadászok: csúnya válság közeleg, lépni kell

A jelenlegi kiszámíthatatlan gazdasági környezetben mindenki igyekszik biztoságban tudni a megtakarításait. A történelemben több gazdasági válság során is egyértelmű tendenciák rajzolódtak ki, mindig voltak olyan befektetési eszközök, amelyek biztonságosabbak vagy hosszabb távon jövedelmezőbbnek bizonyultak másoknál. Ezek egyike kétségkívül az ingatlan, amely akár évtizedekre vagy évszázadokra visszamenően biztosíthatta az értékálló befektetések lehetőségét szerte a világon, és napjainkban is ez az egyik legnépszerűbb eszközosztály.

Ez itthon sincs másképp: a magyarok egyik kedvenc befektetése továbbra is az ingatlan, leszámítva azt a közel 20 ezer milliárd forintnyi „parlagon hagyott” megtakarítást, amely készpénzen vagy látraszóló betétekben várja, hogy a kétszámjegyű infláció hatására folyamatosan veszítsen értékéből. A BAMOSZ adatai szerint a hazai befektetési alapok közül jó ideje az ingatlanalapok kezelik a legnagyobb, idén júliusban már több mint 1760 milliárd forintnyi vagyont. A jelenlegi turbulens gazdasági környezetben az árupiaci alapok után az ingatlanalapok nyújtják a legnagyobb hozamokat, júliusig bezárólag közel 5%-kal gyarapodhatott az ingatlanba fektetők vagyona.

A magánbefektetések esetében még egy-két évvel ezelőtt is olyan alacsonyak voltak a lakáshitelkamatok, hogy a „kölcsönből lakást veszek – kiadom – a bérleti díjból fizetem a törlesztőrészletet” modell elég jól működött, és a külföldi vásárlók is – kiemelt helyszíneken – meglátták a hazai ingatlanpiacban az üzleti potenciált. Az elmúlt három évben az összes fővárosi ingatlan adásvétel körülbelül harmada befektetési célú vásárláshoz kapcsolódott, de voltak olyan rekordhónapok, amikor minden második lakás ezért cserélt gazdát. A Koronavírus-járvány ugyan valamelyest letörte a befektetési célú vásárlást, de hamar visszatért a kedv, a jelenlegi környezetben pedig még inkább fel fognak értékelődni a jó energetikai besorolású újépítésű ingatlanok.

De vajon még mindig olyan jó befektetés az ingatlan?

„Sokan hallhatták már az ominózus mondatokat: „Ingatlanba mindig jó befektetni” „Az ingatlan mindig ingatlan marad” vagy  Az ingatlan azért jó, mert folyamatosan nő az értéke”. Ezekben a frázisokban van is igazság, meg nincs is, de ha valaki tudatos ingatlanbefektetőként szeretné jó helyen tudni a megtakarításait, ennél komplexebb szemléletre és nagyobb háttértudásra van szükség, ezért érdemes körültekintően eljárni”

- javasolta Jakab Zsolt, a Diófa Alapkezelő ingatlanalapokért felelős portfoliómenedzsere. A jelenlegi gazdasági környezetben, a rezsiárak emelkedésével sokak kezdhetik elveszíteni a hitüket az ingatlanbefektetésekben, és téves következtetéseket vonhatnak le a vélt vagy valós piaci folyamatokból, ezért érdemes néhány félreértést tisztázni:

Az ingatlan nem egyenlő a budapesti lakással

Kézenfekvő a hazai lakáspiacot – akár jövedelmezőségi szempontból is – a budapesti piaccal azonosítani. Tény, hogy a tranzakciók egy jelentős része a fővárosban realizálódik, azonban számos más nagyvárosban is van piaci kereslet, a vidéki iparközpontok újjáépülésével pedig a jó minőségű, újépítésű lakásokra is egyre nagyobb az igény. Jó példa lehet Veszprém, ahol brutális mértékben drágultak az ingatlanok az első negyedévben: az átlagárak 21,9%-kal, a négyzetméterárak 26,5%-kal lettek magasabbak. Magánemberként esetleg üzlethelyiség szokott felmerülni befektetési lehetőségként, de a földvásárlás is – a Földforgalmi törvények figyelembevételével – opció lehet. Ingatlanalapokba fektetve azonban sokkal szélesebb perspektíva tárul ki: irodát, bevásárlóközpontot, bevásárlóparkot, logisztikai csarnokot, telkeket, sőt egyes országokban még akár országút melletti plakáthelyeket vagy mobil-átjátszóállomásokat is lehet tömegesen vásárolni.

Nem szabad leírni az irodapiacot

A Koronavírus-járvány utóhatásaiként a legtöbben a home office tömeges terjedésére és – tévesen – az üresen pangó irodaházakra gondolhatnak. Ezt a víziót a számok azonban nem támasztják alá, csak 2022 második negyedévében 30 750 m2-rel bővült a modern budapesti irodaállomány, és ezzel átlépte a bűvös 4 millió négyzetméteres álomhatárt. A bruttó kereslet 108 020 m2-t tett ki, ami az előző év azonos időszakához képest 10,2%-os növekedést jelent. Ezen kívül a legtöbb ingatlanalap nem kizárólag irodákkal foglalkozik, a nagy alapkezelők mindig törekednek a diverzifikált eszközállományra.

Már nem az állampapír a legvonzóbb

Évekig a Magyar Állampapír Plusz vagy a Prémium Magyar Állampapír számított az egyik standard lakossági befektetésnek, hiszen egy különösen biztonságos, garantált 5-7%-os hozamot biztosító, és egyszerűen megvásárolható eszközként azok is szívesen vették, akik korábban nem gondolkodtak befektetésekben. A kétszámjegyű infláció – az inflációvédett papírokon kívül – a garantált hozamok értékét is erodálja, tehát hiába kamatozik 6%-ot az állampapír, ha 14%-os közben a forint értékvesztése.  Az ingatlan (és más reáleszközök) esetében azonban teljesen más mechanizmus alapján kell a megtérülésre és hozamokra tekinteni. Az ingatlan kiadásából származó bevétel is folyamatosan mozoghat, tehát például a jelenlegi 14%-os inflációs környezetben az ingatlantulajdonos is bármikor tetszőlegesen árat emelhet, ezzel akár egy mozdulattal le is nullázhatja az infláció okozta értékvesztést.  

Az ingatlanalapban nem csak ingatlanok vannak

A nyilvános ingatlanalapok az esetek döntő többségében más eszközöket is tartalmaznak, ezzel tovább csökkentve a kockázatokat és biztosítva, hogy a befektetők bármikor ki tudják venni a pénzüket az adott alapokból. Mivel a nagy hazai ingatlanalapok a nemzetközi ingatlanpiacon is vásárolnak, jellemzően euró- vagy dolláralapon történik a bérleti díjak kiegyenlítése. A befektetők részére a hozamelszámolás viszont már forintban történik, így a forint-euró devizapiaci kamatkülönbözet miatt jelenleg rendkívül sokat nyerhetnek az alapok, ami további akár több százalékpontos hozamot adhat hozzá a már így is jóval magasabb hozampotenciálhoz.

Az ingatlan nem mindig értékálló

Felelőtlenség lenne kijelenteni, hogy az ingatlan mindig értékálló, de a hosszú idősorok mégis ezt mutatják. Sokak számára rossz emlék marad a 2008-2009-es gazdasági válság, amikor az ingatlanárak is csökkentek, de tágabb perspektívában mégis kijelenthető, hogy az ingatlan igen érték- és válságálló eszköz. Jó példa erre a Federal Realty Investment Trust (FRT) nevű szabályozott ingatlanbefektetési társaság, amely az USA nagyvárosaiban ad bérbe jellemzően kiskereskedelmi parkokat, és ezek bérleti díjából 1967(!) óta negyedévente fizet minden évben növekvő (átlagos éves növekedés: 7%) osztalékot a befektetőinek. Ez hosszabb időtáv, mint egy átlagember teljes karrierútja, és a karrierjük minden évében biztosan megtörténő, átlagosan 7%-os fizetésemeléssel is sokan kiegyeznének. 

Mit kell tennem, ha ingatlanba szeretnék fektetni?

Érdemes felkeresni valamelyik nagy hazai bankot, alapkezelőt vagy befektetési társaságot, ahol már nagy tapasztalat gyűlt össze az ingatlanalap kezelésben, és megnézni visszamenőleg, hogy milyen hozamokat realizáltak az alappal. "Magyarországon mind a fejlesztő, mind a hasznosító ingatlanalapokba akár egy kávé árával megegyező összeggel is be lehet szállni. Amennyiben komolyabb összeget fektetnénk ingatlanba érdemes egy portfóliómenedzserrel közösen áttekinteni, hogy pontosan mik a befektetői igények, milyen lehetőségek állnak rendelkezésre mivel vannak olyan konstrukciók, ahol zárt, prémium ingatlan alaphoz is hozzáférhet a befektető"– mondta Jakab Zsolt, a Diófa Alapkezelő ingatlanalapokért felelős portfóliómenedzsere.