Szánthó Péter • 2023. április 25. 10:02
Kiszámoltuk, hogy maximum mennyi lakáshitelhez juthatnak az egyes megyék lakosai, a kép eléggé lehangoló. A KSH által számított nettó átlagkeresetek alapján Budapesten kívül csak egy országrész lakosai juthatnának 20 millió forint feletti összeghez. A kalkulátorunk által kiadott ajánlatok szerint a legszegényebb megyékben élők több mint 10 millióval kevesebb kölcsönt kaphatnának a bankoktól, mint a budapestiek. Persze, ha nem szólnak közbe az adósságfék-szabályok. Megnéztük azt is, hogy a kapott kölcsönösszeg hány négyzetméter lakóingatlanra lenne elég az egyes megyeszékhelyeken. Az eredmény itt is elég meglepő.
Egyre csak nyílik a bérolló Magyarországon, ahogyan arról a Pénzcentum is beszámolt korábban a KSH adatai alapján. A friss adatok szerint 2022-ben a fővárosban nettó 422 052 forintot vitt haza egy átlagos dolgozó, Szabolcsban csupán nettó 241 855 forint volt az átlagbér, ami majdnem 100 ezerrel marad el az országos átlagtól, ami a statisztikai hivatal szerint nettó 342 984 forint volt.
Ahogy az alábbi grafikonon is látható, nettó átlagkeresetek tekintetében a budapesti vízfej húzza fel az országos átlagot, afelett csak Győr-Moson-Sopronban keresnek a dolgozók. De mi a helyzet akkor, ha ezek a dolgozók lakáshitelt szeretnének felvenni?
Most a Pénzcentrum kalkulátorának segítségével megnéztük, pontosan - azaz 100 ezer forintra kerekítve - mennyi lakáshitelt kaphatnának az egyes megyék dolgozói maximum. A gondolatkísérletben azt feltételeztük, hogy semmilyen más tartozásuk nincs, hiszen ugye az adósságfék szabályok szerint ezek is nagyban számítanak. A kalkulátor alapján csak a legjobb banki ajánlatot emeltük ki, 20 éves futamidővel számoltunk. Íme a lehangoló eredmény:
Nos, mint kiderült, egy átlagos budapesti ma 24,7 millió forintot vehetne fel, 8,54 százalékos THM-re, ami egyedülálló a megyei rangsorban, mindenhol máshol 9 százalék feletti ez az érték, sőt, Szabolcsban 9,31%-ra adnának csak kölcsönt az ottani átlagfizetéssel, méghozzá 13,4 millió forintot maximum jelen pillanatban.
A KSH által mért országos átlagfizetéssel 19,4 millió forintos kölcsönre futná, 9,09 százalékos THM-el. Így Budapesten kívül csak Győr-Moson-Sopronban kapna 20+ millió forintos lakáshitelt egy átlagmelós.
Ami az általunk mért átlagot ittleti: a számításaink szerint a megyei adatok alapján, országos szinten kb. 17 millió 55 ezer forintos lakáshitelre lenne jogosult egy átlagos magyar, aminek a THM-re 9,09 lenne.
Te mennyit kapnál? Számold ki a kalkulátorban:
Ekkora lakásra funá az átlagos hitelösszegből
Korábban az ELTINGA összeállított egy részletesebb adatsort a Pénzcentrum megkeresésére, amely az egyes megyeszékhelyek áttlagos négyzetméterárait taglalja, 2022 második negyedévében. Akkor így néztek ki a megyeszékhelyek négyzetméterárai:
Ha összeeresztjük ezeket az átlagokat a megyei lakáshitel-átlagokkal, akkor kiderül, hogy a legnagyobb lakást Nógrádban lehetne venni az összegből, ugyanis a salgótarjáni lakóingatlanok átlagos négyzetméterára 200 ezer forint alatt van, így több mint 76 négyzetméter lakóingatlanra elég átlagosan a 15 milliós megyei átlaghitelösszeg.
Ez messze a legmagasabb, a második Szekszárd, ahol 47,3 négyzetméterre futná az átlagos megyei hitelösszegből, és a harmadik Békéscsabán is 46,4 négyzetméternyi lakást ér a 14,4 milliós megyei átlagos lakáshitel. Budapesten, az ország messze legmagasabb kölcsönösszegéből csak 31,4 négyzetméterre futná, de Hajdú-Biharban és Veszprémben is 28 négyzetméter alatt van az a méret, amennyit az átlagos lakáshitelből lehetne vásárolni.
Elképesztően megdrágultak a lakáshitelek
Az elmúlt időszakban jelentősen drágultak a lakáshitelek: míg 2022. februárban banktól függően 5,05 és 8,4 százalék között volt egy 20 millió forint összegű, végig fix lakáshitel (20 éves futamidő, 450 000 forint nettó igazolt jövedelem) kamata, manapság már 8,5 és 11 százalék között szóródtak az ajánlatok a lakáshitel kalkulátorunk által vizsgált bankok esetében.
Ezzel a legnagyobb probléma az, hogy idő közben a lakások is drágultak az országban. A magasabb hitelkamatok és a dráguló lakások miatt egy lakás hitelből történő megvásárlásához több önerő szükségeltetik jelenleg, valamint 30 százalék önerővel számolva a szükséges összegű lakáshitel felvételéhez minimálisan elvárt jövedelem is magasabb most, mint egy éve.
De pontosan hogy számolnak a bankok a jövedelemmel?
Általános szabály, hogy legfeljebb az ingatlan becsült forgalmi értékének – jó esetben a vételárának – 80 százalékát hitelezik, vagyis 20 százalékot mindenképpen saját forrásból kell tudni előteremteni. A jelenlegi bizonytalan helyzetben azonban a bankok is óvatosabbak, ezért a számításainkban 30 százalékos önerővel kalkuláltunk.
Ezen kívül tisztában kell lenni azzal is, hogy a JTM, a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató szabály alapján egy legalább 10 éves kamatperiódusú jelzáloghitelnél a jövedelem legfeljebb 50, illetve 60 százalékát teheti ki a hiteltörlesztő. 500 000 forint nettó jövedelem alatt 50 százaléknál, félmillió forinttól 60 százaléknál ránt be az adósságfék.
Bonyolítja a helyzetet, hogy a bankok szinte minden esetben csökkentik a nettó jövedelmet valamekkora összegű megélhetési költséggel, ami többnyire az aktuális minimálbér összege (ez 2023-ban 154 280 forint), majd az ezt követően fennmaradó bevétel alapján számolnak JTM-et. Sőt, mialatt korábban a készpénzes jövedelem többnyire nem okozott nehézségek hiteligénylésnél, most a legtöbb bank kikosarazza az ilyen igénylőket. A külföldi jövedelem elfogadhatósága pedig bankonként nagyon különböző: van olyan, ahol az EU-s országokból származó jövedelem minden esetben működni fog, de olyan is akad, ahol kizárólag magyarországi keresettel hiteleznek.
A bank által számításba vett jövedelmet az olyan kiegészítő jövedelmek is növelhetik, mint a családi pótlék, a GYES vagy a GYED, ám ezekkel a legjobb esetben is legfeljebb kiegészítő jövedelemként kalkulálnak. Rossz hír sokaknak, hogy a gyerektartást egyáltalán nem veszik figyelembe a bankok, pedig ez jelentős bevételt jelenthet, ennek oka valószínűleg az, hogy nincs garancia rá, hogy a gyereket nevelő fél biztosan meg is kapja majd ezt.