Pénzcentrum • 2010. március 31. 16:02
A recesszió közepette a kereskedelmi és az irodapiacon a bérleti feltételek kialakítását, újratárgyalását rugalmasabban kezelik a bérbeadók, a bérlők gazdálkodásának alakulása és az ehhez kapcsolódó igényeik könnyebben elismertethetők a piacon. A nehezebb gazdasági környezetben a csökkenő árbevételek és profitabilitás mellett a bérbeadók rákényszerülnek a már leszerződött területek bérleti díjainak felülvizsgálatára is.
Héhn Miklós
"A piacról megjelenő elemzésekkel összecseng a tapasztalatunk, az A kategóriás irodaházak árazásában az elmúlt évben, lokációtól függően a transzferárak megállapításakor is átlagosan 5-15%-os csökkenés mutatkozott" - emelte ki Héhn Miklós az RSM DTM Hungary partnere.
Az adott kategóriára jellemző árak elmozdulása minden bérlőt és bérbeadót gondolkodásra késztetett. A bérlők megvizsgálják valóban szükségük van-e a korábban lekötött alapterületre, megfizetendő-e jelenlegi lokáció, ez biztosítja-e a gazdálkodó számára a legkedvezőbb megoldást az árbevétel megtartásában.
Amennyiben a bérlő a helyben maradás mellett dönt, megkezdi az áralkut, s nincs könnyű feladata az 5-10 évre megkötött szerződések mellett. Hiszen a költözés költségei elenyészők lehetnek a határozott időszakra egy összegben esedékessé váló bérleti díj, illetve a lehetséges ügyfél és bevétel kiesés nagysága mellett.
Ezért a bérlők többnyire törekednek arra, hogy jelenlegi bérleményüket megtartva találjanak az ingatlan bérbeadójával közösen, kedvezőbb megoldást. Kézenfekvő kiút a bérelt terület nagyságának újratárgyalása. A csökkentett területtel arányosan alacsonyabb ár még kitermelhető lehet. Hasonlóképpen megoldást jelenthet, ha változatlan áron nagyobb területet tud biztosítani a bérbeadó pl. egy kereskedelemi egység számára, hiszen ez hozzájárulhat a forgalom növekedéséhez, a nyereségesség növeléséhez.
JÓL JÖNNE 1 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 1 millió forintot igényelnél 36 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 33 952 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 14,41 %), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 33 972 forintos törlesztőt (THM 14,45%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
A bérbeadók oldaláról is erős érdekeltség mutatkozik a bérlők megőrzésére, hiszen az ingatlanokhoz többnyire jelentős jelzáloghitel állomány kapcsolódik, melynek finanszírozása ellehetetlenülhet a telítettségi ráta számottevő csökkenésével, vagy a bérlők kihullásával. Így míg a bérleti díjak csökkentése 2008-ban elképzelhetetlennek tűnt, 2009-ben és idén már eredménnyel járhattak ezek a tárgyalások is, sőt jelenleg az sem elképzelhetetlen, ha a bérleti díjat a bérlő lecsökkent bevételének alakulásához igazítják.
"Az adott bérlet terület albérletesítése, bérlő általi továbbadása eddig jellemzően minden szerződésben tiltásra került, azonban speciális esetekben már ez is megvalósulhat a jelenlegi gazdasági körülmények között. Itt az elszámolhatóság szempontjából is tiszta helyzet megteremtéséhez mindkét fél nyilatkozataira (a szerződés módosítására) szükség van, adott esetben azonban a rugalmas terület kihasználás, a biztos bevétel és költségmegosztás miatt ez is áthidaló megoldást jelenthet mindkét fél számára"- hangsúlyozta Héhn Miklós.
A bérbeadó díjmentesen felkínálhat olyan szolgáltatásokat melyért korábban a bérlő fizetni kényszerült, például extra parkolóhelyeket, a közös területek használatának díjmentes biztosítását, hirdetések elhelyezését, hiszen az üzemeltető számára is fontos a likviditás fenntartása, s mindaddig, míg ennek esélyét látja érdemes bérlőjét megtartania, segítenie a válság túlélésében.