Nagy Béla Ádám • 2026. március 20. 10:01
Az Otthon Start program elindítása után gyorsan élénkült a lakáspiac, sok bérlő inkább vásárlásba kezdett, a kereslet pedig több szegmensben is átrendeződött. Felmerült a kérdés, hogy a kedvezményes, 3 százalékos kamatozású hitel hogyan hatott a külföldi vevők jelenlétére. A friss piaci tapasztalatok szerint a külföldiek továbbra is jelen vannak a magyar ingatlanpiacon, de a program hatására egyes ársávokban csökkent az aktivitásuk, miközben a vásárlási stratégiájuk is átalakult a Pénzcentrumnak nyilatkozó szakértők szerint.
Szeptember elsején indult el Magyarországon az Otthon Start program, amely kedvezményes, fix 3 százalékos kamatozású lakáshitellel segítette az első lakásukat megvásárlókat. A kezdeményezés célja az volt, hogy a fiatalok otthonteremtését támogassa és a lakáshitelhez való jutást megkönnyítse. A program gyorsan éreztette hatását az ingatlanpiacon, a szakértők szerint a kereslet már az első hónapokban élénkült.
A bevezetése óta számos ponton változtattak a feltételeken. Január elséjétől például, a külterületi ingatlanokra is kiterjesztették a felvétel lehetőségét. De még a március elején is történt módosítás, hiszen egy új jogszabály már lehetővé teszi, hogy bizonyos feltételek mellett a támogatott kölcsönöket már az építkezés ideje alatt, szakaszosan folyósítsák.
A hitelkonstrukció bevezetése óta hatalmas átalakulás történt a hazai ingatlanpiacon. A KSH szerint megtört a bérleti díjak emelkedése, sőt több hónapon keresztül csökkenés is megfigyelhető volt, különösen Budapesten. A szakértők szerint a változás egyik fő oka a kedvezményes, 3 százalékos kamatozású lakáshitel megjelenése, amely sok bérlőt a lakásvásárlás felé terelt.
A támogatott hitel miatt egyre többen döntöttek úgy, hogy inkább saját ingatlant vásárolnak, mintsem tovább béreljenek. Emiatt a kiadó lakások iránti kereslet visszaesett, ami a bérleti díjakra is hatással volt. Több fővárosi kerületben is csökkent az érdeklődés a bérlakások iránt, ami lefelé nyomta az árakat. A statisztikai adatok is alátámasztják a trendet. A Központi Statisztikai Hivatal szerint 2025 őszén, különösen szeptember és november között, országos szinten és Budapesten is mérséklődtek a bérleti díjak. Az egész éves emelkedés így mindössze mintegy 5 százalék körül alakult, ami jóval visszafogottabb a korábbi évek növekedéséhez képest.
Mi történt a külföldi lakásvásárlókkal?
Fontos kérdés az is, hogy mi lett a külföldi lakásvásárlókkal az Otthon Start bevezetése óta. A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2024-ben mintegy 6600 külföldi állampolgár vásárolt lakóingatlant Magyarországon. Az ügyletek összértéke elérte a 309 milliárd forintot. A külföldiek így a teljes lakáspiaci forgalom körülbelül 6,4 százalékát adták. A KSH adatai azt mutatták, hogy a legtöbb ingatlant a német vásárlók vették. Őket a kínai vevők követték, majd román és szlovák állampolgárok következtek a rangsorban. Mint kiderült, a külföldi vásárlók jelentős része Budapesten keresett ingatlant. Az ilyen tranzakciók értéke gyakran meghaladta az átlagos lakásárat, mert sok vevő a fővárosban vagy turisztikai szempontból népszerű területeken vásárolt.
A lakáspiaci folyamatokat jól mutatja, hogyan reagálnak a külföldi vásárlók a hazai támogatási programokra. A Duna House tapasztalatai szerint az Otthon Start megjelenése érezhetően átalakította a kereslet szerkezetét, különösen az alacsonyabb árú lakások piacán. Szegő Péter szerint 2025-ben a külföldi vásárlók az összes lakáspiaci adásvétel 5,2 százalékát adták. A rendelkezésre álló adatok alapján 2026-ban is hasonló arány látszik. A program hatására ugyanakkor megjelent egy kiszorítási jelenség.
A 40 és 80 millió forint közötti lakások piacán a kedvezményes hitellel vásárló magyar fiatalok sokkal aktívabbá váltak. Emiatt a külföldi vevők, akik jellemzően lassabban reagálnak a piaci változásokra, ritkábban jelennek meg ebben a szegmensben. A külföldiek jelentős része befektetési céllal vásárol ingatlant, ezért a teljes forgalmon belüli arányuk inkább stagnálhat, sőt a belföldi kereslet erősödése miatt akár mérséklődhetett is. 2026-ra még nincs hivatalos statisztika, de a Duna House értékesítőinek tapasztalatai alapján ez a tendencia érzékelhető
- hangsúlyozta.
Mint rámutatott, a piacon továbbra is a német vásárlók vannak többségben. Ők elsősorban a Dunántúlon és a Balaton környékén keresnek családi házakat. Az Európai Unión kívülről érkező vevők közül a kínaiak a legaktívabbak, akik leginkább Budapest belső kerületeiben vásárolnak befektetési céllal. Jelentős a román és a szlovák vevők jelenléte is. Ők főként a határ menti térségekben vásárolnak, ahol az árak sok esetben kedvezőbbek, mint saját országukban.
A főváros a kelendő
A Duna House elemzője szerint a különbség jól látható. Budapest belső kerületeiben a külföldi vásárlók aránya eléri a 15 százalékot. Ennek oka, hogy a magas négyzetméterárak miatt az állami támogatás itt kevésbé befolyásolja a piacot. Vidéken Somogy és Zala vármegyék emelkednek ki. A legkeresettebb térségekben a külföldi vevők aránya a 10 százalékot is elérheti. Debrecen külön eset. Az ipari beruházások miatt új kereslet jelent meg a piacon, elsősorban külföldi menedzserek és szakmunkások részéről.
A külföldi befektetők stratégiája több esetben megváltozott. Egy részük a 150 millió forint feletti prémium kategóriába lépett át, hogy elkerülje a versenyt a 100 millió forint alatti szegmensben vásárló, állami támogatást használó magyar vevőkkel. Korábban sok befektető az azonnal kiadható lakásokat kereste. A bérleti piac átmeneti telítődése és a hozamok csökkenése miatt azonban ma már jóval tudatosabban választanak, és szűkebb körből keresnek ingatlant
- emelte ki Szegő Péter.
Bárkinek járhat ingyen 8-11 millió forint, ha nyugdíjba megy: egyszerű igényelni!
A magyarok körében évről-évre nagyobb népszerűségnek örvendenek a nyugdíjmegtakarítási lehetőségek, ezen belül is különösen a nyugdíjbiztosítás. Mivel évtizedekre előre tekintve az állami nyugdíj értékére, de még biztosítottságra sincsen garancia, úgy tűnik ez időskori megélhetésük biztosításának egy tudatos módja. De mennyi pénzhez is juthatunk egy nyugdíjbiztosítással 65 éves korunkban és hogyan védhetjük ki egy ilyen megtakarítással pénzünk elértéktelenedését? Minderre választ kaphatsz ebben a cikkben, illetve a Pénzcentrum nyugdíj megtakarítás kalkulátorában is. (x)
A jövővel kapcsolatban az elemző azt mondta: 2026 és 2027 között a kereslet további erősödése várható, miközben a piac szerkezete átalakulhat. Bár az Otthon Start hatására a lakásárak emelkedtek, nemzetközi összevetésben a magyar ingatlanok még mindig viszonylag olcsónak számítanak a régió több országához képest. Ez továbbra is vonzó lehet a külföldi befektetők számára.
Emelkedett a budapesti vásárlások aránya?
Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint ugyan történt némi elmozdulás a piacon, de a külföldiek aránya továbbra is viszonylag alacsony. Mint azt jelezték, az Otthon Start program indulása előtti hat hónapban a külföldi vásárlók aránya 1,7 százalék volt az ingatlanvásárlók között, szeptember óta viszont 1,2 százalékra csökkent. Ez a különbség ugyanakkor nem tekinthető jelentős változásnak, mivel a külföldiek aránya a magyar ingatlanpiacon hosszabb ideje 1 és 2 százalék között mozog.
Az Otthon Centrum is arról számolt be, hogy a külföldi vásárlók továbbra is legnagyobb arányban Budapesten jelennek meg. Az Otthon Start program bevezetése előtt a külföldi vevők 44,5 százaléka a fővárosban vásárolt ingatlant. Ha a budapesti agglomerációt is figyelembe vesszük, az arány 48 százalék volt. A program indulása óta a fővárosi arány 47 százalékra emelkedett, az agglomerációval együtt pedig már 52 százalékot tesz ki. Budapesten kívül leginkább a megyei jogú városokban és a határ menti településeken jelennek meg külföldi vevők.
Mint azt elmondták, az Otthon Start bevezetése után jelentősen átalakult a külföldiek által vásárolt ingatlanok szerkezete.
- A házat vásárlók aránya 59 százalékról 35 százalékra csökkent.
- Ezzel párhuzamosan az új építésű ingatlanok iránti érdeklődés nőtt, az ilyen vásárlások aránya 7,4 százalékról 23,5 százalékra emelkedett.
- A téglalakások esetében az arány 30 százalékról 35 százalékra nőtt, míg a panellakások iránti kereslet lényegében nem változott.
- A külföldiek által vásárolt ingatlanok átlagos értéke is mérséklődött. Az átlagár 83,3 millió forintról 69,1 millió forintra csökkent.
Véleményük szerint azonban ez a változás azonban inkább azzal függ össze, hogy milyen típusú ingatlanokat és mely területeken vásároltak, nem pedig közvetlenül az Otthon Start program hatásával.
A jövővel kapcsolatban az Otthon Centrum szakértője elmondta, hogy nem valószínű, hogy a program miatt jelentősen nőne a külföldi vásárlók száma a magyar lakáspiacon. A külföldi kereslet alakulását inkább a gazdasági környezet, a befektetési lehetőségek és az ingatlanárak regionális összehasonlítása határozza meg.
Kiegyensúlyozottság várható?
Érdemes megemlíteni az OTP előrejelzését is az idei várakozásokkal kapcsolatban. Márciusi sajtótájékoztatójukon arról számoltak be, hogy a tavalyi hektikus év után 2026-ban nyugodtabb, kiegyensúlyozottabb működés jöhet a magyar lakáspiacon. A lassuló áremelkedés, a bővülő kínálat és a túlárazottság mérséklődése mind ebbe az irányba mutat. Ez már csak azért is fontos, mert a külföldi kereslet számára a stabilabb árkörnyezet általában kedvez a befektetési célú vásárlásoknak.
Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint 2026-ban a lakáspiacon egyfajta normalizálódás várható. A működés nyugodtabb és kiszámíthatóbb lehet, bár a nemzetközi geopolitikai helyzet továbbra is kockázatot jelent. A választási évek elején gyakran erősödik a piaci bizonytalanság is. A szakértő szerint a magyar lakáspiac túlárazottsága tavaly meghaladhatta a 25 százalékot, de a lassuló áremelkedés és a kínálat bővülése miatt 2026-ban fokozatos csökkenés jöhet.
Címlapkép: Illyés Tibor, MTI/MTVA