Mi van itt? Újabb lufi fújódik a magyar lakáspiacon?

Mennyit emelkedtek az árak?

46 százalékot drágultak átlagosan a budapesti használt lakások a 2013-as évhez képest, az MNB által készített lakásárindex szerint. A KSH és az FHB után az idei évtől kezdve az MNB is rendszeresen publikálja Lakáspiaci jelentését az aktuális trendekről. Az áremelkedés az ebben megjelent rövidtávú előrejelzés szerint tovább fog folytatódni, bizonyos területeken azonban már érdemes lehet körültekintően dönteni a befektetési célú lakásvásárlás előtt.

A válság mélypontjához képest az országos átlag áremelkedés mögött jelentős területi különbségek állnak. Míg jogállás szerint a községektől az egyre nagyobb népességű települések felé haladva egyre nagyobb volt az árnövekedés mértéke, addig az azonos jogállású települési kategóriákon belül is nagyok az árváltozások különbségei aszerint, hogy az adott település az ország melyik részén található. A nyugati határ mentén és Budapesten következett be a legnagyobb mértékű árnövekedés, míg az északi, észak-keleti országrész csökkenő népességű községeiben, városaiban szinte továbbra is stagnálnak az árak.

Jövedelmek és lakásárak

Az elmúlt 3 év alatt az ingatlanárak országos emelkedése ledolgozta a válság alatt bekövetkezett csökkenést, így azt mondhatjuk, hogy lakásárakban mostanában érjük el a válság előtti árszinteket. A budapesti használt lakások piacán bekövetkezett drasztikus emelkedés ugyanakkor azt jelenti, hogy ott már bőven a válság előtti árszintek felett járunk. A kevésbé frekventált vidéki településeken ugyanakkor az árak még most is alacsonyabbak, mint a 2008-2009-es években.

A jövedelmek ezzel szemben folyamatosan emelkedtek, így a lakásárakat önmagában a jövedelmekhez viszonyítva 2013-ban volt a legkönnyebb Magyarországon lakáshoz jutni. Akkor egy 60 négyzetméteres lakáshoz megközelítőleg 6-7 évnyi átlagfizetésre volt szükség, ami azt jelenti, hogy ha egy kétkeresős család a jövedelmének az egyharmadát fordítja lakhatásra, akkor 8-10 év alatt képes volt megvásárolni egy 60 négyzetméteres lakást. Budapesten azonban, különösen a drágább kerületekben még az ott jellemző magasabb bérek ellenére is hosszabb ideig kellett a lakásvásárlásra spórolni.

A jelenlegi árszinteknél viszont, országos átlagban is mintegy 7-9 évnyi átlagfizetésre, Budapesten pedig 15-16 évnyire van szükség egy 60 négyzetméteres lakás megvásárlásához. Mindez azt jelenti, hogy ha ma egy kétkeresős család Budapesten szeretne egy átlagos lakáshoz hozzájutni, akkor 20-22 évig kell rá spórolnia, ha a jövedelméből nem akar 33 százaléknál nagyobb részt erre a célra áldozni.

Ez már a lufi?

A jegybanki alapkamat és annak következtében a hitelkamatok továbbra is történelmi mélyponton vannak Magyarországon, ami a növekvő ingatlanárak ellenére továbbra is a lakáspiac felé tereli a befektetőket. Emellett ugyanakkor a GDP és a reálbérek is nőnek, ami a saját célra történő vásárlást is könnyebbé teheti. Legalábbis azokon a helyeken, ahol az ingatlanárak emelkedése még nem haladta meg a bérek növekedésének ütemét.

Vidéken az ingatlanárak a válság előtti csúcsértékeknél járnak, a jövedelmek viszont 25 százalékkal magasabbak, mint akkor voltak. Budapesten azonban, különösen a belváros közeli lakásoknál az áremelkedés már meghaladta a 8 év alatt bekövetkezett bérnövekedést, így ott ma nehezebb lakást venni, mint a válság előtt.

Egyelőre azt látjuk, hogy a GDP és a bérek továbbra is nőnek, a befektetők pedig továbbra is az ingatlanpiacon elérhető hozamokban látják a legnagyobb előnyt. A jelenlegi árszinteken azonban már koránt sincsenek olyan vonzó hozamok, mint a 2014-es áremelkedés indulásakor. A jelenlegi piaci folyamatok alapján éppen ezért országosan még nem beszélhetünk lufiról, de bizonyos településeken, köztük a budapesti lakáspiacon is sokkal körültekintőbbnek kell lenniük a befektetőknek, mint az elmúlt két-három évben.