Pénzcentrum • 2026. április 27. 21:04
Magyarországon a tavaly indult Otthon Start program, a kiemelt nemzetgazdasági jelentőségű beruházási státusz és az építményi jog együttes alkalmazása súlyos, rendszerszintű kockázatokat teremtett a lakásvásárlók és a bankok számára. Az árplafon és az emelkedő építési költségek szorításában a fejlesztői késedelmek vagy csődök terheit jelenleg a vevők viselik. Eközben a hitelintézetek fedezete csupán egy meg nem épült lakás ígérete. Bár a nemzetközi példák mutatnak működő megoldásokat a garanciális hiányosságokra, a fogyasztóvédelmi védőháló hiányának orvoslása és a rendszer ellentmondásainak feloldása már az újonnan felálló kormány feladata lesz - számolt be a Portfolio.
A hazai lakhatási válság és a saját tulajdon iránti erős kulturális igény hívta életre az Otthon Start programot. A rendszer ambiciózus, ám olyan belső ellentmondásokkal küzd, amelyek miatt a piac rendkívül óvatosan fogadta. A konstrukció három pillérre épül. Ezek a fejlesztőket segítő gyorsított, kiemelt beruházási státusz, a vevőknek kínált fix, háromszázalékos kamatozású hitel, valamint az építményi jog. Ez utóbbi elméletben lehetővé teszi, hogy a bankok már a tervezőasztalról értékesített lakásokat is hitelezni tudják.
Az első komoly kockázat az 1,5 millió forintos négyzetméterenkénti árplafon. Míg az eladási árat jogszabály rögzíti, az építési és alapanyagköltségek dinamikusan nőnek. A közel-keleti energiaválság hatására akár jelentős, kétszámjegyű drágulás is várható. Tartalék vagy állami garancia hiányában a beruházó mozgástere minimális. Ilyenkor választhatja a minőség rontását, ami azonban csökkenti a lakás későbbi értékét és a banki fedezet minőségét is. A másik lehetőség, hogy a profitja tűnik el, ami radikálisan növeli a projekt leállásának esélyét.
A rendszer legsúlyosabb strukturális hibája azonban az, hogy a szankció és a kár elszenvedője között nincs logikus kapcsolat. Ha a fejlesztő megcsúszik az építkezés határidejével, a hatóság lakásonként akár tízmillió forintra is bírságolhatja. Ez az összeg az államkasszába folyik, miközben a bírság miatt a beruházó pénzügyi helyzete megrendülhet, a projekt pedig leállhat. Ekkor lép életbe a dominóeffektus. Mivel a lakás nem készül el időben, a vevő elveszíti az állami kamattámogatást. A törlesztőrészlete hirtelen a piaci kamatszintre ugrik, ami könnyen fizetésképtelenséghez vezethet. A vevőt tehát gyakorlatilag azért büntetik anyagilag, mert a fejlesztő hibázott, jogszabályi kompenzációs mechanizmus pedig jelenleg nem létezik.
Ilyen esetben a hitelt nyújtó bank is csapdába kerül. A fedezetként befogadott építményi jog mögött a valóságban csak egy meg nem épült lakás ígérete, valamint egy töredékértékű, gyakran kármentesítésre szoruló építési telek áll. Ráadásul egy esetleges fejlesztői csőd esetén a telket hitelező projektfinanszírozó bankot illeti meg az elsőbbség. A vevőket finanszírozó bankok csak a fennmaradó vagyonból részesülhetnek. Nem véletlen, hogy a hazai hitelintézetek vonakodnak a rendszer és a szakaszos folyósítás együttes alkalmazásától.
Bárkinek járhat ingyen 8-11 millió forint, ha nyugdíjba megy: egyszerű igényelni!
A magyarok körében évről-évre nagyobb népszerűségnek örvendenek a nyugdíjmegtakarítási lehetőségek, ezen belül is különösen a nyugdíjbiztosítás. Mivel évtizedekre előre tekintve az állami nyugdíj értékére, de még biztosítottságra sincsen garancia, úgy tűnik ez időskori megélhetésük biztosításának egy tudatos módja. De mennyi pénzhez is juthatunk egy nyugdíjbiztosítással 65 éves korunkban és hogyan védhetjük ki egy ilyen megtakarítással pénzünk elértéktelenedését? Minderre választ kaphatsz ebben a cikkben, illetve a Pénzcentrum nyugdíj megtakarítás kalkulátorában is. (x)
Nyugat-európai és régiós példák sora bizonyítja, hogy a helyzet kezelhető lenne egy megfelelő teljesítési garanciával. Németországban szigorúan a készültségi fokhoz kötik a vevői befizetéseket. Franciaországban pedig kötelező a banki vagy biztosítói befejezési garancia, amely csőd esetén is biztosítja az épület befejezését. Lengyelország a magyarhoz nagyon hasonló ingatlanpiaci alapokról indulva jutott el oda, hogy a letéti számlák mellett egy központi garanciaalapot is létrehozott. Ha ott egy fejlesztő csődbe megy, az alap garantálja a vevők befizetéseinek visszatérítését. Magyarországon a letéti számla intézménye ugyan létezik, de a jelenlegi gyakorlatban nem aktiválódik megfelelően. Így nem nyújt valódi védelmet sem az épület befejezésére, sem a kamattámogatás elvesztésére.
A piaci szereplők, vagyis a vevők, a fejlesztők és a bankok egyaránt világos, kiszámítható szabályozást és a garanciális elemek beépítését várják. A kétharmados felhatalmazással bíró új kormányzat jelezte ugyan, hogy a lakáspolitikában a bérlakásprogramok felé tolná a hangsúlyt, de az Otthon Start megtartását is ígérte. A kérdés már csak az, hogy lesz-e politikai akarat a rendszer kijavítására. A program jelenlegi formájában ugyanis súlyos strukturális ellentmondásokkal küzd, amelyek a fogyasztókat és a pénzügyi szektort egyaránt veszélyeztetik.