Meszlényi Tamás • 2024. február 21. 05:44
A magas kamatkörnyezetnek és a reálbérek csökkenésének köszönhetően 2023 a legkevésbé sem nevezhető a jelzáloghitelezés évének – tavaly mindössze 594,8 milliárd forintnyi új lakáshitel került kihelyezésre, szemben a 2022-es 1 195,3 milliárd forinttal. A visszaesés tehát igen látványos, bő 50 százalékos. Felmerülhet azonban a kérdés, hogy vajon egyenlő mértékben estek-e vissza a különböző hitelcélokra felvett hitelek? Az alábbiakban erre keressük a választ. Ami biztosan látszik az az, hogy a magyar lakosságot csupán az állami támogatások, kedvezményes hitelek képesek az új ingatlanok vásárlása, építése felé terelni.
A tavalyi évben megfeleződött az újonnan kihelyezett jelzáloghitelek szerződéses összege – a 2022-es 1 195,3 milliárd forinttal szemben 2023-ban mindössze 594,8 milliárd forintnyi új szerződést kötöttek a hitelintézetek a magyar háztartásokkal. Ez azonban az összesített adat, és elviekben elképzelhető lenne, hogy az általános visszaesés mögött az egyes hitelcélokra felvett hitelek összvolumene más-más mértékben, más-más módon változott.
Jelentős visszaesés – szinte változatlan arányok
Az alábbi grafikonon jól látható, hogy az újonnan kihelyezett jelzáloghiteleken belül rendre a használt lakás vásárlása volt a leggyakoribb hitelcél. 2019-ben 635,6, 2020-ban 664,6 milliárd forintot vettek fel erre a célra a magyar háztartások – ezek akkor az újonnan felvett lakáshitelek 69,9 illetve 76,5 százalékát tették ki. 2021-ben már 907,9 milliárd forintot vettek fel erre a hitelcélra, ám abban az évben a jelzáloghitel-piac általános fellendülése következtében a szóban forgó cél részaránya három éve is csak 76,7 százalékra tudott emelkedni.
Ehhez képest elsőre meglepő lehet, hogy a 2022-ben használt lakás vásárlására felvett 679 milliárd forint az összesen kihelyezett lakáshiteleknek csupán az 57 százalékát tette ki. Ez a jelentős, 20 százalékpont körüli visszaesés (melynek okaira hamarosan kitérünk) azonban csak átmeneti volt, 2023-ban már ismét 77 százalék környékére emelkedett ennek a hitelcélnak a részaránya, jóllehet összegszerűen jóval kevesebb ilyen hitelt folyósítottak a tavalyi évben (2022: 679 milliárd forint → 2023: 455,5 milliárd forint).
Új lakás vásárlására már jóval kevesebb hitelt vettek fel a magyarok – 2019-ben 106,4 (11,7%), 2020-ban 89 (10,3%), 2021-ben pedig 81,9 (6,9%) milliárd forintot. 2022-ben jelentősen megnőtt a hitelcél népszerűsége – ebben az évben 225,2 milliárd forintot vettek fel új lakás vásárlására a háztartások, ami az összes jelzáloghitel 18,9 százalékát tette ki akkoriban. Ezt a népszerűség-növekedést a 2021 őszén bejelentett NHP Zöld Otthon Program okozta, így az csak átmenetinek bizonyult – a program 2022 őszi kifutásával az új lakások vásárlására felvett hitelek aránya ismét visszaesett. 2023-ban már csak 57,6 milliárd forintot vettek fel erre a hitelcélra, amely az összes jelzáloghitel 9,7 százalékát tette ki a tavalyi évben.
Hasonló utat jártak be az építésre, bővítésre felvett jelzáloghitelek is – 2019-ben 104,9 (11,4%), 2020-ben 64,5 (7,4%), 2021-ben pedig 88,2 milliárd (7,4%) forintot vettek fel erre a hitelcélra. 2022-ben ezeknél a hiteleknél is éreztette hatását az NHP Zöld Otthon Program – a két éve felvett 173,1 milliárd forint az összes akkori lakáshitel 14,5 százalékát tette ki. A program kifutása után azonban ezeknek a hiteleknek a részaránya is visszaesett a korábbi szintre – 2023-ban már csak 43,3 milliárd forintot vettek fel ezekből, ami az összes jelzáloghitel 7,3 százaléka volt.
Még kisebb tételt jelentettek a felújításra, korszerűsítésre felvett hitelek – ezek részaránya 2019-2020-ban 3 százalék körül mozgott, de a 2021-2022-es csúcsidőszakban is csak 7-8 százalékra tudott felemelkedni. Ugyanakkor az is igaz, hogy összegszerűen nézve jelentős volt a felfutás ebben az időszakban – 2019-20-ban csak 30,2 illetve 25 milliárd forintot vettek fel ezekre a hitelcélokra, míg 2021-22-ben már 94,5 illetve 82,3 milliárd forintot. Ez a felfutás – amit a 2021. január 1-től elérhető állami otthonfelújítási támogatás is táplált - azonban ennél a hitelcélnál is csak átmeneti volt – 2023-ban már csak 26 milliárd forintot vettek fel felújításra, korszerűsítésre, ami az összes jelzáloghitel 4,4 százalékát tette ki.
Elmondható tehát, hogy bár 2023-ban jelentős, mintegy 50 százalékos volt a jelzáloghitel-piac visszaesése a 2022-es évhez képest, a különböző hitelcélok visszaesése alapvetően egyenletes volt. Bár a használt lakások vásárlására felvett hitelek aránya jelentősen, több mint 20 százalékponttal megemelkedett, ez az állapot csak a 2022-es évhez képest jelent újdonságot, amikor is az állami programoknak köszönhetően a szokásosnál jóval magasabb volt az új lakások vásárlására, az építésre-bővítésre és a felújításra-korszerűsítésre felvett jelzáloghitelek részaránya. Merőben más képet kapunk azonban, ha az NHP Zöld Otthon Program előtti, tehát a 2019-2021-es időszakot nézzük – ebben az esetben az látszik, hogy a használt lakások vásárlására felvett hitelek részaránya visszatért a „normális” szintre.
Nem is várható változás
Jelen tudásunk szerint várható, hogy a 2024-es év is 2023-hoz fog hasonlítani, legalábbis a kihelyezésre kerülő jelzáloghitelek hitelcéljainak részarányai tekintetében. Jelenleg ugyanis nincsenek olyan állami támogatások, programok kilátásban, mint például a már említett NHP Zöld Otthon Program. Ezek nélkül pedig láttuk, hogy a nem használt lakás vásárlására felvett jelzáloghitelek részaránya jellemzően 40 százalék alatti. Kérdésünkre Futó Péter, a Portfolio.hu ingatlanpiaci szakértője is úgy nyilatkozott, hogy egyelőre nem vár lényeges változást a piacon.
JÓL JÖNNE 1 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 1 millió forintot igényelnél 36 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 33 952 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 14,41 %), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 33 972 forintos törlesztőt (THM 14,45%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
2024. január 1-től elérhető a CSOK Plusz, ám az új konstrukciót nem kimondottan az új lakásokra találták ki, ráadásul az is igaz, hogy az új támogatási formával kevesebben tudnak élni, mint a korábbi CSOK-kal. Mindezek következtében idén várhatóan a tavalyinál is kevesebb új lakás fog épülni. Fordulat talán jövőre jöhet, amennyiben tovább tud csökkenni az infláció és a kamatkörnyezet
– árulta el Futó Péter.
Szabad felhasználású jelzáloghitelek
Miközben az újonnan kihelyezett jelzáloghitelek szerződéses összege a 2022-es szinthez képest 2023-ban megfeleződött, addig a szabad felhasználású jelzáloghitelek esetében még emelkedett is az új hitelek összege (80,5 milliárd → 91 milliárd, +12,9%). Az emelkedés a tavaszi hónapokban volt különösen szembetűnő – míg 2022 áprilisában 6,4 milliárd forintnyi szerződés született ebből a hiteltípusból, addig tavaly áprilisban 12,9 milliárd forint (+100%). Hasonló folyamat zajlódott le májusban is – a 2022-es 8,1 milliárd forinttal szemben tavaly májusban már 14,2 milliárd forintot vettek fel ebből a hitelből a magyar háztartások (+75,2%).
A hiteltípus szabadon felhasználható jellegéből fakad, hogy ebben az esetben nincsenek adatok az adósok hitelcéljaival kapcsolatban, ugyanakkor a Magyar Nemzeti Bank (MNB) Hitelezési folyamatok című kiadványának őszi számában a hitelfelvevők összetétele és a kihelyezett hitelek jellemzői alapján a szakértők valószínűsítették, hogy a hiteligénylések mögött befektetési motivációk állhattak. A jegybanki kiadvány felhívta rá a figyelmet, hogy míg tavaly tavasszal 10 százalék körül volt a szabad felhasználású jelzáloghitelek átlagos kamatszintje, addig a Prémium Magyar Állampapír (PMÁP) hozama a 15 százalékot is meghaladta.
A jegybanki feltételezést látszik alátámasztani az a tény is, hogy a PMÁP hozamának csökkenésével párhuzamosan az újonnan felvett szabad felhasználású jelzáloghitelek összesített volumene is szinte folyamatosan csökkent 2023 második felében. A tavaly májusi – már említett – 14,2 milliárd forint után júniusban már csak 10,5 milliárd forint értékben születtek ilyen szerződések, júliusban pedig már csak 8 milliárd forint értékben. Tavaly decemberben pedig már csak 5,2 milliárd forint volt az újonnan kötött szerződések összege, amely már el is maradt a 2022 decemberi 7,8 milliárd forinttól (-34,1%).
Összegzés
Elmondható, hogy a jelzáloghitel-piaci fellendülése és visszaesése esetén is alapvetően az új lakáshitelek kétharmadát – háromnegyedét használt lakások vásárlására veszik fel a magyar háztartások. Az egyéb hitelcélokra – új lakás vásárlása, építés, felújítás-korszerűsítés stb. – felvett hitelek részaránya csak átmenetileg tudott megugrani, és akkor is csak egy-egy állami támogatásnak, hitelprogramnak köszönhetően. Hasonló „anomáliának” tekinthetjük a szabad felhasználású jelzáloghitelek kihelyezésének tavaly tavaszi fellendülését is, amikor is – feltehetőleg – sokaknak megérte befektetési célból ilyen hitelt felvenni. Az állampapírok hozamának csökkenésével azonban ez a befektetési lehetőség is szép lassan elsorvadt, amit a szóban forgó hitelek kihelyezésének 2023 második felében megfigyelhető csökkenése is jelez.