Pénzcentrum • 2026. június 11. 16:35
A budapesti új lakások piaca 2026 második negyedévében egyszerre mutatott erős keresletet és növekvő kínálatot. Bár az értékesítések ismét meghaladták a 2000 darabot, a szabad lakások száma új rekordra emelkedett. Eközben az árak emelkedése látványosan lassult, sőt enyhe csökkenés is megjelent. A piaci szerkezetben továbbra is a kisebb lakások és bizonyos városrészek dominálnak.
Az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont és az ECRS elkészítette negyedévente megjelenő lakáspiaci körképét. A felmérés 28 767 lakást tartalmaz, olyan projektekből, ahol az elmúlt fél évben legalább egy lakást értékesítettek. Ez a szám az előző negyedévhez képest 4–3 százalékos bővülést jelent a projektek és a lakások számában is.
A kereslet a március–május időszakban ismét erősödött: 2177 új lakás talált vevőre, ami 30 százalékos növekedés az előző negyedévhez képest, és mintegy 42 százalékkal haladja meg a hosszú távú tízéves átlagot.
A kínálati oldalon is aktív volt a piac, bár a projektindítások kissé visszaestek. Az elmúlt három hónapban közel 2600 új lakás került piacra. A kereslet élénkülése ellenére a szabad lakások száma tovább nőtt, és új csúcsot ért el: jelenleg 10 130 lakás érhető el, ami 6,7 százalékos negyedéves emelkedés, és közel 50 százalékkal magasabb a hosszú távú átlagnál. A legnagyobb új projektek között szerepelt a Bayer Property Virágpiac Lakóparkja (451 lakás) és a Kincsem VII. üteme (370 lakás), valamint több fejlesztő – például a Biggeorge Property, a Cordia és az Atenor – is új beruházást indított.
Az árak tekintetében enyhe visszarendeződés látszik: az új építésű lakások átlagos fajlagos ára 0,8 százalékkal csökkent, 1,845 millióról 1,83 millió forint/m²-re. A mérséklődés mögött főként az alacsonyabb árkategóriájú, Otthon Start Programra (OSP) alkalmas lakások arányának növekedése áll. Az éves áremelkedés is jelentősen lassult: 9,6 százalékról 4,1 százalékra esett vissza. A kerületek között minimális volt az elmozdulás: Külső-Pesten 0,8 százalékos emelkedés, míg Budán és Belső-Pesten stagnálás jellemezte a piacot. Ennek megfelelően a budapesti átlagos új lakásár 2026 májusában 125,8 millió forint volt.
A fejlesztők árazási aktivitása nőtt: a lakások 29 százalékánál történt ármódosítás, szemben az előző negyedévi 24 százalékkal. Ezek többsége áremelés volt, jellemzően 5–10 millió forintos sávban, míg az árcsökkentések között a 2,5–5 millió forintos engedmények domináltak. Ugyanakkor közel 150 lakás esetében 10 millió forint feletti árengedményt is adtak.
Az OSP-kompatibilis lakások szerepe tovább nőtt: jelenleg közel 2000 ilyen ingatlan érhető el Budapesten, ami a kínálat 20 százaléka. Az eladásokon belül ezek aránya 26 százalék, bár ez inkább alsó becslésnek tekinthető, mivel a fejlesztők eltérő árazási stratégiái miatt egy részük nem jelenik meg egyértelműen a statisztikákban.
NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!
Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)
A kerületi megoszlásban Külső-Pest súlya 31 százalékra emelkedett, meghaladva a hosszabb távú átlagot. Angyalföld tovább erősödött, az eladások 37 százaléka itt történt, miközben Újbuda részesedése 2020 óta nem látott mélypontra, 9 százalékra esett vissza. Ennek oka a nagy volumenű új projektek hiánya, illetve az, hogy az olcsóbb lakások elfogytak, a drágábbak pedig nehezebben értékesíthetők.
A piacon továbbra is a kisebb lakások dominálnak: az eladások 63 százaléka egy- vagy kétszobás volt. A kétszobás lakások a legnépszerűbbek, minden második értékesítés ebbe a kategóriába esik. A háromszobás lakások 23 százalékot, a négy- vagy többszobásak 14 százalékot képviselnek. A kínálati oldal szerkezete ehhez hasonló, erős kisebb lakás túlsúllyal.
Az átadások időzítését tekintve a szabad lakások 41 százaléka 2027-ben, 34 százaléka 2028-ban készül el, míg 17 százalék 2026-os átadással szerepel. Azonnal költözhető lakás mindössze 7 százalék található a kínálatban. Az állomány döntő része (kb. 80 százalék) már építés alatt áll, 15 százalék még kivitelezés előtt van.
Címlapi kép: Czeglédi Zsolt, MTI/MTVA