Pénzcentrum • 2026. május 21. 18:28
Tíz éve nem látott szintre csökkentek az egyéves előretekintő lakásbérbeadási hozamok Magyarországon 2025-ben. Budapesten az év végén 4,3%-on, vidéken pedig 6,2%-on állt az érték. Ez azt jelenti, hogy a fővárosban már az állampapíroknál kisebb hozamot lehet elérni a bérbeadással, miközben a 2010-es évek közepén még 10 százalék feletti értékek is voltak.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) Megtakarítási jelentéséből szerint az elmúlt tíz év legalacsonyabb szintjére csökkent a lakáspiacon az elérhető bérbeadási hozam, így ma már az állampapíroknál alacsonyabb megtérülést lehet elérni a befektetési célú ingatlanvásárlással, ha szigorúan csak a bérbeadást vizsgáljuk. Az OTP Ingatlanpont elemzése kiemeli, hogy az ingatlanbefektetés nem tekinthető klasszikus pénzügyi megtakarításnak, mivel az ingatlan adásvétel önmagában nem jelent finanszírozási forrást a gazdaság többi szektora számára.
Ráadásul a pénzügyi befektetésekkel ellentétben a lakások esetében nincs egységes piac, nem likvid az eszköz (időigényes az értékesítése), a tranzakciók mérete pedig a legtöbb háztartás vagyonához mérve óriási, vagyis magas a belépési korlát. Emellett a lakáspiaci befektetésnek vannak sajátos költségei, például a kiadással kapcsolatos ráfordítások vagy az esetleges értékvesztés.
Európai viszonylatban még mindig jól állnak a tulajdonosok
Ugyan a bérbeadási hozam az elmúlt tíz évben nagyjából folyamatosan csökkent, de nem kell félteni a lakástulajdonosokat, hiszen az európai összehasonlításban is kiemelkedő értéknövekedés (áremelkedés) bőven kompenzálja őket. Vagyis amellett, hogy a kiadott lakás folyamatos havi bevételt termelt, az értéke is emelkedett, ami nincs benne a bérbeadási hozamban. „A csökkenő hozamot nagyrészt éppen az okozta, hogy az albérleti díjak nem emelkedtek olyan mértékben, mint a lakásárak” – emelte ki Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
Az MNB egyéves előretekintő bérbeadási hozamot számol, az adatok szerint ez Budapesten – adózás után – 4,3%, a vidéki városokban pedig 6,2% volt 2025 végén, szemben a tíz évvel korábbi 8, illetve 12 százalékos elérhető éves hozamszinttel.
A főváros és a vidék közti különbség oka részben a magasabb budapesti négyzetméterár, amit messze nem tudott ellensúlyozni a bérleti díjak növekedése.
A közeljövőben sem számíthatunk a bérleti hozam jelentős emelkedésére, az elmúlt hónapok tapasztalatai inkább arra figyelmeztetnek, hogy akár csökkenhetnek is a bérleti díjak. A tavaly ősszel indult Otthon Start hitelprogram hatására ugyanis többen vásárolnak saját lakást a kedvezményes kamatozású hitelnek és az alacsony önerőnek köszönhetően, ami szűkíti a keresletet az albérletpiacon.
Folyamatosan csökkennek a bérleti díjak
A KSH és az Ingatlan.com lakbérindexe szeptembertől három hónapon keresztül csökkent, illetve stagnált országosan, majd minimális áremelkedés volt tapasztalható, de a legfrissebb, áprilisi számok reálértéken ismét 0,2%-os csökkenést mutattak az előző hónaphoz képest.
Budapesten pedig az augusztus óta eltelt nyolc hónapból négyben csökkentek az átlagos albérletárak havi alapon. Éves szinten a fővárosban áprilisban már 5% alatt volt a drágulás, aminél alacsonyabbra 2021 szeptembere óta nem volt példa.
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 30 000 000 forintot 20 éves futamidőre már 6,2 százalékos THM-el, havi 214 756 Ft forintos törlesztővel fel lehet venni az K&H Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a Magnet Bank és az ERSTE Bank, ahol 6,71%, a CIB Banknál 6,89%, a Raiffeisen Banknál 7%, míg az UniCredit Banknál pedig 7,29%. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
„A csökkenő-stagnáló bérleti díjak a folyamatos áremelkedéssel párosulva tovább mérséklik az elérhető bérleti hozamot. Bár az idén az elmúlt évekhez képest visszafogottabb lakásár-drágulásra van kilátás, de közben a bérleti díjak sem fognak érdemben emelkedni” – vetítette előre Valkó Dávid. Így a vezető elemző szerint önmagában kiadásra várhatóan egyre kevésbé éri majd meg lakást vásárolni, de ma már a befektetők nagy része nem is csak ezzel, hanem az értéknövekedéssel is számol.
Erősödhet a bérlők alkupozíciója
Ebben a helyzetben pedig az elemző szerint a korábban megszokottnál igényesebbek lehetnek a potenciális bérlők, hiszen a kereslet szűkülésével nagyobb kínálatból válogathatnak. Ez megjelenhet egyrészt az alkupozíciójuk javulásában, másrészt a bérbeadási folyamat elhúzódásában, harmadrészt pedig egyre erősebbek lehetnek az olyan tényezők, mint az ingatlan lokációja, energiahatékonysága, felszereltsége, bútorozottsága, vagy a környéken elérhető parkolási lehetőségek megléte és ára.
Valószínűleg egy jó helyen lévő, felújított, alacsony energiafogyasztású lakást továbbra is rövid időn belül ki lehet majd adni, ezzel szemben a közlekedési csomópontoktól távol eső, elavult lakások esetében árengedményre is kényszerülhetnek a tulajdonosok, ha nem akarnak hónapokat várni a bérlőre.
Ha nemzetközi összehasonlításban vizsgáljuk a bérbeadással elérhető hozamot, akkor jelenleg az átlagosnak mondható Budapesten, vagyis akár azt is mondhatjuk, hogy mostanra „került a helyére” a magyar főváros. A Global Property Guide ingatlanpiaci szaklap gyűjtése alapján az európai fővárosok közül jelenleg a moldovai Kisinyovban érhető el a legmagasabb, 8% feletti éves bruttó bérbeadási hozam, azt követi Dublin 7,7%-kal.
Érdekesség, hogy a dobogó harmadik fokán Kijev áll, az ukrán fővárosban az ötödik éve tartó háborús helyzetben 7,5%-os éves hozamot lehet elérni. A kelet-közép-európai régióban Bukarestben 6%-os, Varsóban 5,9%-os, Prágában pedig mindössze 3,4%-os éves hozam érhető el, így ebben a körben már nem lóg ki a 4,6%-os magyar érték, ami nagyjából megegyezik a pozsonyi és a zágrábi hozamszinttel.