Pénzcentrum • 2026. március 30. 10:33
Hogy melyik a legdrágább város a magyar ingatlanpiacon, az folyamatosan változik, de a jelentősebb átrendeződések inkább hosszabb idő alatt, fokozatosan mennek végbe. Egy-egy nagyobb gazdasági beruházás vagy infrastrukturális fejlesztés élénkíti a keresletet a lakóingatlanok iránt, ami az árakban is megjelenik. Ezzel szemben azokban a térségekben, ahol gyengébb a munkaerőpiac és kedvezőtlenebbek a demográfiai trendek, a lakásárak egyre inkább elmaradnak az országos átlagtól.
„Egy új villamos- vagy metróvonal, egy jelentős közlekedési csomópont fejlesztése vagy egy átfogó városrehabilitációs program érdemben javíthatja egy-egy környék megítélését, és ezzel együtt emelheti az ingatlanárakat is. Ezek a folyamatok azonban jellemzően évek alatt futnak ki, így rövid távon inkább kisebb elmozdulások látszanak” – mondta Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője.
Mekkora árváltozásokat hozott az elmúlt egy év?
2025 első negyedéve óta például Szeged és Pécs pozíciója erősödött, Szolnokon pedig egy hirtelenebb áremelkedés volt megfigyelhető. Ez utóbbi inkább a korábbi évek visszafogottabb drágulását követő korrekcióként értelmezhető, és nem eredményezett előrelépést a vármegyeszékhelyek rangsorában.
Az áremelkedés üteme közben országosan és Budapesten is mérséklődött. „A fővárosban az éves drágulás a tavalyi utolsó negyedévi 23 százalékról 17 százalékra lassult az idei első negyedévre, míg országos szinten 21 százalékról 18 százalékra csökkent a dinamika. A legnagyobb éves növekedést a városok közül Szolnok produkálta, de hasonló – korrekciós jellegű – ugrás volt megfigyelhető Szekszárdon is” – tette hozzá Futó Péter.
Bár Budapesten látványosan lassul az árnövekedési dinamika, néhány fővárosi kerület éves árnövekedési üteme még mindig az élmezőnyben van. A XV. kerület például 27 százalékos éves drágulással a harmadik helyre került. A legkisebb növekedés Zalaegerszegen mérhető, ahol egy év alatt mindössze 5 százalékkal emelkedtek az árak, míg a XII. kerületben 9 százalékos volt a drágulás. Vármegyei szinten Csongrád és Tolna vezet 20-20 százalékos növekedéssel, míg Zala és Somogy a sereghajtók 6-6 százalékos emelkedéssel.
Hogy alakulnak a négyzetméterárak?
Az árakat tekintve Budapest továbbra is kiemelkedik, a fővárosban az átlagos hirdetési négyzetméterár 1,526 millió forint 2026 első negyedévének adatai szerint. Ezt Somogy és Veszprém vármegye követi 1,077 millió, illetve 1,056 millió forintos átlaggal, míg a lista végén Nógrád áll 329 ezer forinttal.
A fővároson belül az V. és a XII. kerület vezeti a rangsort 2,244 és 2,231 millió forintos átlagos négyzetméterárral, amelyeket az I. kerület követ 2,100 millióval. A legolcsóbb budapesti kerület a XXIII., ahol 989 ezer forint az átlag, ami már közel van a legdrágább vármegyeszékhelyek árszintjéhez, melyek közül Debrecen áll az élen 1,054 millió forinttal, majd Szeged következik 987 ezer forintos átlaggal.
JÓL JÖNNE 5 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 5 000 000 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót havi 106 053 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 10,39%), de nem sokkal marad el ettől az MBH Bank (THM 10,61%-ot) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
A legdrágább vármegyeszékhelyek között még Győr (961 ezer Ft/m2), Veszprém (951 ezer Ft/m2) és Székesfehérvár (943 ezer Ft/m2) szerepel. A másik oldalon Salgótarján kínálja a legalacsonyabb árakat, ahol átlagosan 315 ezer forintba kerül egy négyzetméter. Ezt Békéscsaba (494 ezer Ft/m2), Kaposvár (562 ezer Ft/m2) és Miskolc (604 ezer Ft/m2) követi.
Jól mutatja a területi különbségeket Somogy vármegye, amely a Balaton-parti települések magas árszintje miatt a legdrágább vármegyének számít, a székhelye, Kaposvár, azonban a harmadik legolcsóbb a vármegyeszékhelyek között.
Erősödő kereslet
2025 utolsó negyedévéhez képest a kereslet erősödése látható. „Az idei első három hónapban 22 százalékkal volt több ingatlanérdeklődés (eladónak történő üzenetküldés vagy telefonszámfelfedés), mint a tavalyi utolsó negyedévben, az egy évvel ezelőttitől viszont 7 százalékkal elmaradnak a számok” – mondta Futó Péter.