Portfolio • 2022. szeptember 21. 09:32
Egyre megfizethetetlenebbnek érezhetik a középrétegek a lakhatást a növekvő kamatok, dráguló négyzetméterárak, egyre kisebb kockázatot vállaló bankok és a leszakadó bérek miatt. A Portfolio elemzése most arra világított rá, hogy ingatlan és ingatlan között is van különbség megfizethetőségben: amíg a használt igatlanok esetén elég lehet a banknak a 250 ezer forintos fizetés is, addig budapesti újépítésű lakások esetén a négyszeresére is szükség lehet, hogy a hitelintézet szóba álljon az ügyféllel.
Ha van 30% önerőnk, akkor egy átlagos, 22 milliós használt ingatlan hitelből történő megvásárlásához elméletileg elég, ha 243 ezer forintos havi jövedelemmel rendelkezünk. Ha viszont Budapesten szeretnénk egy átlagos új építésűbe költözni szintén 30%-os önerővel, akkor már 1 millió forint fölé kúszik a bankok által elvárt nettó jövedelem. Ez utóbbi duplázódást jelent négy év alatt. Mutatjuk, hogy alakul a piaci hitelből vásárolt használt és a fővárosi új építésű lakások megfizethetősége az átlagos és a medián keresetűek számára Magyarországon. Van, ahol egészen drámai a romlás a lakások drágulása és a kamatok egyidejű emelkedése miatt.
Alapvetően hat dolog határozza meg a vásárolt ingatlanok megfizethetőségét a hitelfelvevők számára:
- a lakás ára
- a hitelfelvevő figyelembe vehető nettó jövedelme
- a lakáshitel költsége
- az önerő nagysága: minimuma (pótfedezet hiányában) az MNB adósságfékszabályai alapján 20% (hiszen 80% a hitel/fedezeti arány maximuma), de a hitelbiztosítéki értéket is figyelembe vevő banki gyakorlat közelebb állhat a 30%-hoz
- a jogszabályok és a bankok által elérhetővé tett maximális jövedelemarányos törlesztőrészlet (JTM): az adósságfékszabályok szerint ez 50%, 500 ezer forint jövedelem felett 60% (JTM)
- a lakáshitel választott futamideje: a hosszabb futamidő javítja, a rövidebb rontja a megfizethetőséget.
A legkedvezőbb lakáshitel ajánlatot keresed? Találd meg a Pénzcentrum összehasonlító kalkulátorával!
A fentiek alapján - az átlagos értékékeket figyelembe véve - a Portfolio megnézt, 30%-os önerő és 20 éves futamidő esetén mekkora jövedelemre lenne szükség az átlagos lakás átlagos hitelből történő megvásárlásához a fenti paraméterek mellett. A használt lakások országos átlagára a legutóbbi, első negyedéves adat szerint 22,3 millió forint volt, a szabad budapesti új építésű lakásoké pedig 2022 nyarán már 97 millió forint. Utóbbi öt év alatt duplázódott meg, és azt jelenti, hogy még egy 30%-os önerő előteremtése is csaknem 30 millió forintot igényel.
Az országos nettó medián kereset 324 ezer, az országos nettó átlagkereset 255 ezer forintnál járt a második negyedévben.
A kamatok is egyre erőteljesebben emelkednek: tavaly nyáron 4%, idén júliusban már 7%-os átlagkamattal kötöttek hitelszerződéseket.
JÓL JÖNNE 1 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 1 millió forintot igényelnél 36 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 33 952 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 14,41 %), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 33 972 forintos törlesztőt (THM 14,45%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
Ezek alapján kiderül, hogy 2019 és 2021 között javult a lakások megfizethetősége, 2021 második felétől azonban romlás látható. Az előbbi időszakban a jövedelmek növekedése és az alacsony kamatszint kompenzálta tehát a lakásárak emelkedését, az utóbbi időszakban viszont már a kamatszint is negatív hatást gyakorolt. A legutóbbi adatok alapján egy medián keresetű pár számára a nettó jövedelem 24%-át viheti el egy átlagos használt lakásra felvett hitel törlesztőrészlete, egy átlagos fővárosi új építésű lakás esetében azonban ez 103% lenne, vagyis a lakás 30%-os önerő mellett messze nem megfizethető a medián keresetű párnak.
Az átlagos keresetű párok a mediánnál jobban keresnek, így náluk kicsit jobbak a mutatószámok, az átlagos használt lakásra felvett hitel törlesztőrészlete a nettó jövedelem 19%-ára rúg. Az átlagos fővárosi új építésű lakás viszont számukra is megfizethetetlen 30%-os önerő mellett: egy ilyen lakás hitelének a törlesztőrészlete a pár nettó jövedelmének a 81%-át vinné el.
A lap számítása szerint ha a 30%-os önerő mellett 50%-os jövedelemarányos törlesztőrészletig megyünk el, akkor az országos statisztika alapján átlagos értékű használt ingatlan megvásárlásához elvileg elég 243 ezer forintos nettó családi jövedelem, az új építésű budapestihez viszont már 1,054 millió forintra lenne szükség. Vagyis átlagosan több mint 500 ezer forintot kell keresnie egy pár egy-egy tagjának, hogy elérhető legyen számukra egy átlagos budapesti új építésű ingatlan.