Nagy Bálint • 2020. június 20. 07:06
Meglehetősen változatos képet mutat a budapesti újlakás-piac: egyrészt az organikus lassulás már hónapok óta érzékelhető, jócskán visszaesett az építési kedv; másrészt viszont az árakon továbbra sem nagyon látszik a trendforduló. Budapesten az új építésű lakóingatlanok fajlagos átlagára már 950 ezer forint felett jár, míg a budai kerületekben az 1,1 milliót közelíti az átlagos négyzetméterár. Mutatjuk a fővárosi új építésű lakások piacának sajátosságait, és azt is, hol van még egyáltalán esélye az átlagmagyaroknak vásárolni.
Meglehetősen változatos képet mutat a budapesti újlakás-piac: egyrészt megalapozták a hangulatot az idei indulást a kedvezményes, 5 százalékos lakás-áfa megszüntetése, illetve a jövő januártól érvényes, szigorú épületenergetikai követelmények is; másrészt megérkezett a koronavírus-járvány is, amely tovább borzolta a kedélyeket. Így nem véletlen, hogy durván visszaesett az év elején a lakásépítési ked: az év első két hónapjában 1510 lakóingatlanra adtak ki építési engedélyt, ami 29 százalékos hanyatlásnak felel meg éves szinten.
Na persze egyelőre nem lehet konkrét lakáspiaci prognózist adni erre az évre. Ugyan továbbra is rendkívül bizonytalan a helyzet: a forgalom és az árak kifutása sem egyértelmű, az azonban már most látszik, hogy az új építésű lakások piacán nem történt jelentős árváltozás. Sőt, a Pénzcentrum fővárosra kiterjedő elemzése szerint továbbra is őrületes árakon várnak első tulajdonosukra a most épülő lakóingatlanok. Napersze ez nem véletlen.
KATT! Új otthont keresel? A finanszírozáshoz nézz körül kalkulátorunkban!
Azoknál a befejezés előtt álló projekteknél, amelyeknél még az 5 százalékos, kedvezményes áfával értékesíthetik a lakásokat 2023 végéig, már tavaly év végén megugrottak az árak, tartalékot biztosítva az új, immár 27 százalékos áfájú beruházásokhoz. Ezeknél a fejlesztéseknél a lakások nagy része már gazdára talált, így a beruházókon nincs komoly értékesítési nyomás, ki tudják várni a megfelelő pillanatot az eladásra. A 27 százalékos áfával induló projektek beruházói pedig eleve magasabb értékesítési árral kalkuláltak, így egyik területen sem nyílik igazán tér alkura, vagy engedményre. Nézzük!
Ennyiért vehetsz vadiúj lakást most Budapesten
A napokban publikálták a Budapesti Lakáspiaci Riport legfrissebb, 2020 második negyedévére vonatkozó adatsorát, amely alapján továbbra is egyértelmű: a fővárosban mélyen a zsebébe kell nyúlnia annak, aki új otthont venne magának. Ennél persze jóval összetettebb a kép, hiszen az Eltinga és az Ecorys szakemberei 442 budapesti lakóingatlan-fejlesztést számláltak össze; az adatsor újépítésű lakásainak száma pedig megközelíti a 22,5 ezret. A friss riport nyers adatsorát górcső alá véve a Pénzcentrum pedig azt is megállapította, hogy Budapesten jelenleg egy átlagos új építésű eladó lakás
- alapterülete 70,6 négyzetméter (erkélyekkel és teraszokkal korrigált alapterület);
- négyzetméterára pedig 952 431 forint.
Természetesen érdemes a várost jóval közelebbről is megvizsgálni, hiszen a lakáspiaci mutatók egészen drasztikus kilengést is képesek produkálni. Az például már Buda és Pest viszonylatában is látszik, hogy a Duna árban is komoly vízválasztó. A négyzetméterenként majdnem 160 ezer forintos árdifferencia, egy 70,6 négyzetméteres lakás esetében azt jelenti, hogy átlagosan bő 11,2 millió forinttal kevesebbet kell valakinek leperkálnia, ha a folyó keleti oldalán keresne új otthont magának.
Ennek ellenére a kerületi bontás azt mutatja, hogy mégsem egy budai kerület viszi a prímet: az V. kerület ugyanis több mint 170 ezer forintot ver rá négyzetméterenként az ezüstérmes XII. kerületre. A drágább lokációk közé tartozik még Budán az I., és a II. kerület, Pesten pedig a VI. és VII. kerületek, amelyekben átlagosan 1,273-1,525 millió forint közötti fajlagos árakkal találkozhatnak az érdeklődők.
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 10 millió forintot, 15 éves futamidőre, már 7,21 százalékos THM-el, havi 89 803 forintos törlesztővel fel lehet venni a CIB Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: az Erste Banknál 8,04% a THM, a Raiffeisen Banknál 8,09%; az UniCredit Banknál 8,12%, a K&H Banknál 8,31%, akárcsak az OTP Banknál. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
A XI., III., VIII., IX., és XIII. kerületek még meglehetősen drágák, de már bőven lemaradnak a millió feletti listavezetőktől; ezekben a kerületekben 900 ezer és egymillió forint közötti négyzetméterárakkal kalkulálhatnak a vásárlók. Budapest többi kerületében, hozzávetőlegesen 600-800 ezres egységár között vásárolhatunk, az olcsóbb árcédula többnyire a városközponttól meszebb található lokációk esetében jellemző. A legolcsóbb kerület továbbra is a XXIII., ahol egy 70,6 négyzetméteres, új építésű lakáshoz átlagosan már 42,8 millió forintért hozzá lehet jutni.
Érdemes még megnézni a Pénzcentrum méretkategóriák szerinti elemzését is: a lakások méretének növekedésével ugyanis nem egyenes arányú a fajlagos árak csökkenése. Jelen állás szerint, míg a legkisebb garzonlakásoktól, az egy-másfél szobás, maximum 60 négyzetméteres lakásokon át, egészen a 61-80 négyzetméteres otthonokig folyamatosan csökken a négyzetméterár, addig 80 négyzetmétertől fordul a kocka. Jól látható tehát, hogy a legmélyebbre annak kell a zsebébe nyúlnia, aki garzont vagy méretes luxuslakást vásárolna magának.
Végezetül, ezúttal is górcső alá vettük, mennyire számítanak a fejlesztők pénzes vásárlókra. Őszinték leszünk, az állunkat továbbra is keressük. Nem is az volt a meglepő, hogy a legdrágább projekt irányára több mint 507 millió forint, hanem az, hogy a luxusfejlesztések darabszáma szerint meglepően komoly igény mutatkozik a többszáz milliós lakásokra a fővárosban. Az összesítés szerint az 50 millió forint alatt kínált lakások száma 2041 darabot számlál; az 50-100 millió forint közötti kategóriában 2877 eladó lakás található jelenleg;