Nagy Béla Ádám • 2026. szeptember 2. 10:03
Érezhetően átírhatja Észak-Pest ingatlanpiacát az M3-as metró meghosszabbítása, a szakértők szerint ugyanis a jobb közlekedési kapcsolat felértékelheti az új állomások környékét és az egész térséget. A legnagyobb hatás közvetlenül a metróállomások környezetében jelentkezhet, ahol akár 10-20 százalékos árprémium is kialakulhat, de a fejlesztés hatása ennél jóval nagyobb területre is begyűrűzhet. A Rákospalota-Újpest vasútállomásnál kialakuló új közlekedési csomópont ráadásul a vasúti fejlesztésekkel együtt tovább növelheti a térség vonzerejét. Mutatjuk, mely ingatlantípusok lehetnek a beruházás legnagyobb nyertesei, és hol jelenhet meg a legnagyobb árprémium.
Még július végén jelentette be Vitézy Dávid, a Tisza-kormány közlekedési és beruházási minisztere, hogy a Baross Gábor-terv keretein belül újabb szakasz épülhet az M3-as metróvonalon, Újpest-központtól Rákospalota-Újpest vasútállomásig. A beruházásra 80 milliárd forint uniós forrás áll rendelkezésre, a tervek szerint pedig két új állomás épülne, a fejlesztésnek pedig 2030-ig kell elkészülnie.
A korábbi fővárosi tervek szerint nem két, hanem öt új állomással számoltak, a metró pedig egészen Káposztásmegyerig, a Megyeri útig közlekedne. A mostani projekt így inkább egy első ütemnek tekinthető, amelynek sorsa azt is eldöntheti, hogy érdemes-e később továbbépíteni a metrót.
Az M3-as metró 1990-ben érte el Újpest-központot, az északi hosszabbítás terve azonban azóta sem valósult meg. A most bejelentett fejlesztés az Újpest-központ és Rákospalota-Újpest vasútállomás közötti, mintegy 1,9 kilométeres szakaszt érinti. Két új állomás épülhet, az egyik a Rózsa utcánál, a másik pedig a Rákospalota-Újpest vasútállomásnál. A projekt támogatási kerete 80 milliárd forint lenne a tervek szerint.
A beruházás előkészítése már zajlik. A Közlekedési és Beruházási Minisztérium tájékoztatása szerint folyamatban van a kivitelezési közbeszerzés előkészítése, a korábban elkészült fővárosi tervek felülvizsgálata és aktualizálása, valamint a kivitelezés ütemezésének véglegesítése. A cél, hogy a fejlesztés 2030-ig elkészüljön.
Miért csak két megálló?
Ez az egyik legfontosabb kérdés a beruházással kapcsolatban. A BKK korábbi tervei szerint ugyanis az M3-as északi irányban közel kilométerrel hosszabbodott volna meg Újpest-központtól a Megyeri útig. Öt új állomás szerepel a tervekben, két kéreg alatt, három pedig felszínen. A Megyeri úti végállomásnál P+R parkoló és egy új járműtelep is épülne. A BKK rendelkezik az engedélyezési tervekkel.
A teljes projekt tehát lényegesen nagyobb lenne a mostani beruházásnál. A korábbi elképzelés szerint Rákospalota-Újpest után további három állomás következne, az Óceánárok utcánál, a Bőröndös utcánál, majd a Megyeri útnál. A teljes hosszabbítás 4,9 kilométert tenne ki.
A kétállomásos változat mögött elsősorban az időzítés áll Vitézy Dávid korábbi elmondása szerint. A most rendelkezésre álló uniós források felhasználási határideje miatt a teljes Káposztásmegyerig tartó projekt már nem férne bele a jelenlegi finanszírozási ciklusba. Közlekedési szakértők szerint a teljes hosszabbítás a korábbi ütemezés alapján 2032 vagy 2033 körül készülhetne el, miközben a mostani uniós forrásokat 2030-ig kell felhasználni. A kétállomásos változat ezért egy olyan kompromisszum, amelynek még lehet esélye a jelenlegi finanszírozási időszakban.
Rákospalota-Újpest nem véletlenül lett a végállomás
A mostani projekt egyik legfontosabb eleme, hogy a metró nem egyszerűen egy új lakóövezetet ér el, hanem egy jelentős vasúti csomópontnál áll meg. Rákospalota-Újpest vasútállomást érinti a Budapest és Vác, illetve Veresegyház felé vezető vasúti kapcsolat, és a 70-es Budapest-Szob vasútvonal is kapcsolódik hozzá. A Baross Gábor Vasútfejlesztési Tervben szereplő vasúti fejlesztések miatt a következő években javulhat az állomás szerepe az elővárosi közlekedésben. A metró így a vasútról érkező utasokat közvetlenül a Váci út és a belváros felé viheti tovább.
Másfelől, a MOL által építendő új újpesti stadion is a Rákospalota-Újpest vasútállomástól nem messze épülne meg 2029-re. A létesítmény közel 19 ezer férőhelyesre tervezték, környékére pedig egy óriási szabadidőparkot tervezett a magyar óriásvállalat.
Mint az látható, a projekt nem kizárólag arról szól, hogy néhány újpesti és rákospalotai lakó gyorsabban érjen el a belvárosba. A cél az is, hogy az agglomerációból érkező utasok egy része a vasútállomáson metróra tudjon váltani. Ehhez azonban a metró és a vasút közötti átszállás minősége kulcskérdés lesz. A beruházás közlekedési hatása ezért jelentősen függ attól, hogy a kapcsolódó vasúti fejlesztések milyen ütemben valósulnak meg.
A Pénzcentrum megkereste az újpesti önkormányzatot azzal kapcsolatban, hogy milyen hatásokkal számolnak és mit gondolnak a metróberuházásról. Mint írták, Újpest Önkormányzata tudomásul vette a kormány döntését, amely szerint támogatja az M3-as metró Rákospalota–Újpest vasútállomásig történő meghosszabbítását, és a beruházás megvalósításához európai uniós forrás bevonását tervezi.
Az önkormányzat álláspontja szerint egy ilyen léptékű közlekedési beruházás várható hatásait nem lehet kizárólag a metróvonal szempontjából vizsgálni. A két új állomás megjelenése hatással lehet az Árpád út és környezetének közlekedésére, a felszíni közösségi közlekedési kapcsolatokra, valamint a Rákospalota–Újpest vasútállomás térségének hosszabb távú fejlődésére is. Utóbbi helyszínen a metró, a vasút, a villamos- és autóbusz-közlekedés kapcsolódása egy jelentős észak-pesti közlekedési csomópont kialakulását alapozhatja meg
- tették hozzá.
Az önkormányzat jelezte, hogy Újpest új településtervének előkészítése jelenleg is zajlik, ezért annak során természetesen figyelembe kell venni a metró meghosszabbításából fakadó lehetséges változásokat is. Véleményük szerint azonban konkrét szabályozási, közterületi, gyalogos vagy zöldfelületi fejlesztésekről ugyanakkor jelenleg még korai lenne beszélni. Ezeket csak a beruházás végleges műszaki tartalmának, a felszíni közlekedési rendszer várható átalakításának és a projekt pontos ütemezésének ismeretében lehet felelősen megtervezni.
Megjegyezték, hogy a korábban tervezett, Káposztásmegyerig tartó teljes meghosszabbítással kapcsolatban fontos különválasztani a hosszú távú közlekedésfejlesztési elképzeléseket a jelenleg előkészítés alatt álló projekttől. A mostani kormányzati döntés a Rákospalota–Újpest vasútállomásig tartó szakasz támogatásáról szól, ezért az önkormányzat jelenleg ennek várható kerületi hatásaival és az ehhez kapcsolódó feladatokkal foglalkozik. A további hosszabbítás lehetősége egy későbbi közlekedéspolitikai és finanszírozási döntés kérdése.
Arra is kíváncsiak voltunk, hogy hány ingatlan kéne kisajátítani a beruházás sikeres elvégzése érdekében. Az önkormányzat ezzel kapcsolatban azt írta, hogy fontos pontosítani a sajtóban megjelent információkat.
Jelenlegi tudomásunk szerint a beruházás 14 különálló helyrajzi számon megtalálható ingatlant érint, amelyek többsége Újpest Önkormányzatának tulajdonában van, és két érintett magántulajdonú ingatlanról van tudomásunk. Az önkormányzat a rendelkezésére álló tervek alapján megkezdte az érintett ingatlanok felmérését, valamint az egyeztetéseket a Fővárosi Önkormányzattal és az érintett szervezetekkel.
- emelte ki Újpest önkormányzata, hozzátéve: fontosnak tartják kihangsúlyozni, hogy a kisajátítások lebonyolítása nem Újpest Önkormányzatának feladata. A projekt felelőse a Fővárosi Önkormányzat lesz, így az ehhez szükséges ingatlanok megszerzése, illetve az esetleges kisajátítási eljárások lefolytatása is a Fővárosi Önkormányzat feladatkörébe tartozik. Újpest ugyanakkor tulajdonosként, az érintett kerület önkormányzataként és az itt élők érdekeinek képviselőjeként is részt vesz az előkészítésben.
NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!
Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)
Mint írták,
az M3-as metró meghosszabbítása fővárosi és kormányzati együttműködésben, európai uniós forrás bevonásával tervezett beruházás, ezért az abból következő ingatlanrendezési, lakhatási és finanszírozási kérdésekre is az érintett szereplőkkel közösen kell megfelelő megoldást találnunk. Különösen fontosnak tartjuk, hogy az esetlegesen érintett lakók időben, pontos és egyértelmű tájékoztatást kapjanak, és az ingatlanrendezés során az ő helyzetük megnyugtató rendezése is a projekt előkészítésének szerves része legyen.
Jelentős fellendülést hozhat az ingatlanpiacnak
Az M3-as metró Rákospalota-Újpestig történő meghosszabbítása nemcsak a közlekedési lehetőségeket javíthatja Észak-Pesten, hanem az érintett városrészek ingatlanpiacát is átrendezheti. A jobb elérhetőség általában növeli egy terület vonzerejét, ami a lakáskeresletben és az árakban is megjelenhet. Az Otthon Centrum szerint a metró új térségek bekapcsolásával a városlakók mentális térképét is átírhatja, miközben a fejlesztők számára is vonzóbbá teheti az érintett területeket.
A társaság szerint a változás az érintett térségek megítélésére és a keresleti mintázatokra is hatással lehet. Ha egy terület közlekedési elérhetősége javul, az növelheti a keresletet, ami rövid távon az ingatlanárakban is megjelenhet. A fejlesztés a beruházók figyelmét is jobban ráirányíthatja a térségre, különösen azért, mert Észak-Pesten már korábban is megvalósultak sikeres ingatlanfejlesztések.
Az Otthon Centrum példaként említi a 90-es és 2000-es évek akcióterületi rehabilitációs programjait Belső-Ferencvárosban, Angyalföldön és a Corvin negyedben. Ezekben az esetekben a lakóépületek felújítása, a közterületek rendezése, a szanálás és az új építések összehangoltan járultak hozzá az adott városrészek átalakulásához. A kelenföldi lakótelep pedig a 4-es metró kiépítésének egyik egyértelmű nyertese lett.
A korábbi metróberuházások tapasztalatai alapján ugyanakkor nem minden ingatlantípus reagál azonos módon a jobb közlekedési kapcsolatra. Tudományos kutatás is vizsgálta a 4-es metró ingatlanárakra gyakorolt hatását, és azt találta, hogy a pozitív hatás elsősorban azoknál az állomásoknál volt egyértelmű, ahol korábban gyengébb volt a tömegközlekedési kiszolgálás. Kelenföld közvetlen környezetében például kimutatható volt a metró árnövelő hatása. A vizsgálat az állomások körüli 580 méteres körzetet elemezte.
Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint a 2014-ben átadott M4-es metró közelében elsősorban a panellakások ára emelkedett az átlagosnál gyorsabban. Az átadást követő egy-két évben ezek az ingatlanok 20-25 százalékos árelőnybe kerültek a fővárosi panelállományhoz képest. A téglalakásoknál ugyanakkor nem volt kimutatható hasonló prémium. Ennek egyik oka az lehetett, hogy a legértékesebb téglalakások már eleve a metrótól távolabb helyezkedtek el, így esetükben a beruházás nem eredményezett hasonló mértékű relatív árelőnyt.
Az M3-as északi meghosszabbításának hatása várhatóan szintén túlmutat majd az új állomások közvetlen környezetén. Az Otthon Centrum szerint az egész észak-pesti térségre hatással lehet a fejlesztés, de az áremelkedés és a kereslet erősödése elsősorban azokon a területeken lehet jelentősebb, amelyek átszállás nélkül, gyorsan elérhetők az új metróállomásoktól. A társaság szerint a legerősebb hatás nagyjából a 10-15 perces elérhetőségi körzetben jelentkezhet.
Ez azt is jelenti, hogy az M3 meghosszabbítása nem feltétlenül csak az állomások néhány száz méteres környezetében változtathatja meg az ingatlanpiaci viszonyokat. A közlekedési kapcsolat javulása egy nagyobb észak-pesti térség megítélését is javíthatja, miközben az új fejlesztések megjelenése tovább erősítheti a folyamatot.
Akár 20 százalékos felértékelődés?
Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint Rákospalota-Újpest térségében érdemi elérhetőségi javulás várható, ami a környék felértékelődését is elősegítheti. A szakértő szerint a miniszteri bejelentésben megfogalmazott cél, vagyis a Kelenföldhöz és Kőbánya-Kispesthez hasonló csomóponti fejlődés jól mutatja, hogy a beruházásnak a közlekedési funkción túl városfejlesztési hatása is lehet.
A Duna House tapasztalatai alapján egy új metróállomás közelsége az ingatlanok értékében is jelentős prémiumot eredményezhet.
Az állomástól számított 500-800 méteres gyaloglási körzetben 10-20 százalékos értéknövekedés mutatható ki a távolabb fekvő, hasonló adottságú ingatlanokhoz képest. A hatás 300 méteren belül még erősebb lehet, míg 1 kilométernél nagyobb távolság esetén már alig mérhető.
- írta Szegő Péter elemzésében szerint, hozzátéve: az M3-as meghosszabbításának hatása ugyanakkor nem korlátozódik majd közvetlenül az új állomások környezetére. A legnagyobb felértékelődést várhatóan a Rózsa utca és a Rákospalota-Újpest végállomás közvetlen környéke tapasztalhatja, ugyanakkor a jobb elérhetőség az egész észak-pesti térségre, illetve az agglomerációs tengelyre is begyűrűzhet. Ennek hatását tovább erősíthetik a kapcsolódó vasúti fejlesztések, amelyek javíthatják a térség közlekedési kapcsolatait.
A Duna House szerint ezért a metróhosszabbítás ingatlanpiaci hatása több lépcsőben jelentkezhet. Elsőként az új állomások közvetlen környezetében jelenhet meg erősebb kereslet és árprémium, később pedig a jobb közlekedési kapcsolatok révén egy nagyobb észak-pesti térség is felértékelődhet.
Címlapkép: MTI/Kovács Márton