Nagy Bálint • 2011. november 10. 13:35
Az ingatlanpiaci válság eddigi három éve alatt az ingatlantulajdonosok átlagosan mintegy 12 százalékos nominális értékvesztést könyvelhettek el, ám az ár- és hosszabbodó eladási folyamatot generáló keresletcsökkenés területileg differenciáltan jelentkezik. Az értékesítési nehézségek miatt ugyanakkor továbbra is jó helyzetben vannak, s az esetek döntő részében több-kevesebb engedményre számíthatnak a vevők. Különösen igaz lehet ez abban a négy budapesti kerületben, ahol a forgalomhoz képest több mint három évre elegendő készlet halmozódott fel, így a beruházók vélhetően az átlagosnál nagyobb erőfeszítéssel tudják csak eladni lakásaikat. Ha a végtörlesztéssel generált új kínálathoz fizetőképes kereslet és a hitelezést ösztönző kormányzati intézkedések társulnak, a lakáspiac jövőre kibillenhet a jelenlegi mélypontjáról.
Országosan, 2008-tól 2011. I. félévéig nominálisan mintegy 12 százalékkal csökkent az eladott lakások átlagára, ugyanakkor az elmúlt egy évre ebből csak átlagosan 2 százalékos, regionálisan differenciáltan megjelenő értékvesztés jut -derül ki az OTP legrissebb értéktérképéből. Területileg mélyebb szinteken vizsgálva a különbségek nőnek. Míg öt megyében (Bács-Kiskun, Győr-Moson-Sopron, Somogy, Tolna és Zala) 1-4 százalék közötti áremelkedést mutatnak a számok, Fejér megyében 9,4 százalékos a visszaesés.
Bár kistérségi szinten nagyon változatos kép rajzolódik ki, ugyanakkor néhány homogén terület mégis meghatározható. Emelkedő árak Győr-Moson-Sopron, Veszprém és Vas, illetve Zala és Somogy megye szomszédos területein, valamint Szabolcs-Szatmár-Bereg keleti részén; míg az átlagnál jobban csökkenő árak Fejér, Komárom-Esztergom és Pest határos területein, illetve Veszprém és Baranya megyében figyelhetőek meg.
A budapesti irányítószám-körzeteket vizsgálva ugyancsak nagyon változatos képet kapunk. Budán a II., míg Pesten az V., VI., IX., XV., XX. és XXIII. kerületek körzeteinek legalább felében nőtt az eladott lakások átlagára az elmúlt évben. Ugyanakkor az I., XII., XVI., XVII., XVIII. kerületekben egy kivétellel minden körzetben, a XIX. és XXI. kerületben pedig egyöntetűen csökkentek az árak.
Akár nyolcszoros árkülönbség
A 2011. I. félévi átlagárak alapján elmondható, hogy Budapest és az agglomerációja, a Balaton környéke, illetve a nagyvárosokat tartalmazó kistérségek a legdrágábbak. Megyei szinten akár 2,3-szoros különbség is van a legolcsóbb Nógrád (86 ezer Ft/m2) és Pest (200 ezer Ft/m2) tranzakciós átlagárai között.
Kistérségi szinten azonban már nyolcszoros az abszolút különbség a két véglet között. Míg öt kistérség (bodrogközi, sarkadi, encsi, jánoshalmai, lengyeltóti) fajlagos átlagára az 50 ezer forintot sem éri el, tíz esetében meghaladja a 200 ezer Ft/m2-t, s a balatonföldvárié a 300 ezres limitet is átlépi (amiben nyilvánvalóan a tóparti ingatlanok nagyobb részaránya, illetve az új fejlesztések átadása is szerepet játszott). A legdrágábbak közül öt kistérség a fővárossal határos (monori, szentendrei, dunakeszi, budaörsi és pilisvörösvári), négy Balaton-parti (fonyódi, balatonfüredi, siófoki és balatonföldvári), a tizedik pedig a hévízi kistérség.
JÓL JÖNNE 1 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 1 millió forintot igényelnél 36 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 33 952 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 14,41 %), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 33 972 forintos törlesztőt (THM 14,45%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
A budapesti irányítószám-körzetek esetében területileg viszonylag homogén árszint szerinti elrendeződést figyelhető meg. Kerületi szinten a megyeivel majdnem megegyező, 2,2-szeres abszolút különbség van a legolcsóbb (XXI., 171 ezer Ft/m2) és legdrágább (II., 380 ezer Ft/m2) között. Irányítószám-körzeteket vizsgálva már négyszeres a különbség a 1211-es (147 ezer Ft/m2) és a 1014-es (589 ezer Ft/m2) között.
A legdrágább pesti körzet, a 1052-es (357 ezer Ft/m2) 13. a listán, ám ezt rögtön követi a 1051, 1054 és 1053, így a Duna bal partján egyértelműen az V. kerület a legdrágább. A legmagasabb árszintű kategóriába még a XIV. kerületből került egy irányítószám-körzet (1141, Zugló zöldövezeti része). A legolcsóbb budai körzet (1039, nagyrészt a békásmegyeri lakótelep) hátulról a tizedik a listán 167 ezer forintos fajlagos átlaggal. A 256 ezer Ft/m2-es budapesti átlagot a legjobban a 1145-ös körzet közelíti meg.