Pénzcentrum • 2011. szeptember 19. 14:01
Bombaként robbant a bejelentés, miszerint 180 forintos svájci frank árfolyamon és 250 forintos euró árfolyamon lehet visszafizetni a jelzálogalapú devizakölcsönöket. A javaslat veszélyeire nem csak számos belföldi elemző hívta fel már a figyelmet, hanem komoly nemzetközi visszhangot is kapott a javaslat. A devizában eladósodott lakástulajdonosok azonban a jelenlegi árfolyamok, és különösen az augusztusban tapasztalt 270 forintos CHF csúcs fényében vélhetően egy kihagyhatatlan lehetőségnek gondolják majd a kormány felvetését. A kérdés, honnan teremtsék elő a végtörlesztéshez szükséges tőkét?
Az elegendő megtakarítással rendelkezők esetében ez nem kérdés, és esetükben a lehetőség kihasználása sem az. A kellő mennyiségű tőkével nem rendelkezők sem feltétlenül maradnak le a végtörlesztés lehetőségétől, hiszen esetükben a fenti kérdésre adott gyors válasz az lehetne, hogy a tőke az ingatlan eladásából származhat. "Amennyiben tényleg megvalósul a javaslat, az a devizában eladósodott lakástulajdonosok nagy részének nagyon vonzó lehet, hiszen egy csapásra megszabadulhatnak az árfolyamkockázattól, és ennek érdekében a jelenlegi árfolyamokhoz viszonyítva jóval kisebb veszteséget kell elkönyvelniük. A hirtelen döntés helyett azonban mindenképpen érdemes, hideg fejjel, körültekintően végiggondolni a lehetőségeket" - mondta Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.
A lehetőségeket az OC egy példán keresztül szemlélteti. Vegyünk példaként egy 2007-ben vásárolt, 45 négyzetméteres, két szobás átlagos budapesti lakást. Négy évvel ezelőtt ezt a lakást nagyjából 13,3 millió forintért vásárolhatta tulajdonosa. Amennyiben most dönt az eladás mellett az ingatlan reális piaci ára 12,4 millió forint körül alakul (az átlagos, budapesti, használt téglalakásoknál mért 7 százalékos visszaeséssel számolva). Tegyük fel, hogy tulajdonos a lakás megvásárlására 2007-ben hét százalékos kamattal, 20 évre felvett egy nyolcmillió forintos svájci frankkölcsönt (156 HUF/CHF), ami nagyjából 40 százalékos önerőt feltételez. A jelenlegi piaci árfolyamok (240 HUF/CHF) mellett a tőketartozás mostanra 11 millió forintra nőtt, tehát az ingatlan értéke és a tőketartozás között 1,4 millió forint van csupán. A jelenlegi árfolyamok mellett az ingatlan értékesítése után szinte semmilyen mozgástere nem maradna a tulajdonosnak. A kedvezményes végtörlesztés esetén azonban a tőketartozás 8,2 millió forintra csökken, vagyis 3,9 millió forint maradna a tulajdonos zsebében a devizahitel visszafizetése után. Ez az összeg az elvárt jövedelmi helyzet, jó hitelképesség és megfelelő fedezet esetén elegendő önerőt jelenthet egy 8,2 milliós, piaci kamatozású forinthitel felvételére, amiből egy hasonló ingatlant vásárolhat.
A végtörlesztés következményei most szinte beláthatatlanok a lakáspiacon. "Az ingatlan eladása mellet döntő tulajdonosok többlet kínálatot generálhatnak a piacon, ami az árak csökkenését hozhatja" - mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. "Ezt a hatást ellensúlyozhatja az, hogy az eladók megjelennek a keresleti oldalon is, ha az eladás után elegendő tőkéjük marad egy másik ingatlan vásárlására, valamint a várhatóan megélénkülő befektetői célú kereslet is támaszt adhat az áraknak".
A lakáspiaci hatás mértéke attól függ, hogy hányan választják majd a hitelkiváltás lehetőségét, illetve hogy mennyi idő áll majd rendelkezésre a végtörlesztés teljesítésére. Nagyszámú hitelkiváltás esetén csak kisebb számban jelennének meg azok az adósok az ingatlanpiacon, akik csak a devizahitel visszafizetése miatt adnák el az ingatlanukat. Amennyiben rövid határidő áll rendelkezésre a végtörlesztésre, az értékesítés átfutási időigénye miatt összességében kevesebb tranzakcióval, de a kevesebb tranzakciónál nagyobb áreséssel kell számolni. Kérdéses az is, hogy hányan döntenek az árfolyamkockázat megszűntetése mellett, akár azon az áron is, hogy az ingatlan eladása után lakhatásukat csak a bérleti piacon tudják megoldani, mert a tartozásuk kifizetése után ingatlant vásárolni már nem tudnak. Azt is nehéz előre jelezni, hogy hányan lesznek azok, akik egy nagyobb ingatlant cserélnék le kisebbre a havi törlesztőrészletek csökkentése vagy teljes megszűntetése érdekében. Esetükben ugyanis egy drágább szegmensben keltenének kínálati többletet, ezt azonban közvetlenül nem ellensúlyoznák, mivel csak egy másik, olcsóbb szegmensben jelennének meg a keresleti oldalon.
Bárkinek járhat ingyen 8-11 millió forint, ha nyugdíjba megy: egyszerű igényelni!
A magyarok körében évről-évre nagyobb népszerűségnek örvendenek a nyugdíjmegtakarítási lehetőségek, ezen belül is különösen a nyugdíjbiztosítás. Mivel évtizedekre előre tekintve az állami nyugdíj értékére, de még biztosítottságra sincsen garancia, úgy tűnik ez időskori megélhetésük biztosításának egy tudatos módja. De mennyi pénzhez is juthatunk egy nyugdíjbiztosítással 65 éves korunkban és hogyan védhetjük ki egy ilyen megtakarítással pénzünk elértéktelenedését? Minderre választ kaphatsz ebben a cikkben, illetve a Pénzcentrum nyugdíj megtakarítás kalkulátorában is. (x)