Pénzcentrum • 2010. március 24. 11:00
A CB Richard Ellis (CBRE) európai kereskedelmi ingatlanhitelekről szóló jelentése szerint összesen 970 milliárd euróra tehető a teljes európai kereskedelmi ingatlanhitel-állomány. Hasonlóan az európai befektetési aktivitáshoz, a hitelállomány több mint fele az Egyesült Királyságban (34 százalék) és Németországban (24 százalék) koncentrálódik.
A kereskedelmi ingatlanokhoz kapcsolódó hitelezés jelentős bővülést mutatott az elmúlt évtizedben és gyorsabban nőtt, mint a teljes hitelezés. A növekedés -mind a befektetési aktivitás, mind a tőkeérték emelkedése tekintetében- főleg 2006-2007 táján zajlott, közvetlenül a hitelválság kirobbanása előtt, a kereskedelmi ingatlanpiac fellendülési időszakában.
Az ingatlanpiaci boom és a hitelezés felfutása felfelé tartó spirált indított el: az olcsó forrásokhoz való könnyű hozzáférés is arra bátorította a befektetőket, hogy egyre agresszívebb kölcsönfelvevő politikát folytassanak. Így ráadásul magasabb árakat is tudtak fizetni, ami az európai kereskedelmi ingatlanok értékét történelmi magasságokba repítette.
“A CB Richard Ellis kereskedelmi ingatlanokra vonatkozó hitelmodelljének becslése szerint a hitelállomány 2009 végén mintegy 970 milliárd eurót tett ki, ami a magyar éves GDP közel tízszeresének felel meg." - kommentálta a jelentést Borbély Gábor, a CBRE budapesti vezető elemzője. A teljes hitelállomány több mint fele az Egyesült Királyságban és Németországban a található, ami megfelel a befektetői aktivitás európai arányainak.
A közel ezermilliárd dolláros hitelállomány hatalmas örökséget jelent kezelés és refinanszírozás szempontjából, e feladattal a hitelnyújtóknak (és az európai kormányoknak) meg kell birkózniuk a következő évtized során. A hitelállomány egy jelentős része - amelyek visszafizetése 2008 végén és 2009 során esedékessé vált volna - átütemezésre került, illetve futamidejüket meghosszabbították a következő évekre. Ez a "görgetési" politika az azonnali bedőléseket volt hivatott megelőzni, miközben a rövidtávon lejáró adósságállományt növelte. A teljes európai hitelállomány közel fele a következő három évben (2012 végéig) lejár - ami nagyjából 155 milliárd eurót jelent évente. A refinanszírozási kockázat ezeknél a hiteleknél így nagy figyelmet érdemel.
NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!
Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)
Számos tekintetben a kereskedelmi ingatlanok jelzáloglevél-piaca olyan, mint a teljes európai hitelpiac. A jelzáloglevelek 60 százaléka (közel 200 milliárd euró értékben) 2005-2007 során került kibocsátásra, amikor az ingatlanok értéke történelmi csúcsokat döntött. A hitel-megállapodások ugyan különbözőek, ám a jelzáloglevelek többsége mögött az átlagnál magasabb idegen tőke/saját tőke-mutató és az átlagnál alacsonyabb minőségű ingatlanfedezet áll.
A 2005-2007-ben tapasztalt kimagasló befektetői kereslet számos olyan alacsonyabb kategóriás ingatlant is a piacra vonzott, amely korábban nem került volna eladásra. Ez különösen igaz Németország esetében, ahol nagyon jelentős növekedés volt megfigyelhető a befektetői piacon: az évtized elején még évi 20 milliárd euró volt a forgalom, 2006/2007-re viszont már 50 milliárd euró volt jellemző.
A relatíve gyenge kereslet miatt, az új bérletek az új épületekben koncentrálódnak, ami a rosszabb minőségi ingatlanok esetében az üresedés növekedéséhez vezet. Egyidejűleg az új fejlesztések megkezdésének 2007 óta tartó halogatása különösen az irodapiacon - de részben a kiskereskedelmi ingatlanpiacon is - hiányhoz vezethet. Az első osztályú, újépítésű ingatlanok bérleti díja emelkedhet, míg a másodlagos piacon lévő ingatlanok bérleti díját lefelé nyomja a folytatódó túlkínálat. Az elkövetkező éveket tekintve a jelenlegi adósoknak különösen fontos trend lesz az első és a másodosztályú ingatlanok teljesítménye közti szakadék tágulása.