Pénzcentrum • 2012. augusztus 26. 11:14
A forint gyengülése és a lakásárak esése miatt nagyon sokan szembesültek az elmúlt években azzal, hogy tartozásuk összege meghaladja lakásuk értékét. Bár a hiteleseket többnyire a havi törlesztőrészlet alakulása érdekli, legalább ennyire fontos a lakás elvesztésének valószínűsége is a havi jövedelem esetleges kiesése, a pénzügyi tartalékok felélése esetén. A veszély általában annál nagyobb, minél kisebb önerőből és minél nagyobb összegű hitelből finanszírozta lakásvásárlását valaki. Noha az ebből fakadó kockázatokat több állami és banki program is mérsékli, a bankszektor és az ügyfelek számára sem mindegy továbbra sem, mekkora a hitelek és az ingatlanfedezetek összértékének egymáshoz viszonyított aránya. A Magyar Nemzeti Bank nemrég közzétett statisztikái ebből a szempontból kiélezett helyzetet mutatnak: a deviza lakáshitelek többségénél (55%-ánál) magasabb a hiteltartozás összege, mint a hitel mögött álló ingatlan értékének 90%-a. Baj esetén tehát a bankoknak még a lakások (valószínűleg nyomott áron történő) értékesítése után is bőven maradna behajtandó követelésük. Az érintettek nagy részén ráadásul a Nemzeti Eszközkezelő sem tudna segíteni.
A jelzáloghitelek hitel-fedezet mutatójára (loan to value, LTV) vonatkozó negyedéves statisztikát közölt a múlt héten a Magyar Nemzeti Bank (MNB). A 2009 elejéig visszatekintő jegybanki adatokban az LTV számítása 2011 elején megváltozott: addig a fedezet értékeként a bankok által meghatározott hitelbiztosítéki értéket, azóta azonban az ingatlanok piaci értékét veszik figyelembe. Ez az idősorban némi törést okozott (átlagban csökkentette az LTV-t, hiszen nőtt a figyelembe vett ingatlanérték), így a későbbi adatok csak óvatosan hasonlíthatók össze a korábbiakkal.
Ami a jelzáloghitelek LTV mutatóját illeti, jelentős különbséget tapasztalunk aszerint, forintban vagy devizában, lakáscélra vagy szabad felhasználásra, a kétezres évek közepén vagy máskor folyósították őket a bankok. Általában az alábbiak mondhatók el.
- a devizahitelek LTV mutatója jóval magasabb, mint a forinthiteleké (a pontos átlag nem ismert), ezeket lazább feltételekkel nyújtották a bankok
- devizahitelek esetében a lakáscélú hitelek, forinthitelek esetében a szabad felhasználásúak LTV-mutatója magasabb
- a legmagasabb (átlagosan közel 80%-os) LTV mutatóval 2006-2008-ban folyósították a hiteleket a bankok, jelenleg azonban a hitelek mintegy felét 50% alatti LTV mellett nyújtják, és nem jellemző a 70% feletti érték.
A fenti, "nem automatikus" adottságokon túl "automatikus" tényezők is befolyásolják a meglévő jelzáloghitelek LTV-jét.
- minél korábban került felvételre a hitel, rendszeres törlesztés esetén annál kisebb a tőketartozás, így az aktuális LTV mutató is (csökken a számláló)
- devizahitel esetében minél gyengébb a forint, annál magasabb a tartozás és az LTV mutató is (nő a számláló)
- minél alacsonyabb a fedezeti ingatlan piaci értéke (negatív lakáspiaci folyamatok), annál magasabb az LTV mutató (csökken a nevező)
A magas hitel-fedezet mutató mindenki számára rossz. Minél magasabb az értéke, az ügyfél felé fizetésképtelenség esetén annál nagyobb összegre támaszthat igényt a bank az ingatlan értékén felül (100% feletti LTV esetén), illetve annál kisebb a lakásértékesítés után fennmaradó megtakarítása az ügyfélnek (100% alatti LTV esetén, feltételezve, hogy a piaci érték egyúttal a bank nettó megtérülése). A bank számára sem jó a helyzet: magas LTV esetén a hitelkövetelés nagy arányban maradhat behajtatlan. Ezt csak súlyosbíthatja a hatékonytalan végrehajtási folyamat és a lakáspiaci helyzet további romlása.
A tanulságokat már levonták, de...
Jelentős különbség van tehát a korábban kihelyezett jelzáloghitelek LTV-mutatója és a frissen kihelyezett jelzáloghiteleké között: előbbi jóval magasabb. Megemelkedett hitelezési veszteségeik és forrásköltségeik miatt azonban a bankok ma már óvatosabbak, kockázatkezelési elveik jóval szigorúbbak, mint a válság előtt. Az új ügyfelek szintén óvatosabbak, mint a régiek: a magasabb hitelkamatok (deviza helyett forint!) és a szigorúbb hitelezési sztenderdek miatt jellemzően csak azok vesznek fel hitelt (azok is kisebb összegben), akik a bankok korábbi hitelezési sztenderdjei szerint a legjobb hitelminősítésű ügyfelek lettek volna. Éppen ezért míg korábban - a fenti ábra tanúsága szerint - az LTV-mutatók mediánja 70% fölött volt, ma - a lenti ábrának megfelelően - az 50% alatti LTV mutató a jellemző érték (a jelenlegi - elenyésző arányú - magas értékeket a hitelkiváltások magyarázzák).
A
bankok ma már nem is nyújthatnak akármilyen LTV-mutató mellett hitelt,
hiszen korlátozza őket ebben a körültekintő lakossági hitelezésről szóló
2009-es (361. számú) kormányrendelet, illetve ennek módosítása. Ezek
értelmében a bankok nem nyújthatnak hitelt kizárólag a hitelkockázati
fedezet figyelembevételével, az ügyfelek hitelképességét,
hitelezhetőségét minden egyes hitelbírálatkor meg kell vizsgálniuk. A
belső szabályzat alapján maximális havi törlesztési képesség
(hitelezhetőségi limit) alapján csak olyan hitelt nyújthatnak, amelynek a
törlesztőrészlete ezt az összeget nem haladja meg. Euróhitel esetében a
havi törlesztőrészlet nem lehet magasabb a hitelezhetőségi limit 80
százalékánál, más deviza esetén (pl. svájci frank) pedig 60
százalékánál. Emellett az újonnan folyósított (nem kiváltási célú)
hitelek LTV-mutatóira vonatkozóan is tartalmaz korlátozást a rendelet:
forinthitelek esetében legfeljebb 75 százalék, euróhitel esetén 60
százalék, frankhitel esetén 45 százalék lehet (lízing esetén ezeknél 5
százalékponttal magasabb) az LTV-mutató. A fenti korlátozás mellett 2011
júliusa óta (a hitelkiváltások kivételével) csak olyan természetes
személy vehet fel devizahitelt, akinek havi bruttó jövedelme az adott
devizanemben áll fenn, és összege meghaladja a személyi alapbér
legkisebb havi összegének 15-szörösét.
... még mindig kísért a múlt
Hiába hozták meg azonban a fenti intézkedéseket, a meglévő jelzáloghitel-állomány problémáján ez mit sem segít. Márpedig a probléma valós: a nem teljesítő hitelek LTV mutatója az MNB stabilitási jelentése alapján jelenleg is bőven 100% fölötti. Amellett tehát, hogy a hitelek bedőlése esetén annál nagyobb az ügyfél vesztenivalója, minél magasabb a hitel LTV mutatója, szoros összefüggés figyelhető meg az LTV mutató (a lakásérték-arányos eladósodottság) és a pénzügyi teljesítőképesség-arányos eladósodottság között is. Vagyis minél nagyobb összeget vett fel ingatlanának értékéhez képest valaki, annál valószínűbb, hogy saját anyagi lehetőségeihez mérten is túlvállalta magát. Az LTV mutató ezen ügyfél esetében a valós vesztenivaló nagyságát érzékelteti.
JÓL JÖNNE 1 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 1 millió forintot igényelnél 36 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 33 952 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 14,41 %), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 33 972 forintos törlesztőt (THM 14,45%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
A deviza jelzáloghitelek LTV mutatója jelenleg jóval magasabb, mint a forinthiteleké, amit a 90% feletti LTV állományon belüli aránya is jól mutat: a deviza lakáshiteleknél 55%, a szabad felhasználásúaknál pedig 36% volt június végén a lakás értékének 90%-át meghaladó hitelek aránya, szemben a forinthitelek 12%, illetve 9%-os adatával. A deviza lakáshitelek helyzete a legdrámaibb: 1980 milliárd forintnyi hitelből 1085 milliárd LTV mutatója van 90% fölött.
Fenti megállapításainkkal összhangban a különbségeket nemcsak az okozza, hogy a devizahiteleket lazább feltételek mellett kínálták a bankok, hanem az is, hogy a forinthitelek állománya régebbi, és nem emelte LTV-mutatójukat a devizahitelekét nagyon is megemelő forintgyengülés. Az MNB korábbi adatait előbányászva azonban (az alábbi ábrára tekintve) kihangsúlyozható, hogy a devizahitelezés csúcsán, 2006 és 2008 között eleve kirívóan magas LTV-mutató mellett "dobták ügyfeleik után" lakáshiteleiket a bankok.
Veszélyek
A késedelembe eső hitelesek közül a fentiek alapján a magas LTV mutatóval rendelkező hitelesek a leginkább veszélyeztetettek. Mellettük azok is említhetők itt, akik esetében az LTV mutató ugyan alacsony, de pótfedezet került bevonásra (az LTV nevezőjét növelve, a mutatót csökkentve), így valójában egyszerre több ingatlan sorsa forog kockán.
Kézenfekvőnek tűnik a gondolat, hogy a fenti adósok esetében lehet szükség leginkább az állami közbeavatkozásra, ezen belül is a lakást átvevő Nemzeti Eszközkezelő (NET) segítségére. A NET segítségének igénybe vételének azonban fontos feltétele (többek között) az alábbi két (a cég honlapján is szereplő) kitétel, amely túl magas eredeti LTV mellett kizárja az igénybe vételét, így büntetve a felelőtlen hitelfelvevőt. Eszerint (egyéb korlátozások mellett) csak azokban az esetekben segíthet a NET, ahol:
- a banktól kapott kölcsön összege a hitelszerződés
megkötésekor az ingatlan forgalmi értékének a 25 és 80 százaléka közé
esett, államilag támogatott hiteleknél elérhette a 100 százalékot
- a törvény hatályba lépésekor (2012. január 1-jén) a hiteladós a lakáshitel-tartozását legalább 180 napja nem törleszti
A bankok felelősségének hangsúlyozása mellett tehát érdemes figyelembe venni egy másik szempontot is, amelyre a jogszabály fenti, elsőként említett rendelkezése rávilágít: a túlzott eladósodást előidéző felelőtlen hitelfelvevői döntést utólag nem lehet egy jogszabályi mondattal jóvátenni.