Gosztola Judit • 2026. május 18. 10:03
A szállodaipar egyszerre próbál alkalmazkodni a rövid távú lakáskiadás túlszabályozásához, a generációváltással járó élményorientált kereslethez és ahhoz a technológiai fordulathoz, amelyben a mesterséges intelligencia néhány napra rövidíti a korábban féléves fejlesztési ciklusokat. A piacot ma a koncentrált budapesti szállodatulajdonosi struktúra, a direkt foglalások visszaerősödése, a dinamikus árazás és az a felismerés mozgatja, hogy a következő években a generalista, rendszerszintű gondolkodás lesz a legnagyobb versenyelőny. A hoteltechnológiai átalakulás közben a szállodák egyre inkább az élményturizmus, a bleisure és a biohacking felé fordulnak, miközben Európa ADR‑vezérelté válik, és a profitmegőrzés fontosabb, mint a növekedés. Ebben a gyorsan változó környezetben keresi a helyét és építi regionális stratégiáját Hermann Szabolcs és a SabeeApp.
Pénzcentrum: Téged, mint egy szállodai szoftver fejlesztőjét hogyan érint az, hogy több nyugat-európai városban egyre szigorúbban szabályozzák a rövid távú szálláskiadást?
Herman Szabolcs: A trend egész Nyugat‑Európában látszik. A túlszabályozás egyik legerősebb mozgatórugója a szállodai lobbi: ha sikerül visszaszorítani az STS‑szektort, a kereslet nem tűnik el, csak átmegy a szállodákba. Hosszabb távon viszont, ha sok helyen túlzásba viszik a korlátozást, a kereslet egyszerűen más városokba vándorol. A szabályozások mögött tehát nem csak szakmai érvek vannak, hanem az is, hogy Budapesten kevés kézben összpontosul rengeteg szálloda.
A VI. kerület például betiltotta a rövid távú kiadást, pedig ott nem kormánypárti a polgármester. Ez is a lobbi hatása?
Szerintem igen, csak közvetetten. Több irányból érkezett a nyomás. Más okok is vannak, de az biztos, hogy erős lobbi dolgozott azon, hogy ez megtörténjen. A választások után az lesz a kérdés, mi lesz ezzel a koncentrált tulajdonosi struktúrával. Szerintem ez a száz körüli szállodamennyiség, ami ma egy‑két kézben van, nem fog tovább nőni, inkább csökkenni fog, és helyreáll valamiféle egyensúly.
Milyen lenne az egészséges arány a különböző szállástípusok között?
Ezt nem lehet egy számmal megmondani, minden piac más. Budapesten bőven van hely sokcsillagos szállodáknak, de nem ez a fő irány, mert nem prémium vendégek érkeznek nagy tömegben. A négycsillagos szegmens a legerősebb, bár torzult: az árak alacsonyabbak, mint Prágában vagy Bécsben.
Pedig több szállodaigazgató szerint már utolértük a versenytársakat árban. Szerinted el vagyunk maradva?
ADR‑ben (átlagos napi szobaár) igen, alacsonyabbak vagyunk. Viszont RevPAR‑ban, vagyis szobánkénti bevételben toronymagasan az egyik legjobbak vagyunk a régióban. Az ADR azt mutatja, mennyit fizet a vendég egy eladott szobáért, a RevPAR pedig azt, hogy mennyi bevételt hoz egy szoba átlagosan, akkor is, ha üresen marad.
És mik a kilátások? Nőni fognak a szállodai szobaárak Budapesten?
A RevPAR 2026‑ban és 2027‑ben is nőni fog, de lassuló ütemben. Ami viszont átalakul: Európa egyre inkább ADR‑vezérelt lesz. Nem több szobát adnak el, hanem magasabb áron adják el ugyanazt.
Mi áll ennek a hátterében?
A pontos pénzügyi logikát nehéz megmondani, de a trendek egyértelműek. A Gen Y és Gen Z élményorientált: nem a szoba extrái érdeklik őket, hanem az élmény, a helyi kapcsolódás, a közösségi programok. Kifizetik a szobát, de valami autentikusat akarnak hazavinni. Ehhez kapcsolódik a bleisure is, a business és leisure keveréke. A fiatalabb generációk sokkal inkább összekötik a munkát az utazással, és egyre nagyobb vásárlóerőt képviselnek.
Mit látsz, mi még a meghatározó trend 2026-ban?
Az élményturizmus további erősödése. Ma már kevés, ha valaki csak alszik egy városban: valami maradandót akar. A globális trendek között ott van a biohacking, az alvásoptimalizáció, a mentális egészség, a ritmusváltás, ezek nagyon gyorsan nőnek.
Magyarországon is?
Nálunk ezeket többnyire „wellness” néven futtatják. Vannak próbálkozások, hidegterápiás kapszulák, biohacking szolgáltatások, de összességében inkább követjük a trendeket, nem diktáljuk őket.
Térjünk vissza a rövid távú bérbeadásra: a szigorú szabályozás miatt nőhet a szállodai RevPAR?
Igen, mert a kereslet átmegy a szállodákba. Én egyébként egyetértek a szabályozással: nem életszerű, hogy lakhatási válság van Budapesten, Barcelonában, New Yorkban, miközben korlátlanul nő az STS‑szektor. A probléma az, hogy nem fogadják el: ez egy valós igény. Ha nagyobb családdal vagy barátokkal utazol, a szállodai szobákban nincs közösségi tér. Egy 4–5 négyzetméteres szobában nem lehet együtt lenni. Ezért van igény a lakásokra. A kérdés nem a tiltás, hanem az, hogyan lehet úgy szabályozni, hogy ne okozzon lakhatási válságot, ne a lobbi diktáljon, és közben a valós igény is megmaradjon.
Akkor tulajdonképpen olyan szállodafejlesztésekre lenne szükség, amelyekben apartmanok is vannak?
Ez lenne az ideális, de nehezen megvalósítható. Egy szállodai szoba négyzetméterre vetítve az egyik legdrágább ingatlantípus. Ha ezt kibővíted egy lakásszerű apartmanná, az már ötven négyzetméter, és azt nem tudod olyan áron adni, mint egy klasszikus apartmant, itt sérül a modell.
És arról még nem is beszéltünk, hogy a rövid távú bérbeadás és a fapados légitársaságok együtt tették elérhetővé a tömegturizmust. A megélhetési költségek nőnek, az étterem drága, ez is az Airbnb‑k felé tolja a keresletet, ahol lehet főzni. Az emberek viszont továbbra is utaznak, csak visszafognak bizonyos dolgokon: rövidebb ideig maradnak, kevesebbet költenek ételre, italra, élményekre.
Budapest ebből akár nyertes is lehet, hiszen még mindig olcsóbb desztináció.
A számok ezt mutatják. Aki itt él, annak nehéz elhinni, de Budapest európai átlag felett teljesít. 2025-ben 6,4 százalékos növekedést hozott, és a nemzetközi vendégéjszakák száma is kiemelkedő. Az ár‑érték arány az egyik legnagyobb vonzerőnk. Ami most még erősen hat a turizmusra, az a geopolitikai helyzet: a kerozin drágulása, légitársaságok csődjei, amelyek árfelhajtó hatásúak. Ez klasszikus láncreakció: az utazási költségek biztosan nőni fognak.
Mesélj egy kicsit arról, hogyan kerültél a turizmusba, és hogyan jött az applikáció ötlete.
Erdélyből jöttem Budapestre tanulni, és szállodában kezdtem dolgozni. Tetszett, hogy közvetlen hatásom volt arra, hogyan érzik magukat az emberek a városban. Sok helyen megfordultam, és amikor kezdtem, még papíron, kartonlapon vezettük a foglalásokat. A műszaki beállítottságomnak ez nagyon nem tetszett, éreztem, hogy ezt lehetne jobban is csinálni.
Viszonylag korán felismertem, hogy a rövid távú kiadás trend lesz. A 2000‑es évek elején Budapesten ez még alig létezett, én voltam az elsők egyike, aki ezt rendszerszinten csinálta: egy épületben, recepcióval, kvázi szállodai működéssel, csak lakásokkal. Ez volt az első vállalkozásom 2005 körül.
Itt jött vissza a „papíros trauma”: nem találtam olyan rendszert, amivel úgy tudtam volna bővíteni, hogy ne kelljen minden új lakáshoz új embert felvenni. Fejlesztőkkel próbálkoztunk, és 2013-ra állt össze az első verzió abból, amit ma SabeeAppként ismerünk. Egy barátommal söröztünk, elmeséltem neki, és csak annyit mondott: „Ezt muszáj eladni másnak is.” Igaza lett.
Nem volt ilyen a piacon? Hiszen akkor már léteztek foglalási rendszerek.
Magyarországon nem volt felhőalapú megoldás. Csak telepített szoftverek léteztek. A felhő akkor még gyerekcipőben járt, Dropbox sem nagyon volt. Nekünk viszont muszáj volt felhőben gondolkodni, mert nem volt állandó irodánk, és ez egy kis profittal működő üzletág volt: nem tudtunk külön salesest, marketingest, front office managert tartani.
A barátom azt mondta: mutassam meg pár szállásadónak, és ha tetszik, csináljunk spin‑offot. Megmutattam, tetszett.
Mint kezdő vállalkozó, milyen tipikus zsákutcákba sétáltál be?
Rengetegbe. Azt hittem, hogy a felhasználók feliratkoznak, fizetnek, és kész. A valóság: a szoftveres szolgáltatásnak komoly tanulási görbéje van, én pedig teljesen zöldfülű voltam. Azt gondoltam, meghódítjuk a világot, nincsenek határok. Hirdettünk mindenfelé, és ahol volt érdeklődés, arra fókuszáltunk. Így nyitottunk Thaiföld felé, és lettek dél‑amerikai ügyfeleink is. Csakhogy két dolgot elfelejtettünk: helyi kultúra és helyi jelenlét nélkül nem lehet igazán fejlődni, és fókusz nélkül szétdarabolódsz. Thaiföldön például lett negyven ügyfelünk, de se thaiul nem beszéltünk, se irodánk nem volt, így megrekedtünk. Azóta már van kinti irodánk, de ez komoly tanulópénz volt. Nagyon érdekes kettősség van ott: imádják az európai minőséget, presztízs, ha európai vagy, de a bizalom csak akkor jön meg, ha fizikailag is ott vagy, és az ő nyelvükön vagy elérhető. Megvan még a thai iroda, de minimális létszámmal. Rájöttünk, hogy sokkal kevesebb energiával sokkal nagyobb eredményt érünk el a közeli piacokon: Romániában, Ausztriában, Törökországban, Görögországban.
Hol vagytok még jelen, és merre szeretnétek terjeszkedni?
A fő piacaink most Magyarország, Románia, Törökország, Görögország és Ausztria. A célunk 2028‑ig az, hogy Közép‑Kelet‑Európa meghatározó szereplői legyünk. Ehhez hozzátartozik Lengyelország, Szlovákia, Csehország, Szlovénia, Horvátország is. Jelenleg 1400 ügyfelünk van, ebből 700 magyar.
NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!
Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)
És ebből mennyi budapesti?
Nagyjából 450.
Miért? A vidéki szállodások nem érdeklődnek?
Ott másképp működik a rendszer. Főleg belföldi vendégeket fogadnak, és általában már van erős foglalómotoruk, hírlevélrendszerük, hűségprogramjuk, vendégkommunikációs automatizmusuk. Mi ebben a nagyobb léptékű vidéki szállodai világban eddig nem voltunk igazán erősek, de szeretnénk ott is növekedni.
Mit gondolsz a hazai szállodavezetőkről?
Világszinten is összehasonlítva azt látom, hogy a magyar szállodavezetők professzionálisak. Ázsiától Európán át Angliáig rengeteg vezetővel találkoztam, és a magyarok tényleg értik a szakmájukat. Ez nem feltétlenül igaz a rövid távú bérbeadókra, mert ott sokan nem szakmát választottak, hanem bevételi forrást. De a klasszikus szállodások, vidéken és Budapesten is nagyon magas színvonalon dolgoznak.
Különleges élmény olyanokkal tárgyalni, akik nem csak értik, szeretik is a szakmájukat. Most például indítunk velük egy kerekasztalt, expert boardot, ahol profi szállodásokat ültetünk össze, hogy közösen gondolkodjunk a szállodaipar jövőjéről. A hatásokra nincs befolyásunk, de arra igen, hogyan reagálunk rájuk.
Mivel alapvetően tech cég vagytok, feltételezem, a mesterséges intelligencia már most is mélyen be van ágyazva a működésetekbe. Pontosan hogyan használjátok, és hol látod a legnagyobb hatását a következő években?
A klasszikus termékfejlesztés úgy nézett ki, hogy a product owner felmérte az igényt, lefordította műszaki nyelvre, a fejlesztő pedig „kézműves kóddal” megírta a funkciót. Egy ilyen fejlesztés fél évig tartott két fejlesztővel és egy product ownerrel. Ma ez teljesen megváltozott. Klasszikus fejlesztőre egyre kevésbé van szükség: engineer kell, de csak magas szinten, aki átlátja az architektúrát. A kódot már nem neki kell megírnia. A product owner, aki érti a domaint, például a turizmust nemcsak az igényt tudja felmérni, hanem le is tudja fejleszteni. Ami régen fél év volt, ma három nap. Ha valaki lusta, akkor öt. Ez a tempó ma már elvárás: ha mi nem így csináljuk, más megcsinálja.
Jó, akkor most győzz meg, hogy az AI nem fogja elvenni a munkánkat!
El fogja.
És kiét nem fogja elvenni?
A fizikai szakmákét egy ideig biztosan nem: a kőművesét, vízvezetékszerelőét, villanyszerelőét. Amíg a robotok nem lesznek elég kifinomultak, ezek a munkák maradnak. Az AI a monoton feladatokat veszi ki az életünkből.
És maradnak akkor a kreatív munkafolyamatok?
Pontosan. Időt szabadít fel arra, hogy kreatív legyél. Eddig sokan elbújtak a monoton munka mögé, ez most eltűnik. A kreatív, összefüggéseket átlátó gondolkodást nem veszi el, sőt felértékeli. A generalisták ideje jön el: azoké, akik értik az iparágakat, a folyamatokat, és nem csak követik, hanem értelmezik is őket.
A specializált, szűk területű munkák, szoftver, írás, admin, kopni fognak, mert az AI jobban csinálja. De aki gyorsan tanul, átlátja a rendszereket, és használja a technológiát, annak lesz jövője. Állások eltűnnek, de munkahelyek nem: a munka átalakul.
A hoteltech jövője a következő két évben három dologról fog szólni: a PMS mint központi operációs rendszer, a direkt foglalások reneszánsza, és az integrált működés.
Miért térnek vissza a direkt foglalások?
Mert az OTA nagyon drága. A booking.com jutaléka 15–20 százalék. Ha foglalkozol a saját direkt csatornáddal, sokkal olcsóbban szerzel vendéget. De a lényeg az, hogy az első foglalást hozza a Booking, a kérdés az, hogyan éred el, hogy a második már közvetlenül jöjjön. Ez spórolja meg a 20 százalékot.
A turizmus bővülése lassú, a szállodák feladata nem a növekedés, hanem a profit megőrzése. Ott kell költséget fogni, ahol lehet. A direkt foglalás erre az egyik legjobb eszköz. A másik a dinamikus árazás, ahol az AI rengeteget segít. A harmadik pedig a megfelelő technológiai stack kiválasztása.
De ki az, aki vissza akar menni ugyanabba a városba, ahol egyszer már járt? Budapest tipikusan ilyen.
Igen, és itt jön be a különbség Budapest és vidék között. Vidéken sokkal erősebb a direkt foglalás és a lojalitás, ott a hűségprogramoknak óriási szerepe van. Nekünk eddig nem volt ilyen funkciónk, de vidéken ez nagyon sokat számít.
Ez Magyarország-specifikus jelenség?
Ez mindenhol így van, de Magyarországon különösen. A magyar vendég szívesen megy ugyanoda minden évben. Egyrészt nem akkora az ország, hogy mindig új helyet találj, másrészt, ha egy régióban jó élményed volt, visszamész ugyanoda. Ha pedig pont betalál egy jó hírlevél, akkor már döntöttél is.
Adja magát a kérdés: ti nem akartok beszállni az OTA-szegmensbe, ha már ennyire jó üzlet?
Nem. A booking.com, az Expedia, a Szállás.hu mind partnereink. Velük valós idejű szinkronizáció van, ez a Channel Manager funkció. Nagyon jó viszonyunk van velük. Ha megtudnák, hogy konkurenciát építünk, megszüntetnék a partnerséget.
Mondd el, mit gondolsz: segíts formálni a Pénzcentrum jövőjét!
Segíts nekünk még jobbá tenni a Pénzcentrumot! Egy rövid, anonim kérdőívvel szeretnénk jobban megismerni, hogyan használod az oldalt, milyen témák érdekelnek, és miben fejlődhetnénk tovább. A válaszaid alapján finomítjuk tartalmainkat, rovatainkat, sőt akár új szolgáltatásokat is bevezethetünk, hogy még hasznosabbak legyünk a mindennapi pénzügyi döntéseidben. A kitöltés mindössze 10–12 perc, és minden visszajelzés nagy segítség számunkra.
Képek: Gosztola Judit