Pénzcentrum • 2026. május 15. 18:30
Az elmúlt évtizedben a hazai ingatlanbefektetések teljes hozamának túlnyomó része – Budapesten mintegy 80 százaléka – az árak drasztikus emelkedéséből, és nem a bérleti díjakból származott. Ha az ingatlanok felértékelődése megáll, a lakáskiadásból származó nettó hozam mindössze 2 százalék körülire csökken. Emiatt egyre inkább érdemes megfontolni a kevesebb kötöttséggel járó, alternatív tőkepiaci befektetéseket.
Amikor az ingatlanpiaci hozamokat vizsgáljuk, sokan hajlamosak csupán a bérleti bevételre vagy kizárólag a tőkenövekményre fókuszálni - írja cikkében a Bankmonitor. A valós kép azonban csak a kettő együttes elemzésével, a teljes hozam alapján látható tisztán. Ha valaki 2016-ban vett egy átlagos budapesti lakást és folyamatosan kiadta, a befektetett tőkéje reálértéken mára majdnem megháromszorozódott. Ennek a látványos tőkenövekménynek azonban csaknem a 80 százalékát a lakás felértékelődése adta, és mindössze 20 százaléka folyt be a bérlőktől.
Ezzel párhuzamosan az éves bérleti hozamok jelentősen visszaestek. A fővárosban ez az arány a 2016-os 7,8 százalékról 4,3 százalékra csökkent. A lakásárak meredek emelkedése idején a bérleti díj szinte elhanyagolható tételnek tűnt. A drágulás megtorpanásával viszont azonnal kiderült, hogy a lakáskiadás önmagában már nem hoz kiemelkedő nyereséget.
A vidéki városokban némileg kiegyensúlyozottabb a helyzet. Ott a tízéves teljes hozam 63,5 százaléka származott az áremelkedésből, míg 36,5 százalékot tett ki a bérleti bevétel. Bár a vidéki befektetők valóban jobban támaszkodhatnak a folyamatos bérleti bevételekre, a fő hajtóerőt itt is a piac általános felértékelődése jelentette. Ezt jól mutatta az elmúlt évek azon időszaka is, amikor a vidéki árak stagnáltak. Hiába voltak folyamatosan kiadva a lakások, a tulajdonosok teljes hozama a töredékére esett vissza.
A legfontosabb kérdés tehát az, hogy mi marad az ingatlanpiaci befektetőknek akkor, ha a tőkenövekmény tartósan megáll. A jelenlegi, 4,3 százalék körüli budapesti bruttó bérleti hozam elsőre talán vonzónak tűnik. Ha azonban ebből levonjuk az adókat, a biztosítást és az elkerülhetetlen amortizációs költségeket, a befektetőnél alig 2 százalékos nettó hozam marad.
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 30 000 000 forintot 20 éves futamidőre már 6,2 százalékos THM-el, havi 214 756 Ft forintos törlesztővel fel lehet venni az K&H Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a Magnet Bank és az ERSTE Bank, ahol 6,71%, a CIB Banknál 6,89%, a Raiffeisen Banknál 7%, míg az UniCredit Banknál pedig 7,29%. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
Ezzel szemben ma egy kockázatmentes állampapír akár 7 százalék körüli fix éves hozamot kínál. Eközben a különböző befektetési alapok az elmúlt évben 5 és 26 százalék közötti hozamokat értek el. Bár egy reáleszköz teljesen más kockázati profillal rendelkezik, mint egy pénzügyi eszköz, ezek a számok jól rávilágítanak a piaci valóságra.
A folyamatos áremelkedés illúziója nélkül a lakáskiadás ma már meglehetősen alacsony hozampotenciállal bír. Ez különösen igaz akkor, ha a tőkénket máshol alacsonyabb tranzakciós költségekkel és kevesebb ügyintézéssel, hasonló vagy akár magasabb hozammal is befektethetjük. Aki ma keres helyet a megtakarításainak, annak érdemes a teljes képet vizsgálnia, és az ingatlanok mellett a diverzifikált tőkepiaci lehetőségeket is számításba vennie.