Pénzcentrum • 2023. május 5. 15:05
Az MNB lakásárindexe alapján 2022. utolsó negyedévében csökkentek a lakásárak. De mit jelent ez azok számára, akik hitelből vásárolnák meg otthonukat? Hogyan árnyalja a képet a hitelkamatok változása?
A Bankmonitor legújabb elemzésében arra világít rá, hogy átlagosan 3,6 százalékkal mérséklődtek az árak a tavalyi év utolsó három hónapjában. Ezen belül a fővárosban 1,1 százalékkal, a vidéki városokban 2,9 százalékkal, míg a községekben 6,6 százalékkal mérséklődtek a lakásárak a tavalyi év végén egy negyedév alatt.
De mit jelent ez egy 50 millió forint értékű ingatlan esetében?
- Budapesten egy ilyen átlagos lakás ára 49 450 000 forintra csökkent;
- Vidéki városokban az ingatlan értéke 48 550 000 forintra mérséklődött;
- A községekben 46 700 000 forintra csökkent az ár.
Természetesen minden település és ingatlan más és más: éppen ezért nagy hiba lenne ezeket az árváltozásokat általánosítani.
Hogyan érinti az árcsökkenés a lakáshitelből vásárlókat?
A tavaly év végi árcsökkenés hatását elég könnyű meghatározni abban az esetben, ha saját megtakarításból vásárolnak a vevők: településtől függően a 2022. III. és IV. negyedéve közötti 1,1-6,6 százalékos árcsökkenés azt jelenti, hogy ennyivel kevesebb pénzt kell kifizetniük a vevőknek. A lakáshitellel rendelkezőknél már nehezebb a helyzet, hiszen a hitelkamatok is érdemben változtak tavaly év végén. Ennek vizsgálatához vegyünk három példát.
Az első család Budapesten venne lakást, az ingatlan ára 60 millió forint volt 2022. III. negyedévében. A második család egy vidéki városban nézett ki egy házat. A lakás ára 45 millió forint volt tavaly ősz elején. A harmadik érdeklődő egy községben elhelyezkedő lakást választott, melynek ára 30 millió forint volt 2022. harmadik negyedévében. Mindhárom család a vételár felét tudja megfizetni saját megtakarításból, a maradék összeget jelzáloghitelből finanszíroznák meg. A családok jövedelme nettó 500-500 ezer forint.
2022. negyedik negyedévében tapasztalható árcsökkenés jelen helyzetben a szükséges hitelösszeget mérsékli, hiszen a család megtakarítását ez a változás nem érinti. A pesti lakás esetében a 30 millió forintról 29,34 millió forintra, vidéki város esetében pedig 22,5 millió forintról 21,195 millió forintra csökken a hitelösszeg. A legnagyobb változás mégis a községeknél látható, ott az árcsökkenés miatt a szükséges hitelösszeg 15 millió forintról 13,02 millió forintra csökken.
Ugyanakkor azt is látni kell, hogy tavaly az év második felében még érdemben emelkedtek a hitelkamatok. A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora szerint 2022. szeptember 15-én mindhárom esetben 7,35% volt a legolcsóbb lakáshitel kamata, ez három hónappal később már lényegesen magasabb, 8,25% lett. A lakásárak eltérő ütemben emelkedtek, a hitelkamatok viszont azonos mértékben változtak, éppen ezért az egyes családok helyzete eltérő mértékben változott.
A budapesti lakást kereső család törlesztőrészlete egy 20 éves futamidejű kölcsönt választva érdemben, 4,76 százalékkal emelkedett. (241 ezer forintról 252 ezer forintra nőtt). A vidéki városban vásárló család helyzete 2022 harmadik és negyedik negyedéve között szinte nem változott. A vásárláshoz szükséges törlesztőrészlet minimálisan, pár száz forinttal emelkedett.
JÓL JÖNNE 1 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 1 millió forintot igényelnél 36 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 33 952 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 14,41 %), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 33 972 forintos törlesztőt (THM 14,45%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
Az igazi nyertes a községben vásárló család volt, nála ugyanis a 20 éves futamidejű kölcsön törlesztőrészlete 5,9 százalékkal csökkent: 120 ezer forintról 114 ezer forintra mérséklődött a kivárás miatt.
Vagyis a fővárosban még rosszabb helyzetbe is kerültek a lakásvásárlók, ugyanakkor az egyre kisebb méretű települések irányába haladva a hitelből vásárlók helyzete is folyamatosan javult.
Természetesen a tényleges helyzet nagy mértékben függ a saját megtakarítás nagyságától, a lakásárak változásának hatása jobban érződik ott, ahol az önerő mértéke jelentős.
Mire számíthatnak a lakásvásárlók az elkövetkező hónapokban?
A tavalyi utolsó negyedév eseményei tehát vegyes képet mutatnak a lakásvásárlók számára, ez különösen igaz, ha hosszabb időszakra tekintenek vissza: év/év alapon ugyanis még mindig emelkedtek a lakásárak. Budapesten 16,1 százalékkal, míg a községekben 0,3 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak 2021. és 2022. negyedik negyedéve között.
Ugyanakkor jó hírekkel is szolgálhatnak a Bankmonitor elemzői: a lakáshitelek kamata az elmúlt hónapokban már nem emelkedett, sőt egyes bankoknál már minimális kamatcsökkentést is lehetett tapasztalni. A lakásárakkal kapcsolatban nagy összeomlásra nem számíthatunk, ugyanakkor további minimális árcsökkenés még könnyen benne van a piaci környezetben, ami változatlan hitelkamatok mellett már ténylegesen előnyt jelenthet a vevők számára.