Nagy Bálint • 2020. szeptember 24. 11:03
Az elmúlt bő 2,5 év lakáspiaci statisztikái alapján mutatjuk, mi is történt valójában a budapesti új építésű lakóingatlanok piacán. Előljáróban annyit: úgy tűnik, hogy az elmúlt időszak gazdasági folyamatait (pl. a lakásáfa-mizéria; a 2022-ben élesedő szigorúbb épületenergetikai követelmények) és a koronavírus-járványt is elkezdte kiheverni a fővárosi lakáspiac.
Minntegy 5 éve, negyedévről-negyedévre górcső alá veszük a Pénzcentrumon a Budapesti Lakáspiaci Riport új építésű lakásokat listázó adatsorát - a legutóbb publikált, 2020 III. negyedéves adatokról például az "Ilyen luxuslakásokban él a dúsgazdag pesti elit: 10 milliós spejz, 200 milliós nappali" c. elemzésünkben olvashatsz. Alábbiakban viszont az elmúlt bő 2,5 évet összesítettük, hogy megtudjuk, historikusan milyen trend rajzolódik ki a fővárosi lakóingatlan-piacon.
KATT! Lakást vásárolnál? A finanszírozáshoz nézz körül kalkulátorunkban!
Ehhez először is érdemes szemügyre venni, mit mutat a "nagyátlag". Mint az látható, az új építésű lakások átlagos ára 2019 utolsó negyedévétől lasabb ütemű növekedésre váltott ugyan, viszont 2020 haramdik negyedévében újra meglódult a fajlagos árak emelkedése. Íme:
Na persze egészen más trendek rajzolódnak ki, ha erősebb nagyítóval is megvizsgáljuk a fővárost. Buda és Pest árszínvonalában például egyértelmű határvonalat képez a Duna; és úgy tűnik, ez 2020 harmadik negyedévben sem tört meg, sőt! Jelenleg ugyanis úgy áll a helyzet, hogy míg a pesti kerületek átlagára 2019 III. negyedévében járt a csúcson, addig a budai oldal az utolsó mért adat szerint újabb rekordot állított be a bő 1,07 milliós fajlagos átlagárával.
Az igazi nyalánkságok persze akkor tárulnak, ha kerületi bontásban kezdjük el szemügyre venni az elmúlt 2,5 év átlagárait. Ehhez alábbi infografikánkon, a könnyebb ábrázolhatóság érdekében, árszínvonal alapján 4 csoportba osztottuk a budapesti kerülteket. Először is nézzük a listavezetőket, ahol már jó ideje 1 millió felett jár a négyzetméterár. Noha a budai oldal előnye egyértelmű, a kerületi bontás viszont mégis azt mutatja, hogy egy pesti kerület viszi a prímet a fővárosi új építésű lakások piacán.
Az elmúlt bő 2,5 évben annak ellenére is jócskán felülmúlta átlagáraival az V. kerület a többi listavezetőt, hogy még komolyabb áresés is megfigyelhető volt a belvárosban. Kérdés persze, meddig tart az előnye, mert a XII. kerület elképesztő áremelkedést produkált, az elmúlt bő 2,5 évben majdnem 710 ezer (!) forinttal lett drágább a Hegyvidéken egyetlen négyzetméter. Az V. és XII. kerületek mellett az I. kerület áremelkedése tűnik még ki a tömegből, a többi listavezető esetében viszont már látszik a korrekció, és akkor a VII. kerület egyre látványosabb leszakadásáról még nem is beszéltünk.
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 10 millió forintot, 15 éves futamidőre, már 7,21 százalékos THM-el, havi 89 803 forintos törlesztővel fel lehet venni a CIB Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: az Erste Banknál 8,04% a THM, a Raiffeisen Banknál 8,09%; az UniCredit Banknál 8,12%, a K&H Banknál 8,31%, akárcsak az OTP Banknál. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
A kerületi bontást vizsgálva, bár már jóval visszafogodtabb árszínvonal mellett, de jól elkülönül a 3., 8., 9., 11., és 13. kerület, amelyekben a bő 2,5 évvel ezelőtti 700 ezer körüli fajlagos árról mára már-már az egymilliót közelíti az átlagos négyzetméterár. Nagy kérdés persze, elérhetik-e egyáltalán, hiszen a budai oldalt leszámítva (a III. és XI. kerületben is erőre kapott az áremelkedés 2020 III. negyedévében) inkább stagnálás, óvatos visszaesés rajzolódik már ki.
KATT! Ingatlant vennél? A finanszírozáshoz nézz körül kalkulátorunkban!
A vizsgálatunk szerinti 3. árkategóriában viszont úgy tűnik, hogy újra erőre kapott az árszínvonal emelkedése: leszámítva a XV. kerületet - ahol stagnálás, lassú csökkenés figyelhető meg -, a IV., X., XIV., XVI., és a XXII. kerületben is jócskán megugrott az átlagos négyzetméterár 2020 III. negyedévében. De hasonló a helyzet a legalacsonyabb árszegmensbe tartozó kerületeknél is; leszámítva a XVIII. és XIX. kerületet - amelyekben csökkent a négyzetméterár -, a XVII., XX., XXI., valamint a XXIII. kerületben is magasabb árcédulával találkozhatnak az érdeklődők, mint legutóbb.
Végezetül érdemes még megnézni a Pénzcentrum méretkategóriák szerinti elemzését is: a lakások méretének növekedésével ugyanis nem egyenes arányú a fajlagos árak csökkenése. Jelen állás szerint ugyanaz a helyzet, mint 2,5 évvel ezelőtt, azaz amíg a legkisebb garzonlakásoktól, az egy-másfél szobás, maximum 60 négyzetméteres lakásokon át, egészen a 61-80 négyzetméteres otthonokig folyamatosan csökken a négyzetméterár, addig 80 négyzetmétertől fordul a kocka. És leszámítva néhány negyedévnyi zavart (2019Q4-ben a garzonok fajlagos ára megelőzte a legnagyobb méretkategória átlagárát; 2019Q4-ben a garzonok ára ki is pukkant, míg a 81-100 négyzetméteres otthonok ára belőtt a 2. helyre) egyértelműen kijelenthető, hogy a fővárosban többnyire a legmélyebbre annak kell a zsebébe nyúlnia, aki garzont vagy méretes luxuslakást vásárolna magának.