Nagy Bálint • 2011. február 28. 04:44
Jellemzően a diákság, illetve a fiatal, vidékről érkező pályakezdők körében találnak gazdára a fővárosi bérlakások. A Pénzcentrum.hu mai cikkében megvizsgálta mi újság a budapesti albérletpiacon, milyen a kereslet-kínálat kapcsolata, mely árkategóriájú bérlakások a keresettek, valamint mely budapesti kerületek a legfrekventáltabbak a bérelni szándékozók körében.
Déry Attila
A válság kirobbanását követően, illetve a finanszírozási lehetőségek beszűkülésével sokan jósolták a bérleti piac felélénkülését és a bérleti díjak emelkedését. Ez a várt bővülés azonban igazán nem következett be, a bérleti díjak a válság kitörését követően tovább csökkentek - mondja Déry Attila az Otthon Centrum elemzője.
A szakértő elmondása szerint egyes területeken 2009-ről 2010-re már nem csökkentek a bérleti díjak. Főként az olcsóbb kategóriában tapasztalható, hogy a lakásvétel és hitelfelvétel elhalasztása miatti keresletnövekedés megfékezte az árak további esését.
Jól érzékelhető, hogy a fővárosi bérlakások piacát még mindig általános túlkínálat jellemzi - tudtuk meg a Duna House elemzőjétől. Ezt a tényt támasztja alá az is, hogy a különböző internetes bérlakás adatbázisokban állandó jelleggel több ezer kiadó lakás található.
A Budapesten kínált bérlakások számának vizsgálatához segítségül hívtuk az alberlet.hu adatbázisát. A szűrés során csak a fényképpel ellátott hirdetéseket vettük figyelembe, mivel a fénykép nélküli hirdetések gyakran megtévesztőek lehetnek. A portál adatbázisában még így is összesen 6889 bérlakást találtunk. A legolcsóbb fővárosi bérlakásokat 35 ezer forintért kínálják tulajdonosaik.
A Duna House tapasztalatai szerint jelentős növekedés figyelhető meg idén a kiadó ingatlanok iránti keresletben. A társaság elemzőjének véleménye szerint ennek oka elsősorban az lehet, hogy a kormány lakáspolitikája és a kilakoltatási moratórium miatt kiszámíthatatlanok a lakásárak.
A magasabb presztízsű, budai kerületekben, főleg a magasabb értékű ingatlanok esetében az tapasztalható, hogy a tulajdonosok a romló kiadhatóság és csökkenő bérleti díjak miatt próbálnak szabadulni kiadási célra vásárolt ingatlanjaiktól - mondja Déry Attila. Tapasztalataink azt mutatják, hogy elsősorban a VI., VII., VIII., IX., XI., és a XIII. kerületi kiadó ingatlanok a keresettek - emeli ki az elemző, valamint hozzáteszi, hogy az elhelyezkedésnél kerületen belül is fontos az érdeklődőknek, hogy jó legyen a közlekedés.
A Duna House által készített alábbi grafikonon azt láthatjuk, hogy mely kerületek iránt és milyen mértékű kereslet mutatkozik az irodához beérkezett érdeklődések alapján. Az adatok tükrében jól látszik, hogy náluk a legtöbb érdeklődés a XIII. kerületi bérlakásokra futott be, de igen keresettek még a XI. valamint a II. kerületi ingatlanok is. Az adatokból jól kivehető, hogy a kevésbé frekventált fővárosi kerületek közé a metróvonalaktól messzebb eső és a külsőbb kerületek tartoznak.
Budapesten a tavalyi évben 2009-hez viszonyítva a panellakások esetében 7%-os, míg a tégla építésű lakások esetén (új és használt lakásokat egyaránt figyelembe véve) 2 %-os bérleti díj csökkenés volt tapasztalható, azonban a szórás a kerületek között igen jelentős - tudtuk meg Déry Atillától. Az elemző azt is elmondta, hogy ha csak a használt tégla lakásokat nézzük, akkor fővárosi szinten már a bérleti díjak stagnálásáról beszélhetünk, de kerületenként továbbra is jelentősen eltérő a kép. Az I., a II., valamint az V. kerületekben 2009-ről 2010 csökkentek a bérleti díjak, azonban a III., a IV., valamint a VI. kerületekben stagnálás volt jellemző.
Budapesten tavaly az Otthon Centrum elemzése alapján az átlagos bérleti díj, panellakások esetében 1000-1100 forint körül alakult négyzetméterenként. Használt, tégla építésű lakások esetében pedig 2010-ben 1500 forint volt az egy négyzetméterre jutó átlagos bérleti díj.
JÓL JÖNNE 1 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 1 millió forintot igényelnél 36 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 33 952 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 14,41 %), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 33 972 forintos törlesztőt (THM 14,45%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
A Duna House elemzése szerint elsősorban az 50-60 ezer forintért kínált ingatlanok a legkeresettebbek. Érdekes, hogy a leginkább hanyagolt lakások a legolcsóbb árkategóriába esnek. Ez vélhetően annak köszönhető, hogy ezért az árért már óriási kompromisszumokra vannak kényszerítve a bérlők, mind a jó közlekedés, mind a lakás mérete és minősége miatt.
Budapesten a bérlők számára a lélektani határ árak tekintetében 60-70 ezer forint - mondja Déry Attila. Elmondása szerint ennél alacsonyabb bérleti díjon a tulajdonos könnyen ki tud adni szinte bármilyen ingatlant.
A piac keresleti oldalát vizsgálva megfigyelhető, hogy elsősorban azok keresik az albérleteket, akiknek egyelőre nem telik saját ingatlan vásárlására a lakáshitel-felvétel leszűkült lehetőségei okán. Másrészről növekedett a belső kereslet is, mivel az árverseny hatására sokan a költözés mellett teszik le a voksukat. Az albérlet jó átmeneti megoldást nyújthat azoknak, akiknek most nincs lehtősége lakásvásárlásra, mivel viszonylag gyorsan felmondhatóak, ráadásul a bérleti feltételek is igen rugalmasak. Maximum két havi kaució az elfogadott, bár a bérlők többsége ezt sok esetben le tudja alkudni 1 havira is.
Az egyetemisták jelenléte továbbra is a legjellemzőbb a piacon. A másik szegmens, akik inkább bérleményben gondolkodnak az az önálló életet kezdő, akár vidékről a fővárosba költöző, 30 év körüli, fiatal pályakezdők. A szobabérlet egyre inkább csak a felsőoktatási intézményekbe járóknak, valamint a szerényebb anyagi helyzetű bérlőknek nyújt megoldást, ugyanis Budapesten egy szobáért akár 30 ezer forintot és a rezsi megfelelő részét is elkérhetik.
Diákok körében a legkeresettebbek az egyetemekhez, főiskolákhoz közeli több szobás, téglalakások, amelyekért - két szobával és átlagos állapottal kalkulálva - Budapesten helyenként 70-80 ezer forintot is elkérhetnek. Azonban a felsőoktatási intézményekbe járók ezen lakásokat többed magukkal veszik ki, így több részre oszlik a rezsiköltség is.
A választást az áron kívül befolyásolja még, hogy milyen a lakás fűtési módja, milyen állapotban van és mennyire van felszerelve, így akár egy külvárosi panel lakás bérleti díja több tízezer forinttal kevesebbe kerülhet. Egy külön, jól lehatárolható csoportot képviselnek a külföldi diákok. Ők akár 20-30%-kal magasabb árakat is tolerálnak, így a legjobb minőségű lakásokat keresik - mondja Déry, valamint hozzáteszi, hogy az európai külföldiek ezen kívül jobban elfogadják a hirdetési árakat; ha megtetszik nekik a lakás, nem feltétlenül bonyolódnak alkuba.
Meglepő, de találhatóak a piacon a lélektani határ húsz szorosáért, vagyis akár 1-1,5 millió forintért kínált kiadó ingatlanok is. Megkérdeztük az elemzőket kik kereseik ezeket a luxusalbérleteket. A szakértők egyöntetű válasza alapján e kiadó albérleteket elsősorban néhány külképviselet, valamint azok a külföldi multinacionális cégvezetők, akik csak 1-2 évre érkeznek hazánkba. Az itt élő vállalatvezetők inkább megveszik az ingatlant.