Pénzcentrum/Portfolio • 2018. november 29. 10:10
Hiába csökkentek a kamatok, a lakásdrágulás miatt magasabb törlesztőrészletet kell fizetniük az új hitelfelvevőknek, mint korábban - gondolják egyesek. Dehogyis, a kamatok olyan alacsonyak lettek, hogy a jelentős lakás-áremelkedés ellenére is jól járnak a hitelből lakást vásárlók - mondják mások. A Portfolio kiszámolta, mi az igazság.
A lakásdrágulás vagy a kamatcsökkenés erősebb?
Az alapdilemma elég jól ismert:
- a hazai lakások nagyon megdrágultak (használt lakások 10-ről 14 millió fölé, újak 16-ról 23 millió fölé 2012 óta), és a magasabb szükséges hitelösszeg magasabb törlesztőrészletet jelent,
- 2012 óta nagyot esett a lakáshitelek kamata (átlagosan 11%-ról 4%-ra), így elvileg sokkal kisebb lett az új lakáshitelesek havi terhe is.
Nem egyértelmű tehát, hogy az alábbi két ábrán látható ellentétes irányú tényezők közül melyiknek erősebb a hatása a törlesztőrészletre, vagyis jól vagy rosszul jártak-e az új hitelfelvevők 6 évvel ezelőtt eladósodott társaikhoz képest.
Többféleképpen lehet számolni, ugyanis nem egyértelmű, hogy egy bizonyos árú lakás hitelének elemzéséhez mekkora önerőt érdemes számításba venni. Nominálisan pl. mindenképpen nőtt a lakosság megtakarítása is, így torz lenne fix összegű önerőből (pl. végig 5 millió forint) kiindulni. Két másik módszert választottunk inkább:
- a makroszempontból érdekes eredményhez a KSH országos adataiból kiolvasható átlagos hitelösszeget és ennek megfelelő önerőt vettünk figyelembe (azzal a torzítással, hogy az átlagos lakásérték-statisztika a nem hitelből vett lakásokat is tartalmazza), kiszámítva országos átlagban a törlesztőrészletek alakulását,
- az egyéni hitelfelvevők szempontjából érdekesebb eredményhez pedig az aktuális lakásérték fixen 30%-át kitevő önerővel számoltunk, megnézve, hogy a kamatcsökkenés vagy a lakásdrágulás hatása erősebb-e a maradék 70% törlesztőrészletére nézve.
Az országos adatok tanulságai
Fontos látni, hogy a lakásdrágulás mellett a hitelfelvételi kedv növekedése is hatott a hitelfelvételekre, így az átlagos lakáshitelösszeg még nagyobb mértékben (2-3-szorosára) nőtt 2012 óta Magyarországon, mint a lakások ára. Időközben a hitelek futamideje is nőtt valamelyest: ez viszont sokkal kisebb mértékben, de lefelé hatott a törlesztőrészletekre.
Összességében azt találtuk, hogy a lakásárak drágulása és az önerő átlagos arányának csökkenése (magasabb hitelösszeg / lakásár arány) összességében jóval nagyobb átlagos törlesztőrészlet-emelkedést eredményezett az új magyar lakáshiteleknél, mint amennyivel a kamatok csökkentették a havi terhet.
Ez persze nem jelenti azt, hogy az összes lakáshiteles terhe nőtt (az valóbaján jelentősen csökkent), itt most csak az új (átlagos) lakáshitelfelvők vállalt törlesztőrészletének a változásáról beszélünk.
Bárkinek járhat ingyen 8-11 millió forint, ha nyugdíjba megy: egyszerű igényelni!
A magyarok körében évről-évre nagyobb népszerűségnek örvendenek a nyugdíjmegtakarítási lehetőségek, ezen belül is különösen a nyugdíjbiztosítás. Mivel évtizedekre előre tekintve az állami nyugdíj értékére, de még biztosítottságra sincsen garancia, úgy tűnik ez időskori megélhetésük biztosításának egy tudatos módja. De mennyi pénzhez is juthatunk egy nyugdíjbiztosítással 65 éves korunkban és hogyan védhetjük ki egy ilyen megtakarítással pénzünk elértéktelenedését? Minderre választ kaphatsz ebben a cikkben, illetve a Pénzcentrum nyugdíj megtakarítás kalkulátorában is. (x)
Az egyedi hitelfelvevők helyzete
A fenti egy országos átlag volt, az egyedi lakáshitel-felvevők helyzete ettől jellemzően jócskán eltér. Az átlagos használt lakás megvásárlásához 30%-os önerő mellett 2012-ben még csak 6,9 millió, ma már 10,0 millió forintnyi hitel felvételére van szükség, az új lakásoknál ez 11,1 millióról 16,4 millióra emelkedett. A szükséges hitelösszeg növekedésének a törlesztőrészletre gyakorolt hatását azonban kompenzálja a kamatok időközben bekövetkezett csökkenése.
15 éves futamidő feltételezve 30 százalékos önerő mellett a használt lakások átlagos hitelének a törlesztőrészlete 79 ezer forintról 75 ezer forint alá, az új lakásoké pedig 125 ezer forintról 122 ezer forintra csökkent.
Az egyedi hitelfelvevők esetében tehát a lakásdrágulást kompenzálni tudta a kamatcsökkenés jótékony hatása, de ez nagyban függ attól, időközben hogy alakult a rendelkezésre álló önerő (a mi példánkban a lakásdrágulással arányosan emelkedett), és persze főleg attól, az ingatlanpiac mely szegmensében, mely régióban vásárol lakást a hitelfelvevő.
Mivel a lakásáremelkedés és a kamatcsökkenés jelensége ezer szálon összefügg, inkább csak érdekességképpen mutatjuk be az alábbi két ábrán, hogy alakult volna a törlesztőrészlet akkor, ha 1. lakásáremelkedés nincs, kamatcsökkenés viszont van, 2. kamatcsökkenés nincs, lakásáremelkedés viszont van.