Zsoldos Ákos • 2018. október 25. 05:45
Egyre növekvő hitelállomány, elszálló ingatlanárak, kiélezett verseny a bankok közt az ügyfelekért - így jellemezhető a mai magyar lakáspiaci helyzet. Ezeket a sorokat azonban tizenegy éve is olvashattuk, az akkori túlhevülésnek pedig összeomlás lett a vége. Noha az elemzők szerint egyelőre nincs veszély, számos tényező adhat okot az aggodalomra: a szabályozási környezet változásának hatásai nehezen kiszámíthatók, a világgazdasági fejlemények pedig meglehetősen vészjóslónak tűnnek. Vajon közel vagyunk ahhoz, hogy a lufi ismét kidurranjon, vagy ezúttal nem is beszélhetünk lufiról?
Az elszálló lakásárakat és az élénk hitelezést látva sokakban felmerülhet a kérdés, hogy vajon megismétlődhet-e a tíz évvel ezelőtti összeomlás. A helyzet megértéséhez indokolt visszatekinti 2008-ba, hogy felmérjük, vajon mennyiben változtak meg az akkori feltételek. A visszatekintés után pedig megvizsgáljuk, hogy jelenleg fennállnak-e az akkori összeomlást okozó veszélyforrások.
Következetes felelőtlenség vezetett az összeomláshoz
Az épp tíz éve kezdődő válság az Egyesült Államokból indult, ahol a 2000-es évek elején jelentkező ingatlanár-esésre a lakosság élénkülő kereslettel reagált, ez pedig természetesen felpörgette a hitelezést. A hitelkérelmek a lakásárak növekedésével egyenletesen nőttek, a bankok közti verseny pedig a kérelmek alapos átvizsgálása nélküli kihelyezéséig fajult. Elkerülhetetlen volt az összeomlás, tekintve, hogy a kiélezett verseny miatt a bankok pénzügyi termékeiket különböző módokon, minden szabályozást nélkülözve átcsomagolták (legjellemzőbb konstrukciók az MBS, ABS és CDO voltak), hogy az ezek értékesítéséből származó összeget is kihitelezhessék.
A lakáspiaci kereslet Magyarországon is élénk volt a kétezres évek közepén, noha az akkori forint kamatszint a maihoz képest magasnak számít. Természetesen akkor is voltak alacsony kamatszinten felvehető hitelek, mint például a devizahitel. Hazánkban azonban felelőtlen döntések egész sorának köszönhetően a begyűrűző válság különösen nagy károkat okozott. Az Egyesült Államokban a problémát leginkább a pénzpiac ellenőrzésének és szabályozatlanságának hiánya okozta, Magyarország ezzel szemben több problémával küszködött.
Az élénk jelzáloghitelezés kockázataival a pénzintézetek már 2006-ban tisztában voltak, az ingatlanpiaci buborék nem várt kipukkanása helyett ekkor azonban inkább a megszorító gazdaságpolitika és az abból következő romló törlesztőképesség aggasztotta őket. Ennek ellenére sok bank döntött a lazítás mellett. A köztük lévő verseny hasonló módon hajszolta bele őket a mérlegelés nélküli hitelezésbe, mint az Egyesült Államokban, a mi helyzetünk viszont annyival rosszabb volt, hogy nem csupán a pénzügyi szektor volt felelőtlen, hanem a gazdaságpolitika is.
Szinte nem volt olyan mutató, amiben ne lettünk volna rosszak: az államadósság gyors tempóban nőtt, az államháztartás évről évre hiánnyal zárt, amelyet nem kompenzált magas gazdasági növekedés, az állam mellett pedig az önkormányzatok, a bankok, és a lakosság is eladósodott - sokan devizában (2008-ban a jelzáloghitelek teljes állományán belül 61%-ot tett ki a deviza alapú kölcsönök aránya). A devizahitel-felvétel a válság előtti állapot szerint sokkal olcsóbb volt a többi hiteltermékhez képest, ráadásul forintkeresletet teremtett, ami megtévesztő módon, minden romló makrogazdasági adat ellenére rövid távon stabilan alacsonyan tartotta az euro-árfolyamot, hosszú távon azonban a devizakereslet miatt várható volt a gyengülés. A következményeket ismerjük: az elszálló forint miatt sorra váltak nem teljesítővé a hitelek, ami a hitelezés leállásához, az ebből eredő keresletcsökkenés pedig az ingatlanárak eséséhez vezetett.
Újabb összeomlás közeleg?
A hitelezés befagyása természetszerűleg visszavetette a GDP-növekedést az összeomlást követő években, így a monetáris politika döntéshozói felismerték a problémát. A Jegybanknak megvolt az eszköze, az alapkamat-csökkentés terén ugyanis viszonylag nagy mozgástere volt a 2010-es évek elején - ráadásul ez egybeesett az exportorientált gazdaságpolitika célkitűzéseivel is. A fokozatosan mérsékelt alapkamat-szint valóban beindította a hitelezést, és a bankokba vetett bizalom visszaszerzésével a lakosság ingatlanvásárlási kedve is megjött. Ez vezetett el a mai növekvő kereslethez és az ebből eredő magas ingatlanárakhoz. A lakáshitelek állományának növekedése és a meredek ingatlanár-emelkedés azonban sokakban felidézi a tíz évvel ezelőtti állapotot, és emiatt ismét nő az aggodalom, hogy a rohamosan növekvő lufi hamarosan kipukkan.
Bár sok a hasonlóság, a mai helyzet némileg más. Fontos rávilágítani, hogy egyrészt az ingatlanárak reálértéken még mindig nem érték el a válság előtti szintet, ahogy a jelzáloghitel-állomány is a még a 2010-es csúcs alatt van, másrészt egyedül az olcsó hitelek nem lettek volna elegendőek a kereslet ilyen mértékű növekedéséhez. Azt lehet mondani, hogy a hitelfelvételek gyakorisága mögött - persze az alacsony kamatok mellett - olyan tényezők állnak, mint a reálbérek emelkedése, a lakáscélú állami támogatások, és az általános gazdasági fejlődés.
Az is egy fontos magyarázó tényező, hogy a válság utáni bizalmatlan évek során valójában messze az elvárható szint alatt zajlott a hitelfelvétel, s mivel Magyarország volt az egyik legjelentősebb kárvallottja a válságnak, nekünk volt a legtöbb bepótolni valónk. Ezzel magyarázható, hogy Budapest Európa egyik leggyorsabban dráguló városa az ingatlanárak tekintetében: mivel a válság során az átlagosnál nagyobb mértékű volt a visszaesés, nem csoda, hogy a krízis elmúltával a növekedés is meglehetősen gyors. Ezt támasztja alá az MNB félévente megjelenő lakáspiaci jelentése is, amely szerint a magyarországi lakásárak még mindig nem magasabbak annál, mint amit gazdasági helyzetünk indokolna.
Mindenki tanult a hibából
Amennyiben azonban mégis bekövetkezne a krach, a stabil makrogazdasági adatok miatt az államnak sokkal nagyobb mozgástere van a válságkezelésben, mint 2008-ban. Az akkorihoz képest az államadósság csökkenő pályára állt (bár még mindig magas), a gazdasági növekedés stabil, az államháztartás hiánya kezelhető, a külkereskedelmi mérleg egyenlege (még) pozitív, a munkanélküliség rekordalacsony, a reálbérek pedig nőnek.
NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!
Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)
Nem csupán a makrogazdasági adatok a kedvezőbbek, de a döntéshozók is odafigyelnek arra, hogy a tíz évvel ezelőtti helyzet ne álljon újra elő. A Jegybank kiemelt figyelmet fordít a hitelezés stabilitására, és folyamatosan monitorozza az ingatlanpiacot (ennek az egyik eszköze a fent említett Lakáspiaci jelentés). A szabályozási környezet alakítása szintén a jelzáloghitelesek biztonságát hivatott szavatolni: a 2015-ben alkotott adósságfék szabályokhoz elfogadott és októbertől életbe lépő szigorítás szerint a fix kamatozású hitelek felvelői 400 ezer forintos jövedelem alatt legfeljebb 50%-os jövedelemarányos törlesztőrészlettel juthatnak hitelhez, a változó kamatozású hitelek esetén ez az arány jelentősen alacsonyabb.
A Jegybank prioritása tehát a lakosság átterelése a kockázatosabb változó kamatozású hitelekről a kiszámíthatóbb fix kamatozású hitelek felé. Erre viszont csak részben van szükség, a Jegybank mellett ugyanis a lakosság is óvatosabb lett, a jelzáloghitelek állományának nagy része fix kamatozású, és arányuk egyre nő. A 2008-as válság során a legnagyobb sebet ejtő konstrukció, a devizahitel pedig teljesen eltűnt a piacról.
Kockázatok azért vannak
Biztonsággal kijelenthető tehát, hogy az ingatlanpiaci fejlemények gazdaságilag megalapozottak, nem kell attól tartani, hogy a közeljövőben tömegesen dőlnek be a jelzáloghitelek. Pánikra jelenleg semmi ok.
Mindazonáltal vannak tényezők, amelyekre jobb odafigyelni.
Az nem vitás, hogy az 5-ről 27%-ra emelkedő áfa jelentős drágulást okoz majd az ingatlanárakban, azt most még nem tudhatjuk, hogy a mostani élénkülés a kedvezményes időszak kihasználásából adódik, vagy valós keresletet mutat.
Amennyiben a kereslet drasztikus mértékben csökken, azt a pénzügyi szektor is megérezheti. A kormányzati reakció a piac hűtésére önmagában örvendetes, a biztosan előrejelezhető drágulás mértéke viszont elég nagy ahhoz, hogy a kereslet nagymértékű visszaesését feltételezzük.
Kétségkívül valós kockázatot jelent a hitelállomány változó kamatozású hányada, amelynek kamatai - a referenciakamatok, elsősorban a BUBOR emelkedése miatt - az utóbbi hónapokban növekedést mutattak. A BUBOR hosszú idő után először júniusban emelkedett jelentős mértékben, majd stabilan beállt a korábbinál magasabb szintre. A BUBOR emelkedése kiemelten kockázatos - annak 1%-os növekedése ugyanis a havi törlesztőrészletben 8-9 százalékos emelkedést is előidézhet. Márpedig elemzők szerint nem sok esély van rá, hogy a BUBOR a közeljövőben csökkenni, vagy stagnálni fog.
A további veszélyfaktor külgazdasági eredetű. Noha a fejlett világ egyelőre stabil, a kínai vállalati szektor eladósodottsága tetemes. Amennyiben eljön az évek óta beharangozott összeomlás, az az egész világgazdaságra - így az Európai Unió által Magyarországra is - hatással lesz. Szerencsére Kína mindmáig jelentős devizatartalékkal rendelkezik, ha ennek orvoslására sort kéne kerítenie.
A Jegybankon is nagy a nyomás - az MNB ugyan láthatóan kitart az alacsony alapkamat mellett, nem sok esély van rá, hogy hosszabb távon fenn tudja tartani a jelenlegi állapotot. Az amerikai példa pedig megmutatja, hogy a kamatemelési ciklus után törvényszerűen nő a nem teljesítő hitelek aránya.