Nagy Bálint • 2016. szeptember 20. 05:30
Éves szinten 10 százalék körüli bruttó hozam, az ingatlan organikus felértékelődése - jelenleg ezzel kalkulálhat az, aki befektetési célú ingatlanvásárláson gondolkodik. Sőt, az alacsony kamatkörnyezetben még hitelből is megérheti a befektetés. Nézzünk néhány konkrét példát.
Habár a lakásárak bő két éve lassan, de biztosan elindultak felfele, a lakáshitelek kamatai, a Jegybank kamatpolitikája miatt (0,90% az alapkamat) jelenleg olyan alacsonyan vannak, hogy érdemes lehet elgondolkodni a befektetési célú ingatlanvásárláson is. A Pénzcentrum számításai szerint ugyanis nemcsak megtakarításból, de akár hitelből is megérheti most egy frekventált helyen lévő, jól kiadható lakást venni.
Nézzünk néhány példát!
1. Budapest, XI. kerület, Gazdagrét - panel
Budapesten, a XI. kerületi Gazdagréti lakótelepen kínálják ezt a 4. emeleti panorámás, 53 négyzetméteres, 1+2 fél szobás, felújított panellakást. Az ingatlan irányára 19,5 millió forint, amely nem túl vészes, tekintve, hogy a lakást nemrég felújították (egy festés után gyakorlatilag költözhető), és az épület is rehabilitálták, így a rezsije is alacsony. És ne ijedjünk meg a panel szó hallatán sem, a bérlakásokra (is) specializálódott ingatlanhirdetési portálokon végzett kutatómunkánk szerint a Gazdagréten kínált, hasonló lakások bérleti díja jelenleg 130-150 ezer forint között mozog. Ez azt jelenti, hogy ezen a lakáson:
2. Győr, Duna part - 500 méterre az egyetemtől
Győr-révfaluban, a Dózsa György rakparton található ez az 1. emeleti, 46 négyzetméteres, esztétikai és energetikai felújításon nemrég átesett társasházi lakás. Az ingatlan irányára 18,5 millió forint, amelyet némi alkudozás után (egy kis szerencsével) akár elhozhatunk 18 millióért is. Habár egy vidéki városról beszélünk, az egyetem, illetve az Audi gyár közelsége miatt azonban nem sokkal vannak lejjebb a bérleti díjak, mint Budapesten: egy felújított, 40-50 négyzetméter körüli lakásért jelenleg gond nélkül el tud kérni 110-130 ezer forintot egy győri lakástulajdonos. Mindezt figyelembe véve, ezen a lakáson:
3. Pécs, belváros - 86 négyzetméter, 3,5 szoba (!)
Pécs belvárosában, Széchenyi térnél árulják ezt az első emeleti, 86 négyzetméteres, 3,5 szobás polgári lakást. Bár tény, hogy a hirdetésben is felhívják a figyelmet, hogy a lakás felújítandó, 16,9 millió forintos irányáron ez így is meglepően jó vételnek tűnik. Némi alkudozás után, 3,5 millió forintos felújítási költséggel, és 120-140 ezer forintos havi bérleti díjjal számolva (ez teljesen szokványos Pécs belvárosában, sőt!) ugyanis ezen a lakáson:
JÓL JÖNNE 1 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 1 millió forintot igényelnél 36 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 33 952 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 14,41 %), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 33 972 forintos törlesztőt (THM 14,45%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
Hitelből is?
A fenti példák kiválóan mutatják, amennyiben rendelkezünk 18-20 millió forint önerővel, akkor jóval a betéti kamatok (az MNB legfrissebb statisztikái szerint a lekötött betétek átlagos kamatlába jelenleg alig több mint fél százalék) feletti hozamot realizálhatunk befektetési célú ingatlanvásárláson. Persze sokan nem rendelkeznek ennyi tőkével, így felmerül a kérdés, vajon egy hitelfelvétel esetén is megtérülhet-e az adott ingatlanba fektetett pénzünk?
Ahogy az a fenti infografikán is jól látszik, a piacon jelenleg elérhető hitelkamatok bőven alatta maradnak a lakás kiadásából származó bruttó hozamoknak. De a befektetés mellett szólhat az is, a hogy többnyire a törlesztőrészlet is alatta marad a lakás kiadásából származó havi bevételünknek, persze ez nagymértékben függ a választott futamidőtől, illetve a konstrukciótól is. De a példa kedvéért,
Csak óvatosan!
Mielőtt bárki is befektetési célú lakásvásárlásra adná a fejét, érdemes leszögezni, hogy a megtérülést minden esetben egyedi számításnak kell megelőznie, amely a következő kockázatok miatt is állandóan változhat:
- Nem tudjuk az előre meghatározott árszinten kiadni az ingatlant
- A bérlők folyamatosan cserélődnek, ezért sok az üresjárat
- A túl sok műszaki probléma a vártnál nagyobb kiadásokat eredményez
- A piaci kamatszint változása megjelenhet a hitel havi törlesztésében, amely szintén költségemelkedést hoz
Számos biztonsági elemet érdemes figyelembe venni egy ilyen befektetéskor. Az ingatlanpiaci tapasztalatok szerint a jó helyen vásárolt, megfelelő kivitelű, s kimondottan befektetésből, kiadási célból választott ingatlanok nagyon nagy valószínűséggel megőrzik piacképességüket; relatív gyorsan, jó áron értékesíthetőek maradnak.
A főváros és a gazdaságilag sikeresebb városaink kedvelt részein folyamatos bérlői igény tapasztalható, s számos befektető családnál arra is gondolhatnak, hogy évekkel később akár a saját gyermek is beköltözhet majd a közben befektetésként üzemeltetett lakásba.