Pénzcentrum • 2012. február 6. 19:02
Tavaly év végéig 94 ezer adós szabadult meg végtörlesztéssel a deviza jelzáloghitelétől, közülük 17 ezren új forinthitel segítségével tették ezt meg. Januárban tovább nőhetett a hitelből végtörlesztők aránya. Tartozásuk egyszeriben közel 30%-kal csökkent, és az árfolyamkockázattól is megszabadultak, de vajon a törlesztőrészlet szempontjából helyesen jártak-e el a forinthitelt felvevők? Ennek eldöntéséhez az alábbi három kérdésre keressük a választ cikkünkben:
- Mennyivel csökken vagy nő a törlesztőrészlet a forinthitelre váltás miatt?
- Mi befolyásolja később a törlesztőrészlet alakulását?
- Hogyan szabályozza az állam a forinthitelek kamatát?
>> Az új árfolyamrögzítés kalkulátor <<
Az eredmény természetesen ezúttal sem fekete vagy fehér.
Mennyivel csökken vagy nő a törlesztőrészlet a forinthitelre váltás miatt?
Egy átlagos hiteles 5 millió forintot végtörlesztett, példánkban ezért abból indulunk ki, hogy ekkora összegű hitelre van szüksége (más hitelösszeg arányosan nagyobb vagy kisebb törlesztőrészlettel jár azonos paraméterek mellett). E feltételezés természetesen nem mindenkinél életszerű, hiszen a devizahitelek többségét 75-80%-os hitel-fedezetérték arány (LTV-mutató) mellett vették fel annak idején, így a forintgyengülés miatt a közel 30%-os tartozáselengedés ellenére is többen csak jelentős összegű megtakarítással kombinálva tudnak új hitelt felvenni.
Az új forinthitel törlesztőrészletét a régi frankhiteléhez képest (változatlanul annuitás hitel esetén) az alábbi négy tényező határozza meg:
1. a tőketartozás nagysága a frankhitel tőketartozásához képest: mivel a végtörlesztés fix árfolyamon történik, a forinthitel összege teljes átváltás esetén a frankhitel tőketartozásánál 25-30%-kal lesz alacsonyabb
2. az új hitel futamideje
a frankhitel hátralévő futamidejéhez képest: a törlesztőrészlet és a
futamidő fordítottan viszonyul egymáshoz, de nem lineárisan: minél
hosszabb a futamidő, egységnyi futamidő-hosszabbítással annál kisebb
havi megtakarítás érhető el
3. a hiteldíj
(kamat + rendszeres költség) nagysága a frankhiteléhez képest: a
forinthitelek a bankok forrásköltségei miatt drágábbak. Bár új
frankhitelek már gyakorlatilag nincsenek (így nem összehasonlíthatók a
forinthitelekkel), a meglévő lakáshitelek esetében a svájci frank
alapúak kamata jelenleg közel 4,7 százalékponttal alacsonyabb a
forinthitelekénél, a szabad felhasználású jelzáloghiteleknél ez a
különbség 3,8 százalékpont.
4. a frankárfolyam alakulása: minél magasabb jövőbeni frankárfolyamra számított a devizahiteles, annál inkább megérte végtörleszteni, de például egy 220 forintos jövőbeni frankárfolyam mellett egy 8%-os hiteldíjú frankhitel már alacsonyabb törlesztőrészletet jelent, mint egy végtörlesztéshez felvett, ugyanolyan futamidejű, de 11%-os hiteldíjú forinthitel.
Abszolút
értelemben kifejezve a fenti példa esetében az alábbit kapjuk: 160
forintos felvételkori árfolyam mellett kezdetben 42 ezer forint volt a
frankhitel törlesztőrészlete (feltéve, hogy a kamat azóta nem
változott). 240 forintos frankárfolyam mellett ez ma már 63 ezer forint.
A végtörlesztéssel a mostani 7 millió forintos tartozás 5 millióra
csökken, az árfolyamkockázat megszűnik, helyette azonban a forinthitel
kamatkockázatát vállalja az ügyfél, vagyis kamatperiódusonként (3,6
hónap, vagy akár 3-5 év) megváltozhat a törlesztőrészletet.
Klikk a képre! |
Mi befolyásolja a törlesztőrészlet alakulását?
Mint említettük, az árfolyamkockázat helyett most már "csak" kamatkockázat terheli az adóst, így a hiteléhez kapcsolódóan az maradt számára a legfontosabb kérdés, miként alakulhat hitelének a kamatozása. Mint az alábbi ábrán látható, a végtörlesztési időszak kezdete óta jelentősen megnőtt a forinthitelek kamata, így például a változó kamatozásúaké a szeptemberi 9,1%-ról decemberre 10,7%-ra.
Ez
azonban az újonnan felvett hitelek átlagkamatára vonatkozik csak (a
bankok érthető okokból drágították őket), a korábbi forinthitelek kamata
stabil maradt. Ennek oka, hogy nagy részük nem változó kamatozású,
vagyis nem követi rövid távon a bankközi kamatláb változását, ráadásul
nagy arányban a korábbi állami kamattámogatások idején kerültek
felvételre.
Az
újonnan felvett hitelek többsége azonban ettől eltérően viselkedik, a
bankok nagy része ugyanis mára áttért a nem változó kamatozásról a
referenciakamathoz kötött árazásra. A Pénzcentrum.hu korábbi cikkéból például kiderült a nyolc nagybankból három 6 havi BUBOR-hoz, kettő pedig
3 havi BUBOR-hoz kötötte végtörlesztésre igénybe vehető hitelének
árazását. Márpedig mindkét bankközi kamatláb szorosan együttmozog a
jegybanki alapkamattal (az erre vonatkozó várakozásokat is tükrözi), így
az új forinthitelek kamata gyakorlatilag ettől, valamint a bankok által
efölött alkalmazott kamatfelártól függ.
A
bankok által alkalmazott kamatfelár átlagos mértéke a végtörlesztés
előtti 3 százalékponttal szemben 4 százalékpont környékére nőtt az
utóbbi hónapokban. Ez egyrészt a megemelkedett lakossági hitelkereslet,
másrészt a bankok megemelkedett kockázatait tükrözi, hogy a külföldi
források drágulásáról ne is beszéljünk. A hosszabb távon fix kamatozású
hiteleknél azonban inkább csökkenésről beszélhetünk, ami azt mutatja, a
bankok nem drágították ezeket a bankközi kamatláb emelkedésének
megfelelő mértékben.
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 10 millió forintot, 15 éves futamidőre, már 7,21 százalékos THM-el, havi 89 803 forintos törlesztővel fel lehet venni a CIB Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: az Erste Banknál 8,04% a THM, a Raiffeisen Banknál 8,09%; az UniCredit Banknál 8,12%, a K&H Banknál 8,31%, akárcsak az OTP Banknál. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
A
BUBOR és a kamatfelárak együttes emelkedése hatására decemberben egy
változó (tehát általában BUBOR-hoz kötött) kamatozású hitelt átlagosan
10,7%-os kamat és 12,6%-os hiteldíj mellett lehetett felvenni.
Összefoglalva tehát: döntően az alapkamat jövőbeni alakulása és a kamatfelárak változása befolyásolja a forinthitelesek jövőbeni törlesztőrészletét. Ami az előbbit illeti, egy sikeres IMF-tárgyalás esetén esély van arra, hogy ne emelkedjen 7% fölé az alapkamat, az év második felében pedig egy kamatcsökkentési ciklus vegye kezdetét. Utóbbinak a cikkünk 5. ábráján látható hatása lehet a törlesztőrészletre.
Hogyan szabályozza az állam a forinthitelek kamatát?
A jegybanki alapkamaton (pontosabban a bankközi kamaton) kívül tehát leginkább a bankok által a bankközi kamatlábon felül alkalmazott felár befolyásolja a törlesztőrészlet alakulását. A már megkötött hitelszerződések esetében alkalmazott kamatfelár változtatását a bankok 2010 elején életbe lépett Magatartási Kódexénél is szigorúbban a 275/2010. számú, 2010. december 15-én kihirdetett kormányrendelet szabályozza. Ez lényegében kimondja, hogy a hitelkamat csak a forrásköltségek emelkedése esetében (vagyis forinthitel esetében ez általában a bankközi és a betéti kamatok), illetve az ügyfél kockázatának jelentős romlása (leginkább késedelembe esés) esetében emelhető.
A pénzügyi intézmények a lakáscélú hitelek kamatát az alábbi esetekben módosíthatják:
- a hitelező alábbi forrásköltségeinek, forrásszerzési lehetőségeinek kedvezőtlen változása: jegybanki alapkamat emelkedése, bankközi pénzpiaci kamatlábak emelkedése, a hitelező lekötött ügyfélbetétei kamatának emelkedése, a refinanszírozást biztosító, nyilvánosan kibocsátott értékpapír kamatának emelkedése, a pénzügyi intézmény hitelezési vagy lízingtevékenysége refinanszírozásául szolgáló hitel-, kölcsönszerződések költségének bizonyítható növekedése.
- a
hitelkockázat változása: a hitelező eszközminősítési vagy belső
adósminősítési szabályzata alapján az adott ügyfél, illetve a
hitelügylet magasabb kockázati kategóriába történő átsorolása esetén, ha
az átsorolásra a kölcsön összegében vagy a fedezetül szolgáló ingatlan
értékében bekövetkezett legalább 10%-os változás miatt került sor,
feltéve, hogy ez
a változás a kölcsön visszafizetését jelentős
mértékben veszélyezteti, vagy a hitelező eszközminősítési vagy belső
adósminősítési szabályzata alapján azonos kockázati kategóriába tartozó
hitelügyletek, illetve ügyfelek kockázatának növekedése esetén, ha a
kockázat növekedése az adott kockázati kategóriában az értékvesztés, és
ezáltal az alkalmazott kockázati felár mértékének emelését teszi
indokolttá. Ez nem alkalmazható, ha az ügyfél nem esett 30 napon túli
fizetési késedelembe.
- a hitelező adott tevékenységének költségeit növelő, a hitel-, kölcsön- és pénzügyi lízingszerződés szerinti jogviszonyokat szorosan és közvetlenül érintő jogszabályváltozás
- a kamat mértékének százalékban
kifejezett növekedése nem haladhatja meg a meghatározott feltételek
változásának együttes hatása alapján meghatározott mértéket, figyelembe
véve a hitelező forrásszerkezetét
és annak változását.
Április 1-jével azonban a fentihez képest is új szabályozás lép életbe, ekkortól ugyanis csak hosszú távon fix, illetve referenciakamathoz kötött árazású hitelt nyújthatnak a bankok, nem változtatható kamatfelár mellett. Bár a rendelkezés közvetlenül az új hitelekre vonatkozik csak, az adósok augusztusig kérhetik, hogy hitelüket az új szabálynak megfelelően kösse újra költségmentesen a bank, vagyis hitele referenciakamatozásúvá váljék. Ez hosszú távon megóvja a forinthiteleseket attól, hogy a bankközi kamat (vagy az állampapír-hozam) változásánál nagyobb mértékben változzon hitelük kamatozása, így a törlesztőrészlet nagysága a referenciakamattól függ majd.
Jelzáloghitel-szerződés esetén a pénzügyi intézmény a fogyasztó szerződésszerű teljesítése esetén nem számíthat fel a kamaton felül rendszeresen fizetendő kamat jellegű díjat vagy költséget, és a szerződés megkötésekor nem kínálhat korlátozott időtartamra kedvezményes kamatot.
A jelzáloghitel-szerződés megkötésekor a pénzügyi intézménynek - ha jogszabály másként nem rendelkezik - a kamat változását az alábbi módszerek egyikével kell meghatároznia: a) referencia-kamatlábhoz kötve (forinthitel esetén BUBOR vagy állampapír-hozam), vagy b) a kamat mértéke a kölcsönszerződésben meghatározott 3 éves, 5 éves vagy 10 éves kamatperiódusok alatt rögzített.
A kamaton felül nem rendszeresen fizetendő egyéb díjat, költséget a pénzügyi intézmény már megkötött szerződések vonatkozásában évente legfeljebb a Központi Statisztikai Hivatal által közzétett előző évi éves fogyasztói árindex mértékében emelheti.
A fogyasztó által fizetendő kamat és a referenciakamat különbségét (a felárat) a pénzügyi intézmény egyoldalúan a fogyasztó számára kedvezőtlenül kizárólag az alábbi esetekben módosíthatja: a) a fogyasztó egyhavi törlesztőrészlettel 45 napot meghaladó fizetési késedelembe esik, vagy b) a fogyasztó a fedezetül szolgáló ingatlanra kötött, a pénzügyi intézményre engedményezett vagyonbiztosítást két hónapon keresztül nem fizeti.
Konklúzió
Ábráink egyértelműen mutatják, milyen feltétel mellett volt érdemes a forinthitelt választani. Általánosságban nem lehet kijelenteni, hogy a forinthitelre váltók jobban vagy rosszabbul jártak volna. Aki úgy érzi, túl magas kamat mellett vette fel forinthitelét, annak nem szabad elfelejtenie, hogy a referenciakamat nemcsak nő, de jobb időkben csökken is, ráadásul az évekig rettegett árfolyamkockázat megszűnt. Aki viszont amiatt bánkódik, hogy lemaradt az évszázad nagy lehetőségéről, annak komoly vigasztalást adhat a várhatóan tavasszal induló, a többségnek több százezer forintos "ajándékkal" járó új árfolyamrögzítés.