Pénzcentrum • 2014. április 7. 05:32
A lakásárak eddigi tartós csökkenése jól jön annak, aki most szeretne lakást vásárolni, arról nem is beszélve, hogy a lakáshitelek kamatai is alacsony szintre estek. Jelenleg olyan mélyen vannak, hogy sok esetben a piaci hitelek kezdő kamatai még a kamattámogatott hiteleknél is kedvezőbb számokat mutatnak.
A statisztikák szerint a lakásárak 2007 óta tartós csökkenést mutatnak, a legnagyobb esést a használt lakások árában tapasztalhatjuk, de az új építésűek is jelentős áresésen vannak túl. Míg ez utóbbiak nagyjából 20 százalékot vesztettek értékükből, addig a használt lakások közel harmadával olcsóbban találnak gazdára, mint hét évvel ezelőtt.
A lakások ára nem egyenlő mértékben csökkent az elmúlt években. Érdekes módon a magasabb értékű ingatlanok aránylag kisebb esést mutattak, mint a kis értékű társaik. Ebből a szempontból egyébként területileg is elkülönülnek Magyarország megyéi: a gazdagabb megyékben alacsonyabb volt a lakásárak esése, míg a szegényebb országrészekben az átlagnál nagyobb esés volt tapasztalható. Míg például Győr-Moson-Sopron megyében az értékvesztés a 10 százalékot sem érte el, addig a szomszédos Komárom-Esztergom megyében az árcsökkenés meghaladta a 20 százalékot. Bár statisztikák szerint Budapesten 10-20 százalékos árzuhanást hozott a válság, kerületenként legalább annyira szórt a kép, mint az országos összevetésben. Akadtak a fővárosban olyan területek, amelyek igen válságállónak bizonyultak, míg máshol a 30 százalékos árcsökkenés tépázta a piacot.
Tehát alacsony lakásárak kedveznek a vásárlóknak. Természetesen mindig felvetődik a kérdés, hogy már elértük-e a mélypontot vagy még tovább csökkenhet az ár, egy azonban biztos, bár nyilvánvalóan mindig vannak kockázatok, a piaci helyzet azonban már jelenleg is előnyös. Arról nem is beszélve, hogy ingatlanpiaci szakemberek szerint a piacképes lakások árainak további jelentős esésére kevés az esély. Mivel a válság hatására sokan elhalasztották a lakásvásárlást, ezért a kereslet most még inkább növekedésnek indulhat. Ez viszont előbb-utóbb azt is jelentheti, hogy a mostani alacsony árak növekedésnek indulhatnak.
A másik nyomós indok a lakásvásárlásra a kamatlábak alacsony szintjében keresendő. Az alacsony kamatok annak köszönhetőek, hogy a jegybank az elmúlt két évben csökkentette az irányadó kamatlábát, amit követtek a hiteltermékek is. Míg korábban közel 20 százalékos kamatláb sem volt elképzelhetetlen, addig mára már átlag 8 százalék alá csökkent a lakáshitelek kamata. Vannak azonban ennél jóval jobb ajánlatok is a piacon. Ráadásul az egyéb kedvezményekről sem szabad megfeledkezni.
Ugyan a piaci kamat mozgását követő referenciakamatokról feltételezhető, hogy nem mindig maradnak ilyen alacsonyak, azonban ezt ellensúlyozhatja az állami kamattámogatás, ami stabilizálni tudja a hitel-törlesztőrészletet, ha az alapkamat esetleg megugrana. Emellett maga az ingatlan értékének növekedése is segít ebben, különösen akkor, ha azt befektetés céljából vásároljuk és kiadjuk. Ilyen esetben ugyanis az emelkedő törlesztőrészletek kompenzálását akár a bérleti díjban is érvényesíteni tudjuk. Ha saját használatra vásárolunk lakást, akkor is érdemes lehet a kamattámogatott termékek közül válogatni. Igaz, hogy jelenleg valamivel korlátozottabban elérhető a jogszabályi előírások miatt, mint a piaci kamatozású konstrukciók, azonban az állami támogatás miatt nagyobb kamatszint-emelkedés mellett sem száll el majd a havi törlesztőnk.
A fentieket összegezve elmondhatjuk, mivel egyrészt a kamatlábak meglepően alacsony szinten vannak, és a lakások ára rég a padlón van, ezért kiváló alkalom mutatkozik arra, hogy most vásároljunk lakást. Nem szabad azonban sokáig várni, mert a szakértők szerint a lakásvásárlás beindulása egyfajta öngerjesztő folyamattá is válhat, és így a kétezres évek közepén tapasztalható szintekig is növekedhet a forgalom, s ezt követően az árszint is. Természetesen ennek beindulásához a vásárlók számának meg kell haladnia egy kritikus tömeget.
JÓL JÖNNE 1 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 1 millió forintot igényelnél 36 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 33 952 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 14,41 %), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 33 972 forintos törlesztőt (THM 14,45%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
Mennyiért tudok lakást venni hitelből? Nézzünk néhány példát
Egy 15 millió forintos lakás esetén az előírt minimális önrész (egy másik ingatlanra bejegyzett, ún. kiegészítő ingatlanfedezet hiányában) 3 millió forint, ami azt jelenti, hogy ebben az esetben legfeljebb 12 millió forint hitelt lehet felvenni. Amennyiben ezt a konstrukciót választjuk, akkor 15 éves futamidővel számolva, az átlagos teljes hiteldíjmutatót (THM) alapul véve (7,92%) nagyjából havi 110 ezer forintot kell majd fizetnünk bankunknak. Ez a teljes futamidő alatt nagyjából 20 millió forintot jelent. Ha azonban a futamidőt lecsökkentjük 10 évre, akkor ugyan havonta 140 ezer forint körüli összeget kell majd kifizetnünk, viszont a hitel teljes visszafizetése összesen csupán 17 millió forintra rúg.
Természetesen, ha már nagyobb önerővel rendelkezünk, ami lehet az ingatlan vételárának 50, vagy akár 80 százaléka is, ezáltal kisebb összegű hitelfelvétel szükséges, akkor jóval kevesebbet kell majd visszafizetni a hitelintézetnek, ahogy az a fenti táblázatban is látható. Egyébként a teljes visszafizetendő összeget a legkönnyebben azzal tudjuk csökkenteni, hogy a hitel futamidejét csökkentjük, és ahogy az látható, a havi törlesztőrészletben ez nem jelent majd nagyságrendbeli különbséget. Mielőtt azonban lakásvásárlásra adjuk a fejünket, mindenképp érdemes körülnézni a lakáshitel-piacon, mivel a fenti példában a számításhoz felhasznált átlagos THM-nél jóval kedvezőbb ajánlatokat is találhatunk, nem ritka a hat százalék körüli kamatozás sem.
Természetesen olvasóink kérdéseit is várjuk a lakáshitelek témakörében: cikksorozatunk befejező részeként az FHB Bank szakértői válaszolják meg a felmerült kérdéseket. Címünk: penzcentrum@penzcentrum.hu.