Nagy Bálint • 2014. február 27. 05:45
Ember legyen a talpán, aki a hazai ingatlanhirdetések között eligazodik. Talán az egyik legfurább példa az átláthatatlan kavalkádra a szaknyelv által csak "duplikációnak" nevezett jelenség, amitől a legtöbb vásárló a falra mászik. Pedig addig, amíg az ingatlanközvetítők egymással versenyeznek, mi a magunk hasznára is fordíthatjuk az idegesítő rendszert. Egy kis nyomozómunkával/odafigyeléssel ugyanis - tárgyalási képességeinktől függetlenül - többmillió forintot is spórolhatunk a lakásvásárláson.
Ember legyen a talpán, aki a hazai ingatlanhirdetések között eligazodik. Talán az egyik legfurább példa az átláthatatlan kavalkádra a szaknyelv által csak "duplikációnak" nevezett jelenség. A kifejezés - megkettőzés - azonban nem is teljesen helytálló. Az ingatlanhirdetéseket böngészve ugyanis rengetegszer előfordul, hogy egy adott ingatlan nemhogy kétszer, hanem jóval többször is megtalálható a kínálatban. A "duplikáció" kialakulásának oka egyszerű: kizárólagos szerződés híján annyi közvetítő állapodik meg a tulajdonossal, amennyi csak tud. A problémák viszont éppen itt kezdődnek.
Ahhoz, hogy szemléltessük a jelenség miben létét, az egyik legnagyobb hazai ingatlanközvetítő portál adatbázisát hívtuk segítségül. Egy kis kutakodás után a XII. kerületi Szendrő utcára esett a választásunk, ahol - a képek tanúsága szerint - egyetlen lakáshoz több mint 10 külön hirdetés is társul (ráadásul ez egyáltalán nem egyedi eset a hazai ingatlanhirdetési piacon, sőt!). A különböző feltöltéseknél pedig a legzavaróbb, hogy míg a fix paraméterek sok esetben jelentősen eltérnek, addig az extra csatolmányok, mint például a képek meglepő hasonlóságot mutatnak. De nézzük külön-külön az egyes paramétereket.
Alapterület
Finoman szólva is elképesztő, de az általunk kiválasztott Szendrő utcai ingatlannál 4 különböző alapterületet sikerült mérnie az ingatlanos "szakembereknek". Ráadásul az eltérés nem is kicsi: van, aki szerint 58 négyzetméteres ez a lakás, míg mások inkább 67, 70, vagy éppen 85 négyzetméterre saccoltak. Bár tisztában vagyunk vele, hogy a bruttó, illetve nettó alapterület számítás sokakat megzavar, azért egy közvetítőtől elvárható lenne, hogy tisztában legyen az alapterület számítás rejtelmeivel. Megjegyezzük: építésjogilag (az OTÉK szerinti bruttó beépített alapterület) egy lakáshoz maximum 2, egy bruttó és egy nettó alapterület tartozik.
Kínálati ár
Amennyiben az árakat vesszük górcső alá, legalább annyira szerteágazó kép tárul elénk, mint az alapterületek esetében. A vizsgált ingatlanhoz tartozó hirdetések esetében összesen 4 féle kínálati árral találkoztunk; sorrendben: 25, 29, 29,9, és 31 millió forintért kínálják megvételre a Szendrő utcai ingatlant. Az eltérő ár azonban önmagában még nem lenne meglepő (feltételezve azt, hogy a különböző kínálati árakhoz nem az árképzési módszerek eltérő használata vezetett), hiszen ahány közvetítő, annyi értékesítési stratégia. A meglepő viszont az, hogy egy hálózat különböző irodái sem egyeztetik az értékesítési stratégiájukat. Vevői oldalról vizsgálva a dolgot az árrés az alku mértékét is jelölheti. Így érdemes lehet a legelőnyösebb ajánlatot kiválasztani - főként, ha nem bízunk tárgyalási képességeinkben -, hiszen itt az alkudozást a piaci verseny szellemében már elvégezte helyettünk a közvetítő. Ez az apró trükk több millió forintot is jelenthet - jelen ingatlan esetében a legolcsóbb és a legdrágább kínálati ár között 6 millió forint van.
Négyzetméterár
Nem nehéz kitalálni: az eltérő alapterületek és a megannyi kínálati ár kombinációja miatt a fajlagos kínálati ár (négyzetméterár) is széles skálán mozog. Az Otthontérkép statisztikái szerint a XII. kerületi Szendrő utca istenhegyi részén 358 ezer forint a fajlagos értékesítési ár, míg az utca orbánhegyi szakaszán már 363 ezer forintos fajlagos áron találnak gazdára az ingatlanok. Ehhez képest az általunk vizsgált lakás 351 ezer és 534 ezer forint között mozgó fajlagos árai többnyire jóval túllépik az adott terület átlagárait.
JÓL JÖNNE 1 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 1 millió forintot igényelnél 36 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 33 952 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 14,41 %), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 33 972 forintos törlesztőt (THM 14,45%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
Fotók
Egészen megdöbbentő, de hiába tartozik több mint 10 hirdetés is ugyanahhoz az ingatlanhoz, a csatolt képek gyakorta ugyanazok. Ez rosszabb esetben azt jelenti, hogy a közvetítők egymástól szedik a képeket. Ugyanazon hálózat más és más partner irodájánál ez talán érthető lenne (a különböző értékesítési stratégia és a versenyhelyzet - a különböző franchise partnerek versenyeznek egymással - miatt azonban mégis problémás), egymástól független közvetítőknél viszont minimum aggályos. Sokkal valószínűbb azonban, hogy a közvetítők a tulajtól kérnek képeket az ingatlanról. Lényeg a lényeg, így fordulhat elő az, hogy jellemzően nagyon gagyi, semmitmondó, kicsit sem vevőcsalogató képektől hemzsegnek a hazai ingatlanhirdetések. Pedig egy jó fotó aranyat ér.
Egyebek
A legfontosabb paramétereken túl is vannak még érdekességek a hirdetésekben. Ilyen például, hogy bár a legtöbben földszinti ingatlanként jelölték meg, mégis van, aki szerint a XII. kerületi lakás a félemeleten található. Így egyébként azon sem lepődtünk meg, hogy az épület szintjeiben sincs egyetértés: egyesek kettőt, míg mások 3 emeletet számoltak. Mindezek fényében kész csoda, hogy a fűtés típusában következetesek voltak a közvetítők: aki megjelölte, az "gáz (cirko)" típust választott. Végezetül pedig érdemes egy pillantást vetni az ingatlant ajánló/bemutató szöveges részre is. Sok esetben itt is nagy a hasonlóság (akárcsak a képek esetében teljes egyezés itt is csak azonos hálózatok más-más irodáinál fordul elő).