Vége a moratóriumnak: lesznek olcsóbb lakások?

A lakáspiac kínálati oldalát rövid távon leginkább a megállapodás "árverezési moratórium megszűnése"-ként bejelentett része befolyásolja, amely idén gyakorlatilag a moratórium fennmaradását jelenti. (A szabályozás jövőre sem enged meg nagyarányú kínálati növekedést, hiszen legfeljebb az érintett lakásállomány 12%-a kerülhet piacra.) A lakáspiac nagymértékű visszaesésének veszélye - a kvótarendszer rögzítése miatt - szinte eltűnt.

A lakáspiac keresleti oldalára pedig pozitív hatást gyakorolhat a helyzet stabilizálódása, mert cselekvésre ösztönözheti az eddig a bizonytalanság miatt kiváró potenciális vásárlókat. A hitelezést ugyanakkor nem segíti sem a bankadó hosszabbítása, sem a banki portfóliótisztulás lassúsága, sem az euróalapú hitelezés erős korlátozása.

A legújabb konstrukciójú kamattámogatott hitel és a NET felállításának hatása akkor kalkulálható majd, amikor kiderül, hogy milyen költségvetési forrásokat rendelnek hozzájuk. Az eddigi nyilatkozatok alapján az állami szerepvállalásnak ez a része szociális problémákat kezelhet, de a lakáspiac egészének folyamatai szempontjából nem lesz meghatározó.

A kínálat és a kereslet kismértékű növekedése azt eredményezi, hogy a lakáspiaci forgalom idén meghaladhatja majd a 2010-es év forgalmát. Az árváltozás eredője kérdéses, de bízva a keresletben, pozitív hatást jövendölök.

Kühne Kata, ügyvezető igazgató, Otthon Centrum

Alapvetően optimisták vagyunk a jövőt illetően: az ársokk, amit a moratóriumok feloldása hozhatott volna az ingatlanpiacra, elkerülhetőnek tűnik. Ebben nagy szerepet játszik az árverési kvótarendszer, amely nem engedi, hogy egyszerre nagy mennyiségű ingatlan kerüljön a piacra, és nyomást helyezzen az árakra. Fontos, hogy a kvótarendszert a piac teherbírását, felszívóképességét figyelembe véve működtessék. Az árcsökkenés elkerülése mellett a másik szempont, hogy a tisztulási folyamat minél hamarabb végbemenjen, és ott, ahol a piac lehetővé teszi, nagyobb, negyedéves árverési mennyiséget állapítsanak meg. Sok részlet sajnos még nem ismeretes, ezért nehéz konkrétumokat mondani, de az, hogy további jelentős árcsökkenés nem várható a piacon, cselekvésre ösztönözheti az eddig kivárókat. Ez keresletbővülést hozhat, amire a piacnak most nagy szüksége van. Amennyiben beindul a banki portfóliók tisztulása, az a finanszírozási hajlandóságot is növelheti, a szélesebb körben elérhető, olcsóbb hitelek szintén jó hatással lehetnek a keresletre. A kereslet élénkítésére olyan eszközök is alkalmasak, mint a széles körben - nem feltétlenül csak a késedelembe esett adósok számára - elérhető kamattámogatott hitelek vagy a lakáshitelezés élénkítését célzó, korábban napirenden lévő programok. Különösképpen azután, hogy a devizahiteleknek a most bejelentett feltételek alapján meglehetősen marginális hatásuk lesz a lakáspiacon.

Egy pozitív forgatókönyv megvalósulása alapján a jövőben a tranzakciószámok emelkedésére, illetve az árak növekedésére számítunk, azt azonban most még nehéz megmondani, milyen meredek lesz a növekedés. Hátradőlni azonban az irányok kijelölése után semmiképpen nem szabad, a részletek kidolgozásán sok múlik, fontos, hogy a rendszer a gyakorlatban is a tervek szerint működjön.

Valkó Dávid, vezető elemző, OTP Jelzálogbank Zrt.

Az intézkedéscsomagból a moratórium feloldását emelném ki, mint ami igen üdvös hatással lehet a jelenleg bénult ingatlanpiac beindulására. Az eddig további árcsökkenésre váró keresők végre megjelenhetnek, az eladók egy része pedig elszánhatja magát az értékesítésre. Sok múlik a kilakoltatási moratórium "védőernyője" alól immár kikerülő tulajdonosok belátásán, hogy most már célszerű aktívan foglalkozniuk az ingatlanok eladásával, akár a bankokkal karöltve.

A lakáspiac befagyása egyértelműen a kereslet elmaradásának következménye. Az utóbbi években mintegy 200 ezer háztartás halaszthatta el lakásvásárlását nagyrészt piaci bizonytalanság és a szűk finanszírozási lehetőségek miatt. Az intézkedéscsomag ugyanakkor a banki hitelezés újraindulását, kedvezőbb hitellehetőségek megjelenését vonja maga után, így ez a volumen most fokozatosan megjelenhet a keresleti oldalon.

A moratórium feloldása miatti kínálati többlet árleszorító hatását éves szinten legfeljebb néhány százalékra becsüljük. (Az első körben elárverezhető 30 millió Ft feletti kategóriába például tavaly csak az eladások 3%-a esett, s itt a kereslet és kínálat területileg jól fedi egymást.) A nagyobb árzuhanás ellen hat egyrészt a keresleti többlet megjelenése. Emellett a településtípus és megyék szerinti kvótarendszer is - bár rendszerében, illetve időbeni lépcsőzetességében eltér az eredeti elképzelésektől - előnyös hatású lehet a piacok védelme miatt. Amint ugyanis azt az OTP Értéktérkép eredményei mutatták, az árak és a forgalom területileg eddig is differenciáltan változtak, így jogos a probléma térségenként eltérő kezelése. (Ez a kép egyébként nem feltétlenül a prekoncepciók szerint alakul, hiszen például Pest megyében a forgalomhoz képest magas a problémás ingatlanok száma.)