Pénzcentrum • 2019. július 4. 05:35
Napokkal ezelőtt élesedett a falusi CSOK és a babaváró támogatás. Azt eddig is tudtuk, hogy amennyiben valaki mindkét támogatásra jogosult, és él a családtámogatási program egyéb elemeivel is, az jelentős kedvezményekre tehet szert. Most azonban azt is kiszámoltuk, hogy mekkora ezeknek a kedvezményeknek a mértéke. Leesett az állunk, amikor azt találtuk, hogy egy átlagosnál alacsonyabb jövedelmű család is akár minden elvárásnak megfelelő ingatlanra tehet szert önerő nélkül, minimális ráfordítással. Azonban ha a család beéri egy alacsonyabb értékű ingatlannal, akkor a fenti támogatások kombinálásával bizony még jelentős összegű megtakarítást is képezhet. Hogy mikor van erre lehetőség? 3 esetet vizsgálva mutatjuk be alábbi cikkünkben.
Július elsejével elérhetővé váltak a családtámogatási program egyes elemei. Ezek közül az egyik, talán legjobban várt támogatás, a falus CSOK, amely némileg kedvezőbb feltételeket biztosít azon kistelepülésen élőknek, vagy oda költözni vágyóknak, amelyek népessége fogyóban van. (Az érintett települések jegyzékét a rendelet tartalmazza.) Ha a gyermeket nevelő és/vagy vállaló pár ezeken a településeken vásárol ingatlant, és ehhez igénybe veszi a falusi CSOK-ot, valamint a babavárót is, akkor egészen kedvező feltételekkel juthat nagy értékű ingatlanhoz. Nem mindegy azonban, hogy mennyi gyermekkel számolunk - a támogatás mértékét mutatjuk be aszerint, hogy a háztartásban hány gyermek szerepel majd.
Mindenekelőtt azonban röviden kitérünk arra, hogy mitől olyan speciális a falusi CSOK. Azokon a kistelepüléseken, ahol 5000 főt nem haladja meg a népességszám, ráadásul csökkenő tendenciát mutat, ott a CSOK-támogatás igénybe vehető meglévő lakás bővítésére és/vagy korszerűsítésére is. Használt lakásvásárlás esetén pedig a vételárhoz történő megfizetésen túl a felvett támogatás összegének legalább felében a fenti célokra kell fordítani a kapott támogatást. Arról, hogy mi minősül korszerűsítésnek és bővítésnek, a jogszabály pontosan rendelkezik.
Az egy gyermekes, vagy gyermek nélkül egy gyermeket vállaló párok 600 ezer forintot kaphatnak, aminek felét fordíthatják vásárlásra, másik felét azonban korszerűsítésre és/vagy bővítésre kell fordítani. Kétgyermekeseknél ez 2 millió 600 ezer forint, aminek szintén fele használható fel vásárlásra, a háromgyermekesek pedig 10 millió forintot kaphatnak ezekre a célokra.
Példánkban azt feltételezzük, hogy a pár igénybe kívánja venni a fenti támogatást, ha pedig az nem elég, akkor a maradékot a kamatmentes babaváró támogatásból fedeznék. Amennyiben az így megszerezhető összeg sem elég, akkor a kedvezményes CSOK-hitelt (amelynek kamata 3 százalékos, és a teljes futamidőre rögzített) is felvennék, ha pedig még ez sem elég, a maradékot piaci hitelből fedeznék. A példáinkban szereplő pár célja a használt lakásvásárlás, annak korszerűsítése és/vagy bővítése mellett. Három esetet vizsgálunk meg:
- első esetben a pár egy gyermeket nevel
- másodikban két gyermekkel,
- harmadikban pedig három gyermekkel számolunk.
Mindhárom esetben vacilál a pár, hogy mekkora értékű ingatlant vásároljon. Azt kiemelnénk, hogy a falusi CSOK-nál is meghatározottak a minimális négyzetméterek (egy gyermeknél 40, kettőnél 50, háromnál legalább 60 négyzetméternek kell lennie a hasznos alapterületnek), de ezeken a településeken jellemzően alacsonyak a négyzetméterárak a nagyvárosokhoz képest, így nem jelent problémát, hogy ennek megfeleljen a példába szereplő pár.
Az első választott ingatlan értéke 5 millió forint, a másodiké 10, a harmadik esetben 15 milliós ingatlant néz ki magának a pár. Azt nézzük meg, hogy mennyi forrást tudnának bevonni, ha 1-2-3 gyermekük van, vagy gyermeket vállalnának, ennek az összegnek mekkora hányada lenne vissza nem térítendő, és mekkora önerőre lenne szükségük az adott helyzetekben. Annyit előre elmondunk: egy 3 gyermekes pár szinte minimális önerővel vidéken magas értékűnek számító ingatlanhoz juthat, egy gyermek esetén viszont ez már arányaiban alig különbözik a gyermektelen pároktól. Nézzük hát!
Amikor csak egy gyermeket tervez a pár
Egy gyermek esetén a támogatások mértéke nem olyan jelentős, de így is vannak olyan kedvezmények és támogatások, amit érdemes lehet igénybe venni. A falusi CSOK ebben az esetben 600 ezer forint - ez vissza nem térítendő összeg. Ebből 300 ezer fordítható lakásvásárlási vételárra, a maradék összeg pedig korszerűsítésre (bővítés csak ebből aligha valósul meg, persze az összeg felhasználható rá - a példánkban szereplő pár azonban erre nem kíván saját összeget költeni). Fontos, hogy gyermekvállalással már jogosult lesz a pár a kamatmentes babaváróra is.
Amennyiben 5 milliós értékű ingatlanra vágynak, akkor a 300 ezres falusi CSOK összegén kívül fel kell venni a babaváróból is 4 millió 700 ezer forintot, amit viszont vissza is kell fizetni. Ezzel meg is szerezték az ingatlant, nincs szükség további forrásra. Ebben az esetben a tehát 4 millió 700 ezret kellett az ügylet során visszafizetni - viszont ezt 20 év alatt kell csak kitermelni, plusz 300 ezer forint értékben korszerűsítési munkát is végeztet a család.
Ha az 5 milliós ingatlan nem elég, és 10 milliós értékűre vágynak, akkor a fenti 4,7 milliós babavárón és a 300 ezres CSOK-on felül már bizony kiegészítő forrásra is szükségük lesz, további 5 millió forint értékben. Érdemes lehet tehát a babaváró majd’ teljes összegét felvenni. Az önrész nem jelent problémát, mert a babaváró összegének 75 százaléka felhasználható önrészként, 10 milliós ingatlannál ez még bőven elég.
Így tehát azt kapjuk, hogy a pár 9 millió 700 ezer forint hitelt vett fel, ezt kell visszafizetnie kamatmentesen, ha legalább 1 gyermek születik a babváró folyósítását követő 5 éven belül. Kiemeljük, hogy a CSOK második része, a 300 ezer forint ezentúl is gond nélkül rendelkezésre áll, így ekkora értékű bővítést vagy korszerűsítést ebben az esetben is el kell végezni.
Amennyiben a 10 milliós ingatlan sem elég, 15 millió esetén már, 4,7 milliós piaci kölcsönt is fel kell venni a 10 milliós babaváró és a 300 ezres CSOK mellé. Ez egyben azt is jelenti, hogy a családnak már nagyobb jövedelemre van szüksége, hogy a jövedelemarányos törlesztőrészlet szabályoknak meg tudjanak felelni. Ebben az esetben a hitelek teljes futamideje alatt 14,7 milliót kell visszafizetni, ebből 10 milliót kamatmentesen, ha legalább 1 gyermek születik a babváró folyósítását követő 5 éven belül (természetesen a kamatköltség további kiadás lesz ezen felül, ez csupán a tőketartozás).
Két gyermek esetén sokkal jobban néz ki
Az látható volt, hogy egy gyermek esetén is jobban jönnek ki a kamatmentes hitel miatt, mintha nem vállalnának gyermeket, az igazi különbség azonban csak a második gyermek után érződik. Ha van, vagy előre vállalnak két gyermeket, akkor ugyanis már a CSOK-hitelre is jogosultak lesznek, ráadásul a falusi CSOK összege is 2,6 millió forintra nő. A folyósítást követően született második gyermeknél a babaváró tőketartozásának 30 százalékát is elengedik, valamint a CSOK-hitel tőketartozásából is 1 millió forintot. Ez így már elég jól néz ki, vizsgáljuk meg, hogy az egyes ingatlanok esetén hogy jönnek ki a számok.
Az 5 milliós ingatlannál ebben az esetben 1,3 millió forintot kapnak vásárlásra, a 2,6 millió forint másik felét pedig a vásárolt ingatlan bővítésére és/vagy korszerűsítésére kell költeni. További 3,7 millióra van tehát szükségük, amit a babaváróból tudnak fedezni. De mennyi lesz akkor az az összeg, amit saját erőből fizettek ki a hitelösszeg futamideje (ez akár lehet 20 év is) alatt? A forrásbevonás 5 millió volt, vissza azonban már csak 2 millió 590 ezret fizetnek. Miért is? Az 2,6 millió forint CSOK-ot eleve nem kell visszafizetni, ha vállalt gyermek esetén a gyermekvállalás teljesül, a gyermek születésekor pedig elengedik a babaváró tőketartozásának 30 százalékát (az egyszerűség kedvéért ezt mi az 3,7 millióból vontuk le , de a valóságban a baba csak később érkezhet, így valamilyen szintű törlesztésnek a születésig már le kell zajlania). Itt nem jöhet szóba a jelzáloghitel-tartozás elengedése, hiszen a babaváró nem jelzáloghitel, CSOK-hitelre pedig nem volt szükség. Azaz az ingatlan értékének 100 százalékát támogatott forrásból szerezték, és kaptak további 1,3 milliót felújításra. Ez a legoptimálisabb helyzet.
A 10 milliós ingatlan sem jelenthet gondot: az 1,3 millióval a vásárlásnál ugyanúgy számolhatunk, mint ahogy a babaváró 8,7 milliójával is (és itt is vásárolt ingatlan bővítésére és/vagy korszerűsítésére kell költeni a CSOK-ból 1,3 millió forintot). Ráadásul a második gyermek megérkezése esetén ebből ismét le kell vonni a babaváró tőketartozásának 30 százalékát a második gyermek után, így azt kapjuk, hogy a 10 milliós ingatlan árából 6,09 milliót fizetett a család.
Nézzük most a legdrágább verziót, a 15 milliós ingatlant. Értelemszerűen az 1,3 millió és a 10 milliós babaváró ismét szerepet kap, akárcsak a CSOK-hitel, amiből viszont csak 3,7 millió forintra lesz szükség. Ha mindezekből levonjuk a babaváró 30 százalékos tőkeelengedését, és a jelzálog-támogatás 1 millióját, akkor megkapjuk, hogy összesen a 20 év alatt a 15 milliós ingatlan a kamatköltségek nélkül 9,7 millió forintba került a kétgyermekes családnak. Természetesen ezen felül még volt 1,3 millió forintjuk, amit korszerűsítésre / bővítésre költhettek.
Három gyermek esetén szinte bármekkora vidéki ingatlan "ingyen van"
Miben különbözik a három gyermek esete a kettőtől? Először is itt már 10 millió forint lesz a CSOK összege, amiből 5 millió forint vásárlásra fordítható - ezzel mindenképp érdemes lehet élni, a másik feléből viszont korszerűsíteni és / vagy bővíteni kell az ingatlant. A babaváró teljes összegét is érdemes lehet felvenni, akkor is, ha meghaladja a kinézett ingatlan értékét, hiszen 3 vállalt gyermek teljesítése esetén ez teljes egészében vissza nem térítendővé válik. Emellett a CSOK-hitelből is immár 15 milliót vehetünk fel, és a jelzálogtartozás elengedése 1 millióról összesen 5 millióra nő. Nem árulunk zsákbamacskát: egy háromgyermekes család vidéken önerő nélkül meg tud vásárolni egy 15 milliós ingatlant. Nézzük meg, hogyan.
Előbb térjünk ki az 5 milliós esetre. Lehetséges, hogy hibát vétenénk, ha ezt a babaváróból fedeznénk, arra gondolva, hogy az összeg bőven lefedi a kinézett ingatlan árát, ráadásul amúgy sem kell visszafizetni a 3 gyermek miatt. Érdemes lehet ekkor is a CSOK-ot felvenni, hiszen azt csak vásárlásra és a megvásárolt lakás bővítésre és/vagy korszerűsítésére használhatjuk fel. Mi jön így ki? 5 millió CSOK-ból vettünk ingatlant, 2,5 millió CSOK összeget elköltöttünk a vásárlásra, a másik felét, 2,5 milliót pedig a megvásárolt lakás bővítésére és/vagy korszerűsítésére - és ebből egy centet sem kellett visszafizetni.
Ki tudjuk hozni pozitív eredménnyel a 10 milliós ingatlant is? Nézzük meg! Felvesszük a 10 milliós CSOK-ot és 5 millió forint babavárót, hiszen a CSOK támogatásának csak fele fordítható vásárlásra. Az 5 millió tőketartozásból azonban a 3 gyermek miatt 5 milliót (tehát a teljes összeget) elengedik, így az egyenleg itt is pozitív - így a semmiből lett 10 milliós ingatlanunk, és még kaptunk hozzá 5 milliót korszerűsítésre / bővítésre (amit kötelező erre használni). Kifizetéseink itt is lesznek, mégpedig a gyermekszületésig törlesztendő babaváró, de, ha kellően korán megérkeznek az újszülöttek, akkor lehetséges, hogy ez az összeg nem lesz túl jelentős.
Mi a helyzet a 15 milliós ingatlannal? Ezt is megússzuk piaci hitel nélkül? Igen, mégpedig azért, mert a CSOK és a babaváró együtt pont 15 millió (a vételre fordítható hányad), és még CSOK-hitel sem kell. Ne feledjük, ebből 10 milliót elenged nekünk az állam, így aztán összességében az jön ki, hogy körülbelül 5 millió forintért vettünk egy 15 milliós ingatlant, és még maradt 5 millió forint korszerűsítésre / bővítésre (amit kötelező erre használni).Érthető már, hogy miért olyan nagy az érdeklődés a családtámogatási program iránt.
Összegzés
A fentiekből azt látjuk, hogy egy gyermeket vállaló párok is kedvezményekre tehetnek szert a piaci hitelekhez képest, de igazán az jár jól, aki három gyermeket vállal és teljesíti is azt. A vidéki árakat látva azt állíthatjuk, hogy a támogatásokat összegezve, akár alacsony jövedelem mellett, kevés önerővel is egy ideális ingatlanhoz juthat a család, ha azonban kellően tudatosak, és egy kisebb értékű ingatlant választanak, akkor okosan kombinálva a támogatásokat még megtakarítás is képezhető az ingatlanvásárláson felül. Hát, erre mondhatjuk azt, hogy nem szabad kihagyni.
Tudni kell azonban, hogy a vállalásokat teljesíteni kell:
- 1. ha a babváró folyósításától számított 5 éven belül nem született legalább 1 gyermek, a kamattámogatást vissza kell fizetni, és ezen túl a rendeletben meghatározott mértékű kamatot köteles az ügyfél fizetni,
- 2. ha a CSOK tekintetében a vállalt gyermek(ek) nem születnek meg, a folyósított CSOK - meg nem született gyermek(ek)re eső része késedelmi kamataival együtt visszafizetendő, és a felvett kölcsön a kamattámogatást elveszíti,
- 3. ha a CSOK-ból a vásárolt ingatlan bővítése és/vagy korszerűsítése nem történik meg, a kapott teljes támogatás visszafizetendő.