Koronavírus: ez a két szektor is könnyen elvérezhet

Egy nagyobb ingatlanfejlesztési projektben mind a megrendelő, mind kivitelező számára jelentős kockázat lehet, ha a járvány és a kormányzati válaszlépések miatt az építési projektet fel kell függeszteni vagy a vállalt ütemezés szerint nem tudják befejezni. Kivitelezési (építés-szerelési) szerződés esetén a kivitelezőnek alapvető kötelezettsége az épület határidőben történő, építési terveknek megfelelő felépítése, így szerződésszegést követ el, amennyiben ezt nem tudja teljesíteni. Ebben az esetben a kivitelezési szerződésben meghatározott szankciókkal kell számolnia, lényegében függetlenül attól, hogy a teljesítés elmaradása, illetve a késedelmes teljesítés, azaz az építkezés határidőn túli befejezése milyen okoknak tudható be. A szerződésszegésből eredő felelősség alól mentesülhet ugyanakkor "vis maior" esemény fennállása esetén.

Kivitelezési szerződésekben a vis maiort olyan kivételes eseményként, körülményként szokták meghatározni, amelynek előállása a szerződő felek akaratától független, bekövetkezésének elhárítására a felek a szerződés megkötését megelőzően nem készülhettek fel, amelyet a felek a bekövetkezés után nem kerülhettek el, illetve, amelynek bekövetkezése egyik félnek sem tulajdonítható. A kérdés az, hogy mi tekinthető olyan, a kivitelező ellenőrzési körén kívüli körülménynek, kivételes eseménynek, ami a vis maior kritériumrendszerét kimeríti. Rada Mátyás, a Kapolyi Ügyvédi Iroda alkalmazott ügyvédje szerint vis maiorra akár a szerződésekben is példaként szokták felhozni a háborús vagy terror eseményeket, természeti és nukleáris katasztrófákat, illetve - ami jelen esetben a leglényegesebb - a járványos megbetegedéseket is. 

A vis maior esemény fennállásának legfontosabb következménye, hogy a szerződésszegő fél mentesülhet a szerződésszegésből eredő következmények alól, illetve akár mentesülhet a vis maior idejére-tartamára a szerződéses kötelezettségei teljesítése alól is. Ez a gyakorlatban azt jelentheti, hogy a kivitelezőnek nem csak kötbért nem kellene fizetnie, hanem a vis maior és az amiatt fennálló akadályoztatása tényleges időtartamával a teljesítési határideje is meghosszabbodhatna.

A megrendelői oldal, tehát az ingatlanfejlesztők, beruházók számára alapvető jelentőségű kérdés, hogy a járvány és a kormányzati válaszlépések - mint köztudomású tények - önmagukban megalapozzák-e a kivitelező fentebb írt mentesülését. A megrendelő, egyszersmind az épület tulajdonosa és leendő hasznosítója, bérbeadója optimális esetben már a kivitelezés előtt vagy annak során bérleti szerződést köt az épület leendő bérlőivel, amelyben kötelezettséget vállal a bérleti területek vállalt határidőn belüli átadására. Rada Mátyás szerint amennyiben a vállalt határidőt a tulajdonos nem tudja teljesíteni, akkor magának is szerződésszegésből eredő szankciókkal kell számolnia, nem beszélve az előre betervezett bérleti díjbevételek kieséséről. Mivel ilyen módon a gazdasági célú épületek kivitelezése és hasznosítása szorosan összefügg, a kivitelezési szerződésekben kikötött magas összegű kötbérek éppen a megrendelő ilyen jellegű kockázatait hivatottak kezelni.

A Kapolyi Ügyvédi Iroda azonban felhívja a figyelmet arra, hogy vis maior esemény kapcsán a vállalkozó kivitelezőnek nem elég a járványra/világjárványra - mint köztudomású tényre - hivatkoznia, hanem egyúttal azt is bizonyítania kell, hogy annak hatásai a szerződéskötés időpontjában nem voltak előreláthatóak, továbbá mindent megtett, hogy a járvány következményeit elkerülje, enyhítse. A fenti feltételeknek együttesen kell teljesülniük ahhoz, hogy a kivitelező a vis maior miatt mentesüljön a szerződésszegés következményei, illetve a szerződéses kötelezettségeinek teljesítése alól. A kivitelezési szerződésekben általában előírják azt is - de ez egyébként is elvárható - hogy a kivitelező a vis maior esemény felmerüléséről vagy akár annak veszélyéről a megrendelőt azonnal értesítse. Rada Mátyás szerint így a vállalkozótól alappal elvárható, hogy az értesítésben jelölje meg, hogy a vis maior milyen okokból, milyen módon és mértékben érintheti az ő teljesítését, milyen késedelmet okozhat, illetve milyen preventív intézkedések bevezetését tervezi. Még abban az esetben is, ha a következmények elkerülhetőnek látszanak, egy gondosan eljáró kivitelező részéről elvárható, hogy a fenyegető veszélyről és megelőző intézkedéseiről a megrendelőt haladéktalanul, azaz már a napokban tájékoztassa, ha a krízis érinti. A konkrét helyzet kapcsán kijelenthető, hogy a koronavírus következményei a járvány kirobbanása előtt megkötött szerződések kapcsán nem voltak előre láthatóak, hiszen a koronavírus okozta világjárványra, illetve az azzal kapcsolatos korlátozásokra a közelmúltban nem volt példa, és ennek az eseménynek a felbukkanására és az általánosan jó gazdasági környezetre és prosperitásra gyakorolt azonnali hatására semmi nem utalt. Ezzel összhangban tehát nagy biztonsággal kijelenthető, hogy a járvány klasszikus vis maior eseményként értékelhető.

Felhívják a figyelmet, hogy a kivitelezőknek továbbra is mindent meg kell tenniük a szerződésszerű teljesítés érdekében, és ha ez végül mégis veszélybe kerül, akkor tudniuk kell igazolni, hogy a járvány jelentősen korlátozta őket a vállalt munka elvégzésében, bizonyítaniuk kell a korlátozás mértékét, illetve azt, hogy esetleges átszervezések, egyéb szükségintézkedések útján minden tőlük telhetőt megtettek az építkezés késedelmes teljesítésének kiküszöbölése, valamint a késedelem mértékének minimalizálása érdekében. Rada Mátyás példaként említi, hogy a behozatali tilalommal vagy járványügyi korlátozással érintett országokból történő anyagbeszerzések helyett alternatív beszállítókat és útvonalakat kell találni. Ugyanígy, a munkaerő biztosítása és védelme érdekében a kivitelezőnek az építkezésen olyan egészségügyi intézkedéseket, szabályokat (védőöltözetek használatának elrendelése, munkavégzés módjának szabályozása) kell bevezetnie, amelyekkel mérsékelhető a járvány következménye. 

A fentiek alapján a járványügyi helyzet ugyan vis maior eseményként értékelhető, azonban korántsem jelenti azt, hogy a kivitelező automatikusan mentesül a felelősség, illetve esetleges kötbérfizetési kötelezettség alól, ha a vállalási határidőket nem tudja teljesíteni. Jelen pillanatban még nem látható, hogy a koronavírusnak Magyarországon pontosan milyen mértékű negatív hatásai lesznek az építőiparra, de mind megrendelői, mind kivitelezői oldalon indokolt a lehetséges forgatókönyvekre előzetesen felkészülni. A felelősen eljáró vállalkozók ebben a helyzetben a járvány okozta kockázatok megelőzésére akciótervet, megelőzési protokollt készítenek és annak tartalmáról a megrendelőt is tájékoztatják. Rada Mátyás hozzátette, hogy a jelenlegi helyzet mindenki számára komoly kockázatot jelent, a feleknek szükséges egymással szorosabban, jóhiszeműen együttműködni, a felmerült problémákról, illetve válaszlépésekről egymást tájékoztatni, azokról folyamatosan egyeztetni.