Pénzcentrum • 2009. február 12. 05:55
A budapesti ingatlan megtérülési index (BIMEX) segítségével azt kívánjuk bemutatni, hogy az aktuális lakásárak és bérleti díjak alapján ingatlanbefektetéssel, vagy a pénzünk bankban történő lekötésével érhetünk el magasabb hozamot. Számításaink szerint az elmúlt időszakhoz képest emelkedtek a bérbeadásból származó bevételek és a lekötött betétekkel elérhető hozamok, ugyanakkor némileg csökkent a lakások átlagos négyzetméterára. A vizsgálat alapjául a cikkben megjelölt ingatlanközvetítő cégek adatbázisai, valamint a kereskedelmi bankok honlapján található lakossági hirdetmények szolgáltak. Az előző vizsgálatunk óta eltelt időszakban tovább billent a mérleg a bankbetétek felé.
A BIMEX-módszer segítségével megállapíthatjuk, hogy egy adott időszakban az ingatlanpiacon elérhető hozamok milyen viszonyban vannak a kereskedelmi bankok által kínált lekötött betétek átlagos kamataival. A mutató 1-es érték esetén azonos megtérülést feltételez, felette az ingatlanpiac teljesít jobban, alatta a banki lekötések hoznak nagyobb hasznot.
Első lépésben megvizsgáltuk a fővárosi albérlet árakat. A bérleti díjak mértékéből és a mintavétel alapjául szolgáló ingatlanok alapterületéből megállapítottuk az évente egy négyzetméterre eső átlagos bérleti díj összegét. Az ingatlanközvetítők használt lakásokra vonatkozó adatbázisaiból számított kínálati átlagárat összevetve a bérleti díjakkal, megkaptuk az éves bérleti hozamot.
Az ingatlanbefektetésünk hozamát a lakásárak változása és az albérleti hozam összege adja, csökkentve az amortizációval. A banki összehasonlításhoz szükségünk volt a piacon elérhető lekötött betétek átlagos kamatára, mely adatokat a banki honlapokon található hirdetményekből gyűjtöttük össze. A két mutatót hányadosa megmutatja, hogy a banki- vagy az ingatlanbefektetés kínál kedvezőbb lehetőséget a számunkra.
Tovább nőtt a bankbetétek előnye!
Az ingatlanpiac vizsgálatakor említést érdemel az a tény, hogy az adatbázisokban szereplő kínálati árakat az eladó határozza meg, de a majdani tényleges vételár az esetleges alku mértékének megfelelően változhat. Az index-számítás átlagok alapján történik, végeredményben piaci tendenciákra utal. Ingatlanbefektetésünket több tényező is egyedileg befolyásolhatja, ilyenek a lakás elhelyezkedése, mérete, fekvése, kiadhatósága.
A BIMEX értéke a legutóbbi vizsgálat óta eltelt időszakban 0,82-ről 0,72-re csökkent. Az elmúlt negyedévben az átlagos bérleti díjak közel 10 %-kal emelkedtek. A hitelválság miatt lassult az ingatlanpiac, amit az átlagos négyzetméterárak 0,52 %-os csökkenése is jelez. Amíg a vizsgált időszakban az ingatlanpiacon ez a két tendencia mutatkozott, addig a betéti kamatok a vágások ellenére is magas jegybanki alapkamatnak köszönhetően tovább szárnyaltak: Ez azt eredményezte, hogy a tovább nőtt a bankbetétek előnye az ingatlanokkal szemben.
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 10 millió forintot, 15 éves futamidőre, már 7,21 százalékos THM-el, havi 89 803 forintos törlesztővel fel lehet venni a CIB Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: az Erste Banknál 8,04% a THM, a Raiffeisen Banknál 8,09%; az UniCredit Banknál 8,12%, a K&H Banknál 8,31%, akárcsak az OTP Banknál. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
Az albérleti piacon, az októberben mért 2 320 Ft-os egy négyzetméterre eső átlagos havi bérleti díj 2 547 Ft-ra emelkedett, miközben a fővárosi lakások átlagos kínálati négyzetméterára 335 986 Ft-ról 334 235 Ft-ra csökkent. Az amortizációs tényező mértékével (2 %) minden esetben korrigáljuk az ingatlanhozamot.
Sokan úgy vélik, hogy ilyenkor érdemes csak igazán lakást vásárolni, de ezúttal a magas banki hozamok a betétek mellett szólnak. A pénzintézetek által kínált kedvező ajánlatok számos ügyfelet csábítanak a bankfiókokba. Aki mégis ingatlanban fialtatja a pénzét, annak számolni kell még a bérbeadáshoz kapcsolódó kötelezettségekkel. A lekötött betétek és a megtakarítási számlák sokkal komolyabb alternatívát jelentenek az ingatlanbefektetéssel szemben, mint a korábbi időszakokban.
A számításokhoz az Otthon Centrum, az ingatlan.com és az OrigoIngatlan.hu adatbázisait használtuk fel. A felhasznált adatokat február 9-11. között gyűjtöttük.