Portfolio • 2018. május 30. 16:30
A törlesztőrészlete miatt több százezer magyar jelzáloghiteles család olvashatja aggódva ezekben a napokban az Olaszországgal kapcsolatos híreket. Nem csak azokat: idén már egyre több ízelítőt kapunk abból, milyen is lesz, amikor az alacsony kamatkörnyezet egyszer csak véget ér. Megnéztük, ki mekkorát bukik ezzel, és azt találtuk, hogy egyelőre paradox módon azoknak a lakáshiteleseknek a helyzete romlik inkább, akik a hosszú távon rögzített kamatozás mellett döntöttek. A hitelfelvétel előtt állókkal most még kíméletesebbek a bankok.
Így vagy úgy, a lakáshitelek döntő többsége Magyarországon valamilyen referenciakamathoz kötött. A rövid (legfeljebb 1 éves) kamatperiódusú hitelek a BUBOR, a hosszú (legalább 3 éves) kamatperiódusú hitelek pedig az ÁKK-referenciahozamok vagy a BIRS alakulását követik. Bár a frissen kötött lakáshitel-szerződések esetében már 76 százalék volt márciusban a legalább 3 éves kamatperiódusú hitelek aránya (nagy a szerepe ebben a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek marketingjének), a meglévő lakáshitelek körében még csaknem kétharmados többségben vannak az éven belül változó kamatozásúak, amelyek elvben jobban ki vannak téve a piaci mozgásoknak. A 3 havi kamatperiódusukkal ez utóbbiak közé tartoznak a forintosított devizahitelek is.
Paradox módon azonban egyelőre nem az éven belüli, hanem az éven túli kamatperiódust választók helyzete romlott az elmúlt hónapokban. Meredekebbé vált ugyanis a hozamgörbe: a hosszú hozamok sokkal jobban emelkedtek, mint a rövidek. Miközben például a 3 havi Bubor az év eleji mélyponthoz képest csak 10 bázisponttal, a 12 havi pedig 14 bázisponttal került feljebb, a 3 éves ÁKK-referenciahozam most több mint 60 bázisponttal, a 10 éves pedig csaknem 100 bázisponttal van feljebb, mint év elején. Az ÁKK-hozamnál valamivel kisebb mértékben, de a BIRS is emelkedett, jobban, mint rövid lejáratú társa, a BUBOR.
Ez azt jelenti, hogy az aktuális referenciakamattal számolva a hosszú kamatperiódusú lakáshitelek potenciális törlesztőrészlete nagyobb mértékben nőtt az elmúlt hónapokban, mint a rövid kamatperiódusúaké. Az alábbi ábrán szereplő (10 éves, 20 éves, 3 százalék pontos kamatfelárral rendelkező) lakáshitel potenciális törlesztőrészlete például
- a januári 55 576 forintról 56 062 forintra nőtt, ha 3 hónapos a kamatperiódus, ezzel szemben
- 60 980 forintról 64 077 forintra, ha 5 éves.
Nagyjából azt lehet mondani, hogy minél hosszabb a kamatperiódus, annál nagyobb a potenciálisan elszenvedett törlesztőrészlet-emelkedés az elmúlt hónapok piaci turbulenciája miatt (az 5 éves kamatperiódus, mint látható, kicsit kilóg a sorból). Nem véletlenül használtuk a potenciális jelzőt, ugyanis itt egyelőre nem realizált törlesztőrészlet-emelkedésről van szó az esetek többségében.
Azt lehet tehát mondani, hogy a realizált törlesztőrészlet-emelkedés a rövid kamatperiódussal rendelkező lakáshitelek esetében gyakoribb, de jóval kisebb, mint a hosszú kamatperiódussal rendelkezőknél. Az elmúlt hónapok piaci turbulenciái összességében a hosszú kamatperiódussal rendelkezők pozícióját rontották nagyobb mértékben, de az esetek döntő többségében ez nem nagyobb törlesztőrészlet-emelkedés, hanem kisebb törlesztőrészlet-csökkenésben fog megmutatkozni. Az aktuális kamatperiódus ugyanis a mostaninál is magasabb kamatkörnyezetben kezdődött, és a referenciahozamok egyelőre nem magasabbak a tavaly nyáron látottaknál.
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 10 millió forintot, 15 éves futamidőre, már 7,21 százalékos THM-el, havi 89 803 forintos törlesztővel fel lehet venni a CIB Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: az Erste Banknál 8,04% a THM, a Raiffeisen Banknál 8,09%; az UniCredit Banknál 8,12%, a K&H Banknál 8,31%, akárcsak az OTP Banknál. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
Nincs tehát ok a pánikra, továbbra is nagyon alacsony a kamatkörnyezet a piaci turbulenciák ellenére is, a közeljövőben esedékes törlesztőrészlet-emelkedés az esetek döntő többségében legfeljebb néhány száz forint. A hosszú kamatperiódussal rendelkezők pedig hiába buktak nagyobbat év elejéhez képest, az előző kamatperiódusnál még így is kevesebbet fizethetnek, ha mostanában fordul a hitelük. Semmi garancia azonban arra, hogy ez a még mindig kedvező kamatkörnyezet sokáig így marad. Hogy egy ijesztő, de reális ábrát is mutassunk: 20 éves futamidő mellett egy 5 százalékpontos kamatemelkedés például csaknem 50 százalékos törlesztőrészlet-emelkedést okozna.
A fentiekben a piaci turbulenciáknak a meglévő lakáshitelek törlesztőrészletére gyakorolt hatásairól írtunk. Érdekes azonban az is, hogy a bankok miként reagáltak a hozamemelkedésre a frissen elérhető lakáshitelek kondícióiban.
A bank360.hu friss elemzése szerint a referenciahozamok növekedése ellenére bankok egyelőre (kevés kivétellel) nem hajtottak végre szisztematikus kamatemeléseket az újonnan felvehető, fix kamatlábbal meghirdetett hosszú kamatperiódusú lakáshitelek esetében (miközben a változó kamatozásúak jellemzően a BUBOR-t követik) - mondta el kérdésünkre Turmezey Tamás, a bank360.hu társalapítója.
A bankok többsége tehát továbbra is több hetes/hónapos csúszással reagál a hosszú kamatperiódusú hitelek esetében a hozamkörnyezet megemelkedésére. Ha reagál egyáltalán (sok esetben csak átmeneti a jelenség). Mindenesetre aki fix kamatozású hitelen töri a fejét, annak érdemes lehet sietnie a hitelfelvétellel, az elhúzódó olasz politikai bizonytalanság ugyanis nem kecsegtet látványos és gyors hozamcsökkenéssel a piacokon.