Öreg házakban lakunk, de egyre több lakást építünk

Nem titok, a magyarországi lakásállomány elöregedő félben van, egy átlag lakás közel 50 éve épült és az sem bíztató jel, hogy az elmúlt években a kiadott új építési engedélyek száma történelmi mélyponton volt. Az új lakások építésének csökkenő trendje 2014-ben megállni látszott és bíztató, hogy az engedélyek száma 2015 első negyedévében 44 százalékkal nőni tudott az előző azonos időszakához képest, de az alacsony bázis miatt ez még nem ok a túlzott optimizmusra.

Ha az országos állapotokat nézzük, a 2011-es népszámlálás adatai szerint a legtöbb ingatlan 1946 előtt valamint az 1970-es - 80-as évek alatt épült az országban. A több, mint 65 éves ingatlanok, melyek jellemzően a második világháború végéig épültek meg - jellemzően egyébként a világháborút megelőzően - a lakóingatlan állomány 20 százalékát teszik ki. Az 1970-es - 1980-as évekre tehető lakásépítési boom, ekkor az általános jólét növelése érdekében támogatott lakás és lakótelep építések kezdődtek.

A rendszerváltást követő években az újonnan épült ingatlanok száma drasztikusan, a harmadára visszaesett, fordulatot csak a 2000-es évek lakástámogatási rendszere, valamint a devizahitelezés elterjedése és felfutása hozott, annak ismert negatív következményeivel. A válságot követően tovább zsugorodott az új építések száma.

Öregek a hazai házak

Az Otthontérkép lakásállomány átlag korára vonatkozó térképszelvényéről kiderül, hogy a visszaeső új építések száma mellett nagyobb problémát jelent az, hogy az ország egyes régiói között is nagy eltérés mutatkozik a lakóingatlanok korában. Budapest agglomerációjában, Győr-Moson-Sopron megyében, Hajdú-Bihar és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében a legfiatalabb a lakásállomány 40 év körüli átlaggal, Tolna, Békés és Nógrád megyében pedig a legidősebb, 50 év feletti átlaggal. Az átlag közötti tíz év elsőre nem tűnik soknak, de ha részletesebben megnézzük, a kistérségek között még nagyobbak a fejlettségbeli különbségek, amiről igazán az 1990 után épült ingatlanok arányát mutató térkép árulkodik.

Országosan a legfiatalabb lakásállománnyal rendelkező tíz kistérség közül hat Pest megyében, méghozzá a budapesti agglomerációban helyezkedik el. A 2000-es évek elején megindult szuburbanizációs folyamat következményeként a budapesti agglomerációban beindult az építőipar és gomba mód szaporodtak az új építésű ingatlanok.

Az újonnan épült ingatlanok magas arányának köszönhető, hogy a Balaton környéki Siófoki és Hévizi kistérség is az első tízbe került. De Magyarország keleti részéről is bekerült a listába két kistérség, a Hajdúszoboszlói és a Nyíregyházai.

Baranya megye három kistérséget adott a legidősebb lakásállománnyal rendelkező tíz kistérséghez, Békés, Csongrád, Tolna, Vas, Somogy, és Veszprém megye pedig egy-egy kistérséget delegál.

A Főváros is idős

Persze nem a lakásállományának korára értve, ami átlag 52 éves. Budapest igazi kétarcú város, a belvárosában százával állnak a száz évesnél is idősebb épületek. Az 1970-80-as évek nyomát a lakótelepeken lehet fellelni, miközben a város egyes részein, mint például a Corvin negyed vagy a Marina part jelenleg is virágzik az építőipar és készülnek a modern társasházak.

Ennek megfelelően a legidősebb lakóingatlan állomány az I., V., VI. és VII. kerületben található, a külső kerületek felé haladva pedig az átlagos kor csökken. A legtöbb új építés a IX. és a XIII., XI. és XIV. kerületben valósul meg, itt a legmagasabb az 1990 után épült ingatlanok aránya.

Van-e kapcsolat a lakásárakkal?

Természetesen egy új építésű ingatlan négyzetméterára magasabb, mint a lényegesen korosabb hasonló ingatlan négyzetméteréé, ezt bizonyítja, hogy az Otthontérkép átlagár térkép adatai és az 1990 után épült ingatlanok aránya között erős az összefüggés.

A legerősebb kapcsolatot Pest megyében lehet mérni az ingatlan négyzetméterárak és a kistérségben tapasztalható újabb építésű ingatlanok arányában. Aki itt fejlettebb kistérségbe vágyik, szebb településképet, az utcákban újabb épületeket szeretne látni, annak 10 százalékkal magasabb új ingatlan arányért közel 40 ezer forinttal kell többet fizetni négyzetméterenként.

Ez az összefüggés egyébként független az kistérség országon belőli elhelyezkedésétől, különbség csak a mértékében van, tehát ha úgy nézzük, mindegy, hogy Nyugat-Magyarországról vagy Kelet-Magyarországról beszélünk, minél fejlettebb vagy minél nagyobb fejlődési potenciál előtt áll egy kistérség, annál többe kerül egy négyzetméter ingatlan. Ebben persze semmi meglepő nincs, az átlagár az értékesített ingatlanok árából képződik, amit befolyásol az összetételhatás is, azaz minél több újabb építésű és drágább ingatlan cserél gazdát egy térségben, annál magasabb lesz a térségben az átlagár.