Hol éri meg jelenleg Magyarországon lakást venni befektetési céllal? Nem biztos, hogy Budapesten

Hol éri meg leginkább kiadásra szánt lakást, házat venni befektetési céllal? Ahhoz, hogy ezt a kérdést megválaszoljuk, érdemes először körüljárni, hogy mi alapján mondhatjuk, hogy egy ingatlanbefektetés megéri, vagy sem. A befektetés alapvetően a hozamokról szól, hogy mennyit fial a beletett pénzünk egy adott befektetésben, viszont ingatlanbefektetés esetén a hozam több tényezőből tevődik össze.

Amennyiben a vásárolt ingatlant hosszútávú kiadásra szánjuk, a hozam egyrészt magának az ingatlannak a felértékelődéséből adódik (vagyis abból, hogy a lakás/ház önmagában is egyre többet fog érni), másrészt a beszedett (és leadózott) bérleti díjból. Nem szabad azonban megfeledkezni az amortizációról sem, mely újépítésű ingatlanoknál kisebb mértékű, használt lakások esetében már nagyobb lehet. Az amortizáció csökkenti a hozamot.

Ahhoz tehát, hogy kiderüljön, hol éri meg leginkább jelenleg kiadás céljára ingatlanba fektetni az országban, azzal kell tisztában lenni: hol mennyit nőhet az ingatlan értéke, illetve hol mekkora lakbért lehet elkérni. Adózni az ingatlankiadásból származó jövedelemből országosan ugyanolyan mértékben kell és az amortizációt is vehetjük országosan egységesnek. Ha ezeket a tényezőket összehasonlítjuk, akkor megtudhatjuk hol éri meg leginkább kiadásra szánt lakást, házat venni befektetési céllal Magyarországon. 

Azt viszont érdemes tudni, hogy a lakáspiac sem teljesen kiszámítható hosszabb távon, vagyis jöhetnek olyan időszakok, amikor például az ingatlanok értéke nem növekszik ugyanolyan ütemben, mint eddig, vagy akár romlik – mint a rezsiválság idején a korszerűtlen házak esetében – vagy kénytelen a tulajdonos kevesebb lakbért kérni. Viszont ettől függetlenül az ingatlanbefektetés még mindig kisebb kockázatú, hosszú távon megbízható hozamú megoldás lehet.

Kilőttek a lakásárak

Pontos és friss adatok lakásárak és lakbér terén Budapesten és a vármegyeszékhelyeken állnak rendelkezésre, ezért cikkünkben ezeket vizsgáljuk most meg. A KSH friss, már a 2024. IV. negyedév adatait is tartalmazó kiadványa a lakáspiaci árak, lakásárindex kapcsán megállapítja, hogy 2024-ben a lakáspiaci tranzakciók száma 27%-kal meghaladta a megelőző évi alacsony bázist és az átlagosnak számító 2022. évitől is csak 4,6%-kal maradt el. Felengedett tehát a befagyott lakáspiac a tavalyi évben. 

2024-ben az új lakások piacán az országos átlagár a 2023. évi 62,6 millió forintról 69,7 millió forintra emelkedett, a négyzetméterár pedig megközelítette az 1,2 millió forintot, szemben a megelőző évi 1 millió forintos árral.

Budapesten átlagosan 79,4 millió forintba került egy új lakás, 8,4 millióval többe, mint 2023-ban. Az átlagos négyzetméterár megközelítette a 1,5 millió forintot. A vármegyeszékhelyeken pedig egy új lakás átlagos ára 52,6 millió forint, négyzetméterár pedig megközelítette a 900 ezer forintot. Viszont ezen a téren lehetnek jelentős különbségek megyeszékhely és megyeszékhely között. A KSH közlése szerint a vármegyeszékhelyek közül a négyzetméterár Debrecenben meghaladta, Győrben, Szegeden és Székesfehérváron pedig elérte az 1 millió forintot. Miközben például Nyíregyházán 700 ezer forintos négyzetméteráron keltek el az új lakások. 

A használt ingatlanokat tekintve 2024-ben országosan az átlagos 29,6 milliótól 34,2 millióra drágultak a lakások. Budapesten egy használt lakás átlagosan 54,6 millió forintba került, 3,2 millióval többe, mint egy évvel korábban. A vármegyeszékhelyeken 34,2 millióra nőtt az átlagár 31 millióról a használtlakás-piacon. Az alábbi térképen mutatjuk régiós bontásban, hogy mennyi volt az adott régióban a vármegyeszékhelyeken az új építésű vagy használt ingatlanok ára. 

Hozam szempontjából rendkívül lényeges, mennyit emelkedett ezeknek az ingatlanoknak az ára a vármegyeszékhelyeken, vagy Budapesten. A fővárosban a használt ingatlanok ára 6,2 százalékkal, az új építésűeké 11,8 százalékkal emelkedett, a vármegyeszékhelyek országos átlaga pedig 10,3 százalékos a használtpiacon, 8 százalékos az új építésűek terén. Az fenti grafikonon az is látható, régiónként hogy alakult az árak emelkedése az elmúlt egy évben, illetve 2019 óta.

A legjobb lakáshitel ajánlatot keresed? Találd meg a Pénzcentrum kalkulátorával!

Fontos azonban, hogy ez még nem tiszta hozam, hiszen számolni kell az inflációval is. 2019-ben igaz, hogy "még csak" 36,1 millió forint volt átlagosan egy használt lakás Budapesten, de akkor még sokkal többet is ért az a 36,1 millió forint. 2024-ben átlagosan 3,7%-kal emelkedtek az árak az előző évhez képest, 2023-ban 17,6 százalék, 2022-ben 14,5 százalék, 2021-ben 5,1 százalék és 2020-ban pedig 3,3 százalék volt a fogyasztói áremelkedés mértéke. Vagyis 2019 óta 51,6 százalékkal nőttek a fogyasztói árak. A lakásdrágulás és az általános infláció különbözete jelenti a valódi hozamot! Vagyis annak egy részét. 

Tehát például a Közép-Dunántúl régió megyeszékhelyein átlagosan az újépítésű lakások ára 3,4 százalékkal nőtt, ezt azonban „megette” a 3,7 százalékos infláció, így a reálhozam negatív. Budapesten viszont 11,8 százalékkal nőttek az új lakások árai, így marad 8,1 százalékos reálhozam. Mindig vegyük figyelembe az inflációt!

Mennyibe kerül most egy új vagy használt lakás?

Van friss adatunk is arra vonatkozóan, mennyibe kerülhetnek jelenleg az új építésű és használt lakások. Ha pedig befektetési célból, kiadásra veszünk lakást, akkor érdemes látni, hogy hol mekkora a különbség az új és a használt lakások átlagos négyzetméterárai között. Sok esetben szinte alig van különbség az új építésű ingatlanok javára – pedig befektetési szempontból az új építésű ingatlan könnyebben kiadható, és kisebb mértékben amortizálódik, az értéknövekedése pedig nagyobb lehet.

Az alábbi grafikonon a használt és új lakások átlagos négyzetméterárait tüntettük fel Budapesten és a megyeszékhelyeken az ingatlan.com adatai alapján. Az új építésű lakások esetében az éves áremelkedés mértékét is feltüntettük (ne feledjük, hogy ebből a reálhozam csak az infláció csökkentett mérték). Látható, hogy nem feltétlenül a legdrágább városokban, kerületekben nőtt a leginkább az ingatlanok értéke:

Azokban a kerületekben és megyeszékhelyeken, ahol az áremelkedés mértéke nem éri el az inflációt, nem volt túl jó befektetés az új építésű ingatlan. Fontos az is, ha befektetésről van szó, akkor az ingatlanok felértékelődéséből származó reálhozamot érdemes az amortizáció mértékével (évente 1-3%) is csökkenteni. Ez magában foglalhatja az értékőrző karbantartási munkák, felújítások költségeit is.

Milyen lakbért lehet elkérni az egyes helyeken?

Az ingatlanbefektetés hozamának másik fontos tényezője, hogy mennyiért lehet a megvásárolt ingatlant kiadni. Itt sem csak azt érdemes figyelembe venni, hogy hol lehet a legmagasabb lakbért kérni, hanem hogy növekedtek-e a bérleti díjak, hiszen nem egy kerületben és városban egyenesen csökkenés látható:

Fontos, hogy a lakbér hozam esetében is számolni kell az inflációval, valamint tudni kell, hogy a lakbér nem tiszta haszon: 15% szja-fizetési kötelezettség terheli, mint minden más jövedelmet. A bérleti díjak esetében is lehet magasabb a kért összeg, ha az ingatlan új építésű, de ha van kínálat, akkor jelentős különbség nem mutatkozik.

Hol éri meg akkor lakást venni?

A legjobban akkor járhatunk, ha minél alacsonyabb áron veszünk ingatlant, amit viszont minél piacképesebb áron tudunk kiadni. Az sem utolsó szempont, hogy várhatóan növekednek-e az ingatlanárak és a lakbérek az adott helyen. Mindezek alapján azt mondhatjuk, hogy ha megvizsgáljuk a négyzetméterárakat a lakbérek tükrében, hogy a fővárosi kerületek közül a 23. kerületben budapesti viszonylatban alacsonyabb négyzetméteráron vehetünk ingatlant, kiadni azonban ki tudjuk nem sokkal kevesebb havi bérleti díjért, mint más kerületekben. Viszont azt látni kell, hogy 2024-ről 2025-re jelentősen zuhantak a bérleti díjak.

Hasonlóképpen a 17., 18., 20. kerületekben is az alacsonyabb vételárak miatt jobb befektetés kiadásra lakást venni, és itt még a lakbérváltozás sem volt negatív, a 20. kerületben kifejezetten megugrott a bérleti díj egy év alatt. Ha az új lakások árát mérjük az albérleti díjakéhoz, akkor a 18., 20., 15. kerület van az élen.

Megyeszékhelyek esetében a használt lakás vásárlás Salgótarjánban érheti meg a leginkább: a négyzetméterár alacsony, igaz, a bérleti díj is. Viszont el lehet kérni közel annyit, mint Miskolcon, Szekszárdon vagy Szolnokon, miközben Miskolcon az átlagos négyzetméterár több száz ezer forinttal is magasabb ezekben a városokban. Kaposváron, Nyíregyházán, Szolnokon szintén jó befektetésnek mutatkozik a használt ingatlan vásárlás kiadásra.

Új építésű ingatlanok esetében pedig a megyeszékhelyek közül Nyíregyháza, Debrecen, Tatabánya és Győr emelkedik ki. Ezek közül is az új lakások áremelkedése Győrben volt a legnagyobb, Tatabányán viszont csak 5%, ami az inflációt és az amortizációt is beleszámítva már csak kis hozamot eredményez.

Ha pedig a megyeszékhelyeket összevetjük Budapest kerületeivel, azt láthatjuk, hogy nem feltétlenül a fővárosban éri meg a leginkább kiadásra ingatlant vásárolni. Gyakran egy-egy megyeszékhelyen az ingatlanárak emelkedésének üteme is gyorsabb, és a négyzetméterárakhoz képest a bérleti díjak átlagosan magasak. Ilyen helyeken jobb befektetés egy kiadásra szánt ingatlant megvenni, mint a fővárosban, mert kevesebbe kerül, jobban drágul és magas hozammal ki lehet adni.