Befellegzett a belvárosi ingatlanoknak: hol vegyünk most lakást?

2017. január 3. 12:05

Az elmúlt két évet a befektetők rendkívül erős jelenléte határozta meg a budapesti belvárosban. A növekvő kereslet és az emelkedő ingatlanárak mögött elsősorban a rövid távú lakáskiadás, mint üzleti lehetőség állt. A helyzet azonban változóban van. Érdemes még egyáltalán a belvárosban újépítésű lakást venni befektetési szándékkal, vagy akadnak ma már jobb helyszínek is, ha a befektetés a cél?

Habár egyre kevesebb a pénz a befektetőknél (mivel felhalmozódott tőkéjüket az elmúlt egy-két év kedvező lehetőségeivel élve már többnyire beleforgatták ingatlanokba), ennek ellenére még mindig akadnak olyanok, akik a lakáspiacon szeretnék elhelyezni a megtakarításaikat - jelezte Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos-ügyvezetője. Erre kiváló lehetőséget kínálnak az egyre szaporodó újépítésű projektek Budapesten.

Az airbnb-zés alkonya

A belváros azért volt különösen népszerű az elmúlt években a befektetők körében, mert a külföldi turisták célpontja, így a lakáshotelek elsődleges terepeként szerepelt. Különösképpen kedvelték az új vagy újszerű, szépen felújított és felszerelt lakásokat, melyeket könnyen és jó áron lehetett rövid távra kiadni.

Mégis úgy tűnik, hogy egyre többen hagyják abba az úgynevezett airbnb-zést, mert nem váltotta be a hozzá fűzött reményeiket

- hívta fel a figyelmet Schneider Zoltán, a Balla Ingatlanirodák belvárosi irodájának szakmai vezetője. A befektetők várakozásai sokszor nem igazolódtak vissza, ingatlanaikat teljesen lelakták a turisták, nem hozta a remélt bevételeket, és kiderült, hogy sokak számára túl sok vele a munka.

Érkeztek azonban más, elbizonytalanító hírek is a rövid távú lakáskiadással kapcsolatban. Kiderült ugyanis, hogy több társasház is pereket indított a közelmúltban amiatt, hogy a házban lévő lakások tulajdonosai rövid távon adják bérbe a lakásukat. A társasházak érvelése szerint a lakás hasznosításának ezen formája jogellenes, hiszen a rövid távú kiadás révén megváltozik az ingatlan funkciója. Azaz már nem lakáscélú ingatlanról van szó, hanem kereskedelmi célúról, így pedig a lakóközösség lehetőséget kap arra, hogy fellépjen a kereskedelmi hasznosítás ellen.

A szakember szerint a belvárosban nagyon sok társasháznak van elege abból, hogy az adott házban akár a lakások harmada esetében is rendszeren ki-be járnak a turisták, mégpedig viszonylag aktív éjszakai életet élve. Mivel több neves ügyvédi iroda állítása szerint ezek a perek megnyerhetők, a lehetőséggel várhatóan egyre több társasház fog élni. Mindezek mellett egyre komolyabb az ellenállás a szállodaipar részéről is.

Véleménye szerint azonban az airbnb-zés nem fog megszűnni néhány hónapon belül, mivel a budapesti szállodák nem képesek megfelelően kiszolgálni a 2017-es úszó-világbajnokságot, így szükség van a lakáshotelek kapacitására is. Úgy véli, hogy rövid távon nem várható a rövid távú lakáskiadás megszűnése, inkább hosszú távon tűnik valószínűnek. Ezzel viszont mindenképpen kalkulálniuk kell a befektetőknek, mert egy ingatlanpiaci befektetés mintegy 15 éves megtérülést jelent. Márpedig, ha 2-3 éven belül akár jelentősen megváltozhat a piac, akkor komoly veszteség érheti azt, aki most egy újépítésű, belvárosi lakásba fekteti a pénzét.

Ha az airbnb-zés, mint lehetőség megszűnik, az a belvárosi ingatlanárakra is jelentős hatással lesz. Amennyiben azok, akik jelenleg a rövidtávú bérbeadásban érdekeltek, eltűnnek a piacról, akkor a kereslet is mérséklődik az eladó lakások iránt, ez pedig biztosan árcsökkentést fog eredményezni.

NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!

Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)

Hol vásároljunk akkor befektetésnek ingatlant?

Nem biztos tehát, hogy megéri a jelenlegi árakon ingatlant vásárolni a belvárosi kerületekben befektetési célból. Különösen, hogy mint a KSH legutóbbi adataiból is kiderült, a legnagyobb áremelkedés a belvárosban, vagyis az V., VI., VII. és IX. kerületekben következett be, a budai kerületek, például a XI. kerület, vagy éppen a XIII. és a XIV. kerület csak a középmezőnyben szerepelt az árak növekedését tekintve.

Ma már viszont a stagnálás jellemző az árakra a belvárosi ingatlanpiacon, hiszen az ingatlantulajdonosok rájöttek, hogy nem tudják az általuk megálmodott árakon eladni a lakásaikat. Azok, akik kiszállnak a rövid távú lakáskiadásból, szintén el akarják adni az ingatlanainkat hosszú távú kiadás helyett, így a kínálatot gyarapítják ezzel.

Egyszerűen fogalmazva egy lufi alakult ki az elmúlt két évben a belvárosi ingatlanpiacon, nagyon sok az olyan ingatlan most, mely túl van árazva.

A négyzetméterárak jelenleg 400 ezer forintnál indulnak a belső kerületekben, de persze a népszerűbb utcákban ennél jóval magasabbak. Ezek közé tartozik például a Podmaniczky utca belső része, ahol az induló ár a használt lakásoknál 600 ezer forint, de egy szépen felújított lakás esetében eléri a 800 ezret is. A hirdetési árakat tekintve persze ennél drágább ajánlatokkal is lehet találkozni, ezek azonban nem tükrözik a reális eladási árakat. Az újépítésű lakások hasonló áron vagy ennél néhány százezer forinttal nagyobb összegért vásárolhatók meg négyzetméterenként.

Alaposan meg kell tehát gondolnia a lépését annak, aki a belvárosban ennyiért most újépítésű lakást vásárolna befektetési céllal, mert egyáltalán nem biztos, hogy megtérül számára a befektetése.

Érdemesebb máshol körülnézniük, mert ez a rizikó nem áll fenn az olyan lokációkban, mint például a XI. vagy a XIII. kerület.

Ezekben a kerületekben ugyanis kisebb volt az áremelkedés mértéke, ráadásul az újépítésű projekteknél is mérsékeltebbek az árak. Ha például az újbudai Elite Parkot vesszük, akkor ott az átlagár - a fajlagosan drágább garzonok és a penthouse-ok nélkül - 500-550 ezer forint között alakul négyzetméterenként. Ráadásul az is fontos tényező, hogy ezekben a kerületekben a bérlők hosszú távú bérlők, akik a közelben tanulnak vagy dolgoznak, számuk jóval nagyobb, mint az airbnb-s turistáké, így biztosan lehet rájuk alapozni egy jól megtérülő ingatlanbefektetést.

NEKED AJÁNLJUK
Ilyen modellben még soha nem szerveztek ekkora rendezvényt (x)

Rekord gyorsasággal fogytak el a jegyek arra 400 fősre tervezett, fiataloknak szóló kapcsolatépítő és önfejlesztő rendezvényre, amelynél a szervezők a közösségi finanszírozás modelljével toboroztak.

Zsongtak és tolongtak a vevők a magyar Kickstarteren: rengetegen csaptak le erre az egyedülálló termékre

Az első hazai közösségi piactéren sikeresen célba ért egy mézes kampány, amelyben a vásárlás mellett egy hartai termelő kaptárait is örökbe lehetett fogadni.

Újraindul a STRT Holding inkubációs programja, a Launchpad

Az STRT Holding közleménye szerint 8+30 millió forint befektetés és tapasztalt mentorgárda várja a jelentkezőket.

Egykor kubai textilmunkásoktól volt hangos, most közösségi finanszírozásból újul meg a patinás budapesti gyárépület (x)

A hiánypótló naturális, és letisztult berendezési trendeket kedvelő fotós közösség számára a Nordix már nem ismeretlen.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2024. március 29. péntek
Auguszta
13. hét
Március 29.
Nagypéntek
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
GEN Z Fest 2024
Gyere el akár INGYEN a Z generáció tavaszi eseményére!
Retail Day 2024
Merre tovább, magyar kiskereskedelem?
EZT OLVASTAD MÁR?
CSOK Plusz - hírek, tudnivalók
A legfontosabb hírek, elemzések, és a részletszabályok a 2024-től elérhető CSOK Plusz-ról.
Most nem