Otthon Centrum: az új lakások minőségét kedvezően befolyásolja a szabályozás módosítása!

Az őszi Lakásvásár is tükrözi a piac visszafogottságát, a 2008-as esztendőben az új lakások piacán a hitelpiaci környezetnek megfelelően mérsékeltebb kínálattal jelentek meg a fejlesztők, s az értékesítésben hónapról-hónapra nagy kilengések mutatkoznak. Ez a kiszámíthatatlanság óvatosabbá tette a beruházókat is, akiknek egy-egy elhamarkodott áremelés, vagy akció, jelentős veszteséget okozhat.

Az értékesítések üteme a projektek életciklusától függően alakult, a projektek átadásáig átlagosan a lakások közel 80 százaléka talált gazdára, ugyanakkor a piac két szegmense megosztott. . Az alacsonyabb árfekvésű lakásoknál, ahol általában van előértékesítés, ill. kedvező fizetési ütemezés, a projekt indulásakor is jelentkezik egy komoly felfutás az értékesítésben. A magasabb négyzetméter árú lakásokra jellemző, hogy az eladási számok az átadás előtti hónapokban a legjobbak, amikor az épület már fizikailag is bejárható.

A visszafogottabb kínálat mellett a szeptember 12.-től életbe lépett szabályozás hozott még néhány jelentősebb változást, mely szigorította az Országos Településrendezési és Építési Követelmények több pontját. Az új projektek előkészítése során már szinte minden esetben felvetődtek a változások és a tervek ezek szerinti korrigálása, vagy előkészítése. Az Otthon Centrum Project Consulting tapasztalatai szerint legtöbbször az alábbi módosítások kerültek előtérbe:

o A benapozási szigorítás

Ez a feltétel (február 15-én minimum 1 óra napsütés egy lakóhelyiségben) jelentősen befolyásolhatja a telkek beépíthetőségének, kihasználásának lehetőségét. Bármennyire is kiemelkedő beépítési koncepcióval készül a tervező, nem biztos, hogy e feltétel betartása miatt mindenhova lesz lehetősége lakást kialakítani. Az északi fekvésű lakások szinte eltűnhetnek a piacról, ill. az épületek közötti szűk távolságok előfordulása is minimálisra csökkenhet, mivel az alsó szinteken kialakítható lakások másképpen nem tudnak megfelelni az előírásoknak. Vevői szempontból ez a feltétel mindenképpen pozitívan befolyásolja az újonnan piacra kerülő lakásokat.

o Külön fürdőszoba és illemhely kialakítása a 2 lakószobás lakásokban

Ez a problémakör a fejlesztés tervezési szakaszában korábban többször felmerült egy -egy új projektnél, így örömteli hír, hogy a jövőben nem kell ezért harcot vívni a tervezővel és leginkább a fejlesztőkkel. A vevők részéről elvárásként megfogalmazódó módosítás fejlesztői szempontból viszont extra költséget és területvesztést is jelent. Kínálati szempontból negatívum lehet, hogy eltűnhetnek a 37-42 nm-es 1,5 szobás, kis-kétszobás lakások - mivel ezekben nem lehet a két helyiséget külön kialakítani-, melyek árfekvés szempontjából a lakáskeresők körében kedvelt lakástípusnak mondhatók. Ez okból kifolyólag növekedhet a kereslet a használt lakáspiac e szegmensében.

o A nappali minimális alapterülete 17 négyzetméter, amelybe nem számít bele a konyha területe, illetve a legkisebb szoba minimális mérete 8 négyzetméter.

Ezzel a módosítással mindenképpen egy élhetőbb lakás kialakítása válik biztosítottá. Az OCPC tanácsadási folyamata és a projekt előkészítés során már eddig is fontos szempont volt, hogy a nappali elfogadható és bútorozható méretű legyen. A hálószobák, félszobák nagysága a jobb minőségű projekteknél korábban is megfelelt ennek a feltételnek, inkább a tömeglakások területén hoz változást a szabályozás e pontja.

o Kötelező parkoló szám és méret kialakítása

Ennek fogadtatása a beruházók szempontjából nagyon ellentmondásos, hiszen a garázsok és beállók értékesítése a legtöbb fejlesztésnél - főleg az alacsonyabb árkategóriájú lakásoknál - eddig is problémát okozott,. Ugyanakkor a parkolókat meg kellett építeni, s azok nyomott értékesítési áron kerültek a piacra. A szabályozás e pontja közvetetten a lakásárak drágulását vonja maga után, mivel az elvesztett terület, vagy a plusz garázsszint az árakban áttételesen érvényesülni fog.

A parkolók méretére illetve megnövekedett méretére vonatkozó szabály komoly költségtöbbletet jelent, speciális helyzetben például foghíjtelek beépítésekor még az is előfordulhat, hogy a kötelező parkoló szám biztosítása érdekében újabb parkoló-szint beiktatására lesz szükség. A teremgarázsokból - ha gépi elszívást alakítottak ki - a kipufogógázt a tető fölé kell vezetni, ami jelentős gépészeti többletköltséget eredményezhet.

o A klimatizáló rendszer takarása, építészeti megoldása

Ez a változás előnyös a vevők számára, hiszen többségük a berendezéseket eddig a teraszon helyezte el. Ennek köszönhetően néhány új építésű ház homlokzatán a klímák tömeges megjelenése esztétikai károkat okozott, mely ezt követően elkerülhetővé válik, azonban ez is beruházói többletköltséget, s így közvetett áremelkedést jelent. A jövőben az árnyékolást építészeti eszközökkel, vagy növényzettel biztosítani kell, bár az még bizonytalan, hogy ezt mely helyiségek tekintetében várja el a szabályozás.

o Akadálymentesítés

Mindamellett hogy egyedi igények esetén a tervezők, ill. fejlesztők eddig is rugalmasak voltak, előnyös változást jelent a vakok és mozgáskorlátozottak számára a szabályozás egységesítése. A mozgássérültek által is használt területeken a küszöb legfeljebb 20 milliméter magas lehet, s az ajtóknak legalább 90 centiméter szélesnek kell lenniük.

o A 10 méteres magasságot elérő házakban kötelező a lift beépítése

A korábbi szabályozással ellentétben már a háromszintes épületekben is kötelező elemmé vált a lift beszerelése, amely javítja a magasabb szinteken lévő lakások kényelmét, és eladhatóságát.

Az értékesíthetőség szempontjából a változtatások pozitívak, a minőségi, élhetőbb és használhatóbb lakások kialakítása felé hatnak. Ugyanakkor az is egyértelmű, hogy szinte az összes módosításnak való megfelelés a fejlesztők többletköltségével jár, ezáltal árnövekedést eredményez majd, ami nem lendítené előre az amúgy is lelassult piacot.